Chuyển nhượng là gì? Hợp đồng mua bán và chuyển nhượng có gì khác nhau?

Chuyển nhượng là gì?

Chuyển nhượng là gì? Chuyển nhượng là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thế khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng sẽ phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.

Đối tượng của việc chuyển nhượng gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Cụ thể: 

Điều 4, luật đất đai 2018 có quy định, đất đai sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Theo điều luật bất động sản, Nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất, cho thuê đất bằng những văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong đó thì nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư cùng nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay là quyền với bất động sản liền kề. 

Hợp đồng mua bán và chuyển nhượng có gì khác nhau

Ghi nhận, cả hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng đều là những trường hợp đồng dân sự, được tạo thành do sự thỏa thuận giữa các bên về xác lập và thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán chính là sự thỏa thuận mua bán hàng hóa giữa các bên, theo đó thì bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.

Và đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch. Còn trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc là các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Bên cạnh đó, các bên tham gia hợp đồng thỏa thuận các điều khoản về chất lượng của vật mua bán, giá và phương thức thanh toán, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, địa điểm giao tài sản, phương thức giao tài sản, trách nhiệm giao vật không đúng với chủng loại, trách nhiệm do giao vật không đúng với số lượng, thời điểm chịu rủi ro,...

Những tài sản được phép giao dịch căn cứ theo điều 163 bộ luật dân sự năm 2005 quy định gồm trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, quyền tác giả cũng như quyền sở hữu công nghiệp, nhà ở,...

Cũng trong quy định của bộ luật dân sự, luật nhà ở có quy định về giao dịch nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở do được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) - trực tiếp liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Hay nói đơn giản là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác. 

Hợp đồng chuyển nhượng

Ở Việt Nam, xuất phát từ chế độ chính trị Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước do Chính phủ thống nhất quản lý. Theo đó, quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình và chủ thể khác được xác lập bởi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc là công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân và hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. 

Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất, quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo như quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Tên, địa chỉ của các bên; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới cùng tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức và thời hạn thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với loại đất chuyển nhượng; Những thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Ở đây thì đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất là đất đai - hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng đúng theo quy định.

Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những loại đất được phép chuyển nhượng

Để có thể xác định đất có được phép chuyển nhượng hay không thì trước tiên cần phải xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụng là ai để có thể xác định sự đặc thù trong việc chuyển nhượng.

Và Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng cũng như khai thác đất. Cũng theo đó, hình thức chuyển giao này chủ yếu được thực hiện qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần/trả tiền từng năm tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng. Hoặc là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó (theo Điều 17 Luật Đất Đai). 

Tổng quan, đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng. Cụ thể:

Đầu tiên, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất đai không có quyền chuyển đổi và chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không được bồi thường về đất khi mà Nhà nước thu hồi đất.

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Điều 174 Luật Đất đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Mặc dù vậy thì đối với tổ chức sự nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện những quyền này cần phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Mọi trường hợp khi mà Nhà nước giao đất và cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay là cho thuê đất để kinh doanh có được lợi nhuận, không có mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.

Thứ hai là đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật Đất đai Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật.

Điều kiện với quyền sử dụng đất là đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng

Ghi nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có các quyền quy định ở Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện bắt buộc trước hết phải có giấy chứng nhận đứng tên chính chủ Bên chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Hơn thế, Nhà nước đang thực hiện chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận các loại đất cho người sử dụng, trước khi cấp Giấy chứng nhận các loại đất cho người sử dụng trước phải nộp các loại thuế trước bạ, tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, thời gian sử dụng và giá trị đất - số tiền phải nộp có giá trị khá là lớn đối với đa số người dân, vì thế mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường cho người sử dụng đất được nợ các loại thuế, phí hay là tiền sử dụng đất có ghi trên Giấy chứng nhận.

Và khi mà người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất có ghi nợ đó họ sẽ bắt buộc phải hoàn thành trả nợ cho Nhà nước, thường thì việc trả nợ này phải được thực hiện trước khi các bên lập văn bản chuyển nhượng ở cơ quan có thẩm quyền theo Khoản 1, Điều 168.

Đến khi thực hiện việc trả nợ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất đóng tiền ở Cơ quan thuế hoặc kho bạc Nhà nước, sau đó thì thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ở Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó thì các bên nhận chuyển nhượng cùng các cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên môi trường, thuế mới có thể nhận biết để có thể thực hiện thủ tục cần thiết để cho bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.

Khi thực hiện việc trả nợ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất đóng tiền tại Cơ quan thuế hay kho bạc nhà nước, sau đó thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó các bên nhận chuyển nhượng và các cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên môi trường, thuế mới có thể nhận biết để thực hiện thủ tục cần thiết để bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.

Trên đây là thông tin Chuyển nhượng là gì? Hợp đồng mua bán và chuyển nhượng có gì khác nhau? mà chúng tôi muốn gửi đến bạn. Hy vọng bài viết trên đã giúp cho bạn hiểu hơn về khái niệm này!