Chuyên gia nhận định: Rất khó xác định giá đất theo giá thị trường

Xác định giá đất là một vấn đề rất quan trọng, bởi đây không chỉ là cơ sở phục vụ hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, đóng góp vào sự ổn định cho thị trường địa ốc, là cơ sở đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo sự công bằng xã hội. 

Người dân phải có nhiều quyền lựa chọn

Tại hội thảo góp ý Luật Đất đai sửa đổi được tổ chức bởi Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp (VCCI) vào ngày 8/3, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Đức Hiệp cho biết, có những dự án đã kéo dài tới 8 năm vẫn chưa xong giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân vì Luật Đất đai chưa quy định rõ về việc đền bù hoa màu trên đất nông nghiệp và hoa màu trên đất dịch vụ. Nhiều người hiện còn nhầm lẫn giữa việc đền bù đất bị thu hồi và đền bù hoa màu. 

“Luật Đất đai sửa đổi đề xuất quy định thu hồi đất là sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân, doanh nghiệp BĐS không thể làm được. Vì mỗi dự án cần được thỏa thuận với hàng trăm, hàng nghìn người. Nếu áp dụng quy định này là triệt tiêu doanh nghiệp BĐS. Tôi đề xuất, cơ chế đền bù Nhà nước phê duyệt để chính xác và không thiệt thòi cho người dân” - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng kiến nghị.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, có nhiều ý kiến trái chiều về việc xác định giá đất sát với giá thị trường. Nhưng hiểu thế nào là giá đất, là giá thị trường lại là vấn đề không đơn giản, và còn nhiều nội dung tài chính đất đai khác. 

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà phát biểu tại hội nghị: “Mấu chốt của kinh tế đất đai là phương pháp tính toán và định giá đất. Nếu định giá đất không chính xác thì dẫn tới nhiều hệ lụy phức tạp. Đang có 5 phương án định giá đất đai hiện nay, nhưng khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu cụ thể, phản ánh và thống kê đầy đủ giá trị, hoạt động kinh doanh đất đai”.

Ông Lực kiến nghị: “Tài chính đất đai là vấn đề gắn liền miếng cơm manh áo của người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần tập trung vào tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ, triệt để và nhất quán hơn. Điều này cũng tuân theo pháp luật, nguyên tắc thị trường mà cũng vừa đảm bảo về tính khoa học, vừa phù hợp thực tiễn, lại đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân”. 

Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cho rằng, quy định pháp luật về đất đai kể từ năm 2013 tới nay đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Chẳng hạn như tài chính đất đai, vấn đề quyền của doanh nghiệp phát triển dự án có sử dụng đất, xây dựng công trình ngầm, công khai và minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thủ tục hành chính đất đai. 

Còn theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, thị trường hiện đang có 3 cách hiểu về giá đất như sau: Thỏa thuận dân sinh, giá kỳ vọng, giá trong điều kiện cạnh tranh. Ông Thành kiến nghị, trong giai đoạn bồi thường, hỗ trợ người dân bị thu hồi đất thì Nhà nước cần triển khai nhiều phương án như trả bằng hiện vật, trả tiền…

“Khi bồi thường cho dân bị thu hồi đất, chúng ta cần dành nhiều quyền lựa chọn hơn cho người dân và doanh nghiệp. Trong đó, việc tiên quyết là người dân phải có nhà ở. Người dân hy sinh để ngân sách hưởng địa tô thì cũng cần để họ hưởng thêm quyền lợi” - Ông Thành nói. 

Áp dụng công nghệ cao để định giá đất 

Đại diện Công ty TNHH VSIP Hải Phòng cho hay, dự thảo bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm có thể giúp giá đất tiệm cận với giá thị trường. Theo đó minh bạch hóa thị trường bất động sản nhà ở riêng lẻ… Tuy nhiên, với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm thì phải chịu rủi ro, gánh nặng về chi phí thực hiện dự án trong bối cảnh giá đất biến động liên tục. 

Vì vậy, VSIP Hải Phòng kiến nghị, cần một cơ chế xác định tiền thuê đất phù hợp hơn đối với hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, nhằm đảm bảo tính ổn định cho thị trường địa ốc và quyền lợi của nhà đầu tư. 

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng, bảng giá đất chính là căn cứ để thực hiện hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai công bằng, minh bạch. Bên cạnh đó, điều hòa giá trị gia tăng từ BĐS, đảm bảo công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước cũng như giữa từng khu vực, vùng miền. 

“Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước nhân dân, thì phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch doanh nghiệp phát triển dự án và những ai bị thu hồi đất đều hưởng lợi. Do vậy, phải lượng hóa, có tiêu chí cụ thể về chỗ ở, hạ tầng, sinh kế, thiết chế văn hóa, an sinh xã hội,... để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi cũ” - Phó Thủ tướng nhận định.

Theo đề xuất của TS Cấn Văn Lực, cơ quan soạn thảo luật chọn ra 3 phương pháp định giá đất. Đồng thời phải cân nhắc tới lộ trình áp dụng giá đất sát với thị trường, thí điểm tại một số địa phương lớn, sau đó nhân rộng rồi chính thức áp dụng từ năm 2026. 

Cần từng bước nghiên cứu, áp dụng công nghệ hiện đại vào việc xác định đất đai như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất trên từng thửa đất (không phân biệt vị trí, vùng miền). 

Vị chuyên gia cho rằng, giá đất cần sát với giá thị trường, không để bị áp lực, chi phối từ cơ quan quản lý cấp địa phương hay các nhóm lợi ích. Tổ chức tư vấn định giá đất phải là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp và có chứng chỉ hành nghề. Không liên quan tới hội hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương.

Thêm quyền hạn cho tổ chức tư vấn định giá đất

Trước đó, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty Tư vấn, Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới - TS Hoàng Hữu Phê khuyến nghị sử dụng phương pháp Hồi quy Hedonic cho việc tính toán giá đất liên quan tới công tác đền bù, khi chênh lệch giá có thể giải thích được cho người dân một cách rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố trong việc tạo nên giá trị đất. 

Nhưng theo kinh nghiệm của tổ chức thẩm định giá, ông Nguyễn Đăng Quang - Tổng giám đốc Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam cho rằng, việc quy định phương pháp xác định giá đất đai sẽ áp dụng đồng bộ trên toàn quốc. Do đó, phương pháp này sẽ trở nên phức tạp và khó thực hiện. 

Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội - Ông Hoàng Văn Cường (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) từng phân tích: Dự thảo Luật Đất đai tạo ra cơ chế cho tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn và định giá, hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá, UBND sẽ quyết định công bố giá đó.

Để thông tin đầu vào trở làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát với thực tế nhất, dự thảo luật cần xem xét, bổ sung thêm các quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất tiếp cận với thông tin định giá đất của các cơ quan quản lý Nhà nước. 

Tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm đảm bảo kết quả khách quan, độc lập, trung thực theo phương pháp đã lựa chọn. Trên cơ sở đó, hội đồng thẩm định sẽ đánh giá, kiểm tra, thẩm định kết quả xác định giá đất từ các tổ chức khác nhau và chọn ra đơn vị tư vấn phù hợp nhất.