Giá chung cư dần bớt “ngáo”, nhiều căn trầy trật rao bán

Chung cư hạ nhiệt

Dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá căn hộ chung cư đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Đáng chú ý, ở quý I/2024, mức giá đã tăng tới 48% so với quý I/2019. Nguyên nhân của việc tăng giá mạnh mẽ này được cho là do nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng tăng.

Tuy vậy, từ nửa cuối tháng 4/2024 trở đi, giá chung cư đã bắt đầu “hạ nhiệt”, gần như giá không còn tăng thêm.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 3 và tháng 4/2024, mặt bằng giá căn hộ chung cư của Hà Nội vẫn liên tục tăng cao, lên tới khoảng 100-300 triệu/căn so với tháng 2 ở hầu hết các dự án. Tuy nhiên, khảo sát ở nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5 cho thấy, thanh khoản thị trường chung cư đang có dấu hiệu chậm lại.

Batdongsan.com.vn cho hay, số giao dịch phát sinh tại một số dự án trong tháng 4 đã giảm mạnh, chỉ bằng một nửa so với thời điểm tăng nóng

Ngoài ra, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng cho biết mức độ quan tâm, tìm kiếm (nhất là chung cư với 13%) trong tháng 4 cũng giảm so với tháng 3.

Nguyên nhân được cho là giá thứ cấp và sơ cấp thời gian qua ở nhiều dự án tăng mạnh khiến người mua "chùn tay". Thêm nữa, lượng tin đăng chung cư cũng giảm khoảng 3%.

Anh Nguyễn Văn Tráng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, giá chung cư thời gian qua liên tục tăng cao, khiến việc mua nhà ngày càng xa tầm với.

“Thậm chí những căn studio diện tích rất nhỏ cũng tăng khoảng 200 triệu đồng trong hơn một năm qua. Đi cùng đà tăng giá, việc đàm phán, mặc cả với người bán cũng rất khó khăn. Tuy nhiên, trong khoảng 1 tháng trở lại đây, đà tăng chung cư đã hạ nhiệt, nhiều căn hộ được rao bán với giá “mềm” hơn so với trước đây. Ví dụ một căn hộ tại một dự án tại Tây Mỗ trước đây báo giá 2,25 tỷ đồng, nhưng hiện tại chỉ còn 2,1 tỷ đồng”, anh Tráng nói.

Chung quan điểm, anh Nguyễn Văn Quân (Đông Ngạc, Hà Nội) cho biết, giá chung cư vừa qua tăng nóng, nhiều nhà đầu tư đang “chốt lời”. Do đó, việc mua chung cư để đầu tư ở thời điểm này có lẽ không phù hợp. Thêm nữa, vì giá đang cao nên nhiều người có nhu cầu mua nhà cũng có tâm lý chờ đợi, thăm dò thay vì “fomo”.

Chị Nguyễn Huyền Trang, một nhân viên lĩnh vực truyền thông cho biết vừa “chốt lời” một căn studio 25 m2 với giá 1,9 tỷ đồng ở tháng trước - một mức giá khá cao, vượt kỳ vọng của chị.

“Nếu thời điểm này rao bán, có lẽ sẽ không được giá như vậy. Một số người quen của tôi rao bán căn hộ cả tháng trời nhưng vẫn không bán được, đa số người mua “lắc đầu” vì cho rằng giá quá cao”, chị Trang nói.

Sớm áp dụng thuế bất động sản

Theo số liệu của VARS, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người với số người sống ở thành thị khoảng 5,5 triệu, tương đương tăng thêm 120.000 hộ gia đình mỗi năm. Trong khi đó, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 căn hộ, nhưng lượng căn hộ mới tại Hà Nội đang sụt giảm mạnh.

Quý I/2024 toàn Hà Nội mới chỉ có 3.000 căn hộ mở bán, còn cả năm ngoái nguồn cung căn hộ thị trường này chỉ đạt gần 11.000 căn, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Như vậy, mỗi năm Hà Nội dự kiến sẽ thiếu khoảng 50.000 căn hộ, tính đến năm 2025.

Nhưng đáng chú ý, theo các chuyên gia, trong khi rất ít dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép thì phần lớn người sở hữu căn hộ lại không có ý định bán, khiến giá chung cư vẫn neo ở mức cao.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, đánh thuế bất động sản là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu. Tuy vậy, việc thực hiện có lẽ còn xa khi chương trình nghị sự chưa có luật về thuế bất động sản, dù đã được nghiên cứu nhiều năm.

Theo ông Đỉnh, Nghị quyết 18 cũng nhấn mạnh chủ trương quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Do đó, việc thu thuế bất động sản với các đối tượng này là cần thiết, có cơ sở thực tiễn lẫn pháp lý, chính trị rõ ràng.

“Tôi kỳ vọng khác là việc một loạt luật liên quan đến đất đai, bất động sản sắp có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn, minh bạch thị trường bất động sản, gia tăng cơ hội cho doanh nghiệp làm ăn chân chính… sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai…”, ông Đỉnh nói.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Theo đó, người mua cần tỉnh táo, tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với tài chính bản thân, không lao theo “cơn sốt”. Song song với đó, các chủ đầu tư cũng cần điều chỉnh giá bán hợp lý, kiểm soát các kênh phân phối, các đơn vị môi giới cũng như nâng cao ý thức trong tư vấn…

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân, ông Đính cho rằng, Nhà nước cần đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường để cạnh tranh giữa các phân khúc, đồng thời sử dụng các công cụ để điều tiết cung cầu, giúp thị trường tăng trưởng ổn định.

Ngoài ra, cần đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ ngoại ô tới trung tâm thành phố; đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở xã hội; thúc đẩy mạnh mẽ, tạo đột phá trong cải tạo chung cư cũ; áp dụng mức thuế bất động sản, chính sách tín dụng phù hợp để làm giảm đầu cơ… nhằm kéo giảm giá nhà.

Ông Đính cũnh nhấn mạnh cần sớm thông qua đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ, bởi đây đang là nút thắt lớn với nhiều dự án./.