Căn hộ bình dân đang là “hàng hot” trên thị trường

Nhu cầu mua, thuê căn hộ bình dân tăng cao

Thị trường cuối năm 2022, đầu năm 2023 vẫn đang trong thời kỳ ảm đạm, thanh khoản thấp, nguồn cung hạn chế. Câu chuyện phục hồi nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn là bài toán chưa thực sự tìm được lời giải đáp phù hợp và thời gian cụ thể.

Thực tế, chung cư vẫn là một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản. Trong những tháng đầu năm 2023, phân khúc chung cư vẫn là phân khúc thu hút, nhận được nhiều quan tâm nhất của toàn thị trường, mặc dù ở phân khúc này vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Dữ liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn đã ghi nhận, so với cùng kỳ năm trước, nhu cầu tìm mua căn hộ đã tăng 64%.

Thế nhưng, trái ngược với chiều hướng tăng về nhu cầu tìm kiếm, báo cáo thị trường Q4/2022 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới đã đạt đỉnh thấp nhất trong 8 năm qua.

"Nếu như trước đây căn hộ hạng C (căn hộ phân khúc bình dân) chiếm tỉ trọng đến 40-50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng từ căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỉ trọng dưới 10%... Kiếm được những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó trên thị trường", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết.

Trong bối cảnh giá cả đẩy cao do nhiều nguyên nhân, nguồn cung thiếu hụt, mặt bằng chung cư ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM lại liên tục tăng. Theo đó, giá trung bình căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng 14%, trung cấp (30 – 50 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 9%. Giá nhà neo ở mức cao khiến nhiều người khó mua được nhà và chuyển hướng quan tâm sang tìm thuê căn hộ.

Theo dữ liệu báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong những tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm thuê bất động sản toàn quốc đã tăng 101% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ thuận với nhu cầu, giá thuê trung bình của căn hộ chung cư ở TP.HCM và Hà Nội đã tăng lần lượt là 4% và 8% so với cùng kỳ năm 2022. Nhu cầu thuê nhà tăng đột biến là nguyên nhân chính "đẩy sóng" đầu tư căn hộ cho thuê để hưởng thu nhập thụ động đều đặn hàng tháng, đồng thời mang đến cơ hội sinh lời nhờ tăng giá BĐS trong bối cảnh thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung.

Những dữ liệu đã cho thấy, nhu cầu sở hữu một căn hộ chung cư với mục đích thuê hay cho ở đều tăng mạnh. Thế nhưng thực tế, nguồn cung tại thị trường Hà Nội ở phân khúc này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực của đại đa số người dân. Hơn nữa, thị trường căn hộ chung cư bình dân dường như đáng vắng bóng liên tục, các căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như biến mất hoàn toàn. Giấc mơ “an cư lạc nghiệp” của nhiều người có thu nhập trung bình ngày càng xa với hơn.

Giá nhà vẫn cao… chót vót

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, hiện tại, cả nước ước tính có khoảng 466 dự án tương ứng với hơn 300.000 căn hộ đang triển khai hoặc chưa được cấp phép. Con số này đã tăng lên nhiều lần so với năm 2022 chỉ có 19 dự án được cấp phép mở bán với khoảng 18.000 căn hộ.

Trước bối cảnh nhu cầu tăng thế nhưng nguồn cung đang thiếu hụt trầm trọng, theo đánh giá của Phó Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, mặt bằng giá chung cư ở hai đô thị lớn đang tiếp tục đà tăng. Mặc dù thị trường đã có dấu hiệu giảm nhiệt, hạ giá so với cuối năm 2012, thế nhưng giá nhà ở Việt Nam vẫn đang ở mức cao so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình ở Việt Nam.

Hiện tại, mức thu nhập khả dụng trung bình 191,3 triệu VNĐ/năm và giá nhà trung bình khoảng 5,5 tỷ VNĐ/căn tại TP.Hồ Chí Minh, một hộ gia đình sẽ cần 28,6 năm để mua nhà. Còn Hà Nội, với thu nhập trung bình của hộ gia đình khoảng 173,1 triệu VNĐ/năm và giá nhà trung bình 3,5 tỷ VNĐ/căn thì một hộ cần 20,4 năm để mua nhà.

Tỷ lệ này là tương đối thấp so với các thành phố đông đúc của châu Á như: Seoul, Hàn Quốc (30,7 năm), BangKok, Thái Lan (31 năm) và Bắc Kinh, Trung Quốc (44 năm). Song nếu so sánh với các thành phố nổi tiếng tại châu  u và châu Mỹ, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ giá nhà/thu nhập trung bình rất cao. Cụ thể, người dân New York chỉ mất 9,9 năm để mua nhà bằng thu nhập khả dụng, trong khi Toronto chỉ mất 13 năm.

Theo đánh giá của ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ có diễn biến khả quan hơn thế nhưng vẫn còn chậm chạp. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.

“Việt Nam dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài - ông Troy phân tích.