Đất nền giảm giá mạnh nhưng vẫn được đánh giá là phân khúc tiềm năng trong năm 2023

Giá đất nền vùng ven Hà Nội và TP HCM giảm mạnh

Đầu năm 2022, cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước, kéo theo giá nhà, đất đất đồng loạt tăng mạnh. Đặc biệt, tại các huyện ven Hà Nội và TP HCM.

Tại Hà Nội, khoảng cuối quý 1 năm ngoái, giá nhà đất tại vùng ven trung tâm Hà Nội, một số khu vực thuộc huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương có giá bán hơn 100 triệu đồng/m2; hay khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá bán lên đến 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 đối với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tuy nhiên đến nay, hầu hết những khu vực này giá đất nền đã giảm mạnh, ghi nhận mức giảm lên đến khoảng 20% so với đầu năm 2022.

Khảo sát một số “điểm nóng” tại huyện Đông Anh cho thấy, những lô đất mặt đường tại Đông Hội, Tiên Dương, Nguyên Khê, Xuân Canh,… thời điểm “sốt đất” đầu năm 2022 đều có giá rao bán khoảng từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên đến 70 - 110 triệu đồng/m2. Thì hiện nay nhiều chủ đất chào giá trong ngưỡng 40 - 50 triệu đồng/m2.

Hay tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Kim Chung, Lai Xá,… đã giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2 so với thời kì “sốt đất”, hiện nhà đầu tư rao bán từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các vị trí gần trung tâm như các khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá bán cũng giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2 so với thời kỳ lập đỉnh và đang neo ở mức 34 – 37 triệu đồng/m2.

Tại TP HCM, theo báo cáo mới nhất của DKRA Group về thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận, hai tháng đầu năm 2023, cả nguồn cung và lượng tiêu thụ mới đất nền đã giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, toàn khu vực có 114 nền mới được mở bán, giảm 92% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 14%, tương đương 16 nền, giảm 98% so với cùng kỳ. Giá bán sơ cấp dao động khoảng từ 9,6 - 56,4 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của DKRA, ở thị trường thứ cấp, đất nền tại TP HCM và khu vực vùng ven ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12 - 20% so với năm 2021.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Group chia sẻ, đầu năm 2022 đã có dấu hiệu sốt đất cục bộ tại huyện Hóc Môn và Củ Chi khi 2 địa phương này có thông tin quy hoạch lên thành phố, mức tăng ghi nhận từ 15 đến 25% trong hơn một tháng. Tuy nhiên, sau đó thị trường bất ngờ đảo chiều và giảm mạnh từ cuối tháng 4/2022. Hiện tại, giá bán đất nền dự án giảm đến 21% so với tháng 12/2021. Riêng mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm lên đến 25% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 25 - 30% so với đầu năm 2022.

Đất nền vẫn là phân khúc tiềm năng trong năm 2023

Cùng với giá rao bán giảm, thì nhu cầu tìm kiếm bất động sản sau Tết năm 2023 cũng có sự sụt giảm đáng kể. Cụ thể, chỉ số tìm kiếm bất động sản toàn Việt Nam sau Tết năm 2023 chỉ bằng 30% năm 2022 và 29% năm 2021.

Điều này đã thể hiện rõ sự trầm lắng của thị trường, đặc biệt khi những khó khăn về tín dụng và pháp lý của chủ đầu tư và các dự án chưa được giải quyết, hay những đề xuất về đánh thuế bất động sản thứ 2 cũng gây ra những phản ứng trái chiều đối với nhà đầu tư.

Hiện tại, giá bất động sản có xu hướng đi ngang và giảm mạnh tại nhiều khu vực, tuy nhiên nghịch lý là so với thời điểm sốt đất, giá bán ở mức cao thì hiện tại thị trường giảm giá nhưng không có người mua. Một bên muốn bán dù giá giảm, một bên thận trọng trong việc ra quyết định xuống tiền trong giai đoạn này, và đây là lý do chính khiến mặt bằng giá giảm mạnh thời gian vừa qua, nhưng thanh khoản lại rất thấp do nhà đầu tư không mặn mà dù giá đã giảm mạnh so với thời điểm sốt nóng.

Dù vậy, bối cảnh thị trường hiện tại được cho là đã mở ra những cơ hội nhất định đối với các nhà đầu tư. Theo Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Việt Nam, thời điểm hiện tại xuất hiện lợi thế đối với nhà đầu tư. Bởi khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc, giá các dự án đã bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh thay vì bị thổi giá một cách phi thực tế như câu chuyện cách đây 2 năm. Đây là cơ hội tốt dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền và sẵn sàng đầu tư dài hạn.

Đánh giá về tiềm năng đầu tư phân khúc đất nền thời gian tới, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư BĐS Việt An Hòa nhận định, đất nền ven thành phố vẫn là xu hướng đầu tư trong năm 2023. Bởi đây là loại hình mang tính tập quán “mua làm của để dành” và giá trị ở mức tương đối thấp. Đồng thời, đất vườn có thổ cư với mức giá rẻ khoảng 2 tỷ ở những vùng có bán kính khoảng 200 km so với TP HCM cũng vẫn là sự lựa chọn của nhà đầu tư.

Tuy vậy, ông Quang cho rằng, phải qua quý 2/2023, thị trường đất nền mới có thể hồi phục giao dịch. Đây là giai đoạn các nhà đầu tư đang thăm dò, chưa đưa ra quyết định đầu tư khi các thông tin về lãi suất, tín dụng còn chưa được cải thiện.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cùng chung quan điểm, thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất đầu năm và cuối năm. Theo vị chuyên gia này, trong năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II đến quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm sẽ có những đợt tìm kiếm nhiều hơn. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn cũng được khơi thông.

“Còn thời điểm đầu năm 2023 sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như những năm trước. Bên cạnh đó, trong dài hạn, tôi cho rằng giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Mức giá có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng trở lại nhờ những kỳ vọng mới”, ông Đính chia sẻ.