Chuyên gia: Các quy định pháp lý còn chồng chéo khiến doanh nghiệp bất động sản thận trọng

Vướng mắc đang nằm ở vấn đề pháp lý

Ông Phạm Thanh Tuấn phân tích: Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong "hệ sinh thái" kinh tế như: Công nghiệp, dịch vụ, du lịch, lưu trú, sản xuất vật liệu, tài chính, ngân hàng… và tác động trực tiếp đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động. Tuy nhiên, hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản chịu thiệt hại lớn do thời gian gỡ vướng kéo dài. Vì vậy, cần sớm tháo gỡ các vướng mắc liên quan thị trường bất động sản mới có thể tạo sự ổn định và phát triển của nền kinh tế.

Vị chuyên gia cho rằng, nguyên nhân cơ bản của các khó khăn, vướng mắc dự án bất động sản đang gặp phải chủ yếu do việc tổ chức thực thi pháp luật của địa phương. Cụ thể, nó liên quan đến quy hoạch như chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đang triển khai thực hiện với quy hoạch chung của địa phương; một số dự án trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng có sai lệch, chưa phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, các dự án gặp khó khăn liên quan đến quy định của pháp luật về bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Thực tế cũng cho thấy, một số trường hợp do địa phương chậm triển khai việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Với góc nhìn là giám đốc pháp chế của một công ty về bất động sản, ông Phạm Thanh Tuấn cho hay, trong triển khai dự án bất động sản, nếu nguồn vốn được ví như mạch máu, thì các thủ tục pháp lý dự án được coi như khung xương trong cơ thể. Do vậy pháp lý dự án càng hoàn thiện thì khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp càng dễ dàng và ngược lại.

“Thời gian qua nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và mấu chốt nằm ở vấn đề vốn và pháp lý. Khi dòng tiền được khơi thông thì vẫn còn các quy định pháp lý chồng chéo, chưa tương thích với nhau vẫn đến thị trường bất động sản không thể phá băng và phục hồi được.

Vị chuyên gia lấy dẫn chứng, thông thường đối với một dự án nhà ở quy mô diện tích trung bình từ 2 - 5ha thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính dao động từ 20 - 28 tháng kể từ khi lựa chọn nhà đầu tư đến khi xong giấy phép xây dựng. Tuy nhiên trên thực tế, số dự án vướng mắc về pháp lý rất nhiều, thời gian thực hiện thủ tục cho dự án đang bị kéo rất dài, kể cả trên 5 năm.

Về chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở, ông Phạm Thanh Tuấn cho hay đã có điều 29 Luật Đầu tư quy định về các hình thức đầu tư gồm đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Luật Đầu tư áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp và dự án, bao gồm cả các dự án bất động sản, dự án nhà ở.

Tuy nhiên, tại điều 23 Luật Nhà ở lại quy định thêm điều kiện hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, trong đó yêu cầu các dự án thực hiện theo thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư gắn với chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư phải đáp ứng một nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất. Cụ thể, khi chuyển nhượng mục đích sử dụng đất thì đất này phải có một phần hoặc toàn bộ đất ở.

Trong khi đó, Luật Đầu tư quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư, nhưng đến Luật Nhà ở lại quy định riêng đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì phải có một phần đất ở. Vậy đối với những dự án mà chủ đầu tư có sẵn đất, nhưng không có đất ở trong đó thì dù doanh nghiệp đáp ứng được tất cả các tiêu chí khác nhưng họ vẫn không được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở.

“Thậm chí, trong trường hợp có đất ở thì tỷ lệ đất ở đó là bao nhiêu? Bao nhiêu mét, bao nhiêu phần trăm trong tổng diện tích đất thì luật pháp không quy định, dẫn đến các địa phương không dám áp dụng hoặc áp dụng không thống nhất. Theo tôi đây là một trong những vướng mắc khi lựa chọn nhà đầu tư dự án”, vị chuyên gia bất động sản nhấn mạnh.

Nhìn nhận rõ nguyên nhân để có giải pháp khắc phục

Tại cuộc họp mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá, vừa qua, tổ công tác cùng các bộ ngành đã làm việc với các địa phương để làm rõ những vướng mắc về áp dụng pháp luật của các dự án bất động sản, từ đó xác định trách nhiệm, cấp thẩm quyền giải quyết.

"Phải chỉ rõ vướng mắc ở văn bản pháp luật nào, thuộc cấp nào ban hành, ai giải quyết, bao giờ xong, trong đó tập trung vào những nhóm vấn đề thuộc trách nhiệm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Sau cuộc họp, chúng ta phải khẩn trương triển khai các giải pháp hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản, tạo chuyển biến, tác động tích cực ngay đến thị trường bất động sản, không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy, vướng mắc vẫn như vậy", Phó thủ tướng nêu rõ.

Đánh giá cao sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần nhìn nhận rõ nguyên nhân để có giải pháp khắc phục. Nếu nguyên nhân của khó khăn do hệ thống pháp luật còn vướng mắc, chồng chéo thì phải khắc phục vấn đề này từ trong luật. Khi luật pháp không còn mâu thuẫn, chồng chéo, đã rõ ràng, thì cán bộ, công chức cũng yên tâm hơn để thực hiện.

“Nếu nguyên nhân từ tâm lý sợ sai quá mức của cán bộ công chức thì cần định hướng lại các làm việc của họ. Trách nhiệm của công chức là tận tụy với công việc, còn nếu chỉ làm việc để an toàn cho bản thân mình và đẩy hết khó khăn cho doanh nghiệp thì không ổn. Ngoài ra, cũng cần có biện pháp khuyến khích cán bộ công chức sáng tạo, dám nghĩ dám làm vì công việc chung”, vị chuyên gia bày tỏ.