Cần giải tỏa những xung đột về mặt pháp luật để tháo gỡ vướng mắc của thị trường bất động sản

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, GS Đặng Hùng Võ cho rằng thị trường không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước. "Thị trường bất động sản hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước vì tắc nghẽn nguồn vốn nhưng chúng ta lại chưa đào sâu vào những khó khăn", GS. Đặng Hùng Võ nói.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, 10 năm trước, bất động sản rất khó khăn. Khi đó, Thủ tướng cũng đưa ra hàng loạt biện pháp, trong đó tập trung vào tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sau Nghị quyết 02, tập trung hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Theo đó, sau Nghị quyết 02, gần như thị trường được tháo gỡ vướng mắc.

Thời điểm đó- năm 2008, khủng hoảng tài chính xảy ra, trong đó bắt đầu từ khủng hoảng tài chính của Mỹ và nguyên nhân chủ yếu của sự việc này là từ thị trường bất động sản. Thời điểm đó, thị trường Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát rất khủng khiếp, khiến đồng tiền mất giá, nguồn cung bất động sản cao cấp quá nguồn cầu khiến không ít dự án bị bỏ hoang nhưng thị trường bất động sản cấp thấp lại phát triển rất mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Hiện nay, thị trường Việt Nam cũng có ảnh hưởng bởi thị trường tài chính quốc tế, nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, Châu Âu cũng rơi vào tình trạng phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine gây nên nhiều khó khăn. Hiện nay, thị trường Việt Nam không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây.

"Theo tôi, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Cụ thể, vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng", GS. Đặng Hùng Võ lý giải.

Thực tế hiện nay, doanh nghiệp “đói vốn” trong khi dư án mới lại không được phê duyệt, họ không còn “sống nhờ” vào cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai lại càng chất chồng thêm khó khăn. 

Phân tích rõ hơn về điều này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là một giải pháp cực kỳ thông minh nhưng lại cực kỳ rủi ro. Rủi ro là đẩy cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với nhà đầu tư thì đây là phương pháp vốn hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà.

Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn của chủ đầu tư Việt Nam vì ở nước ngoài không có giải pháp này.

Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến ách tắc về vốn phát triển dự án, làm hàng loạt dự án đắp chiếu. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn về tín dụng, khó khăn về cổ phiếu, trái phiếu. Đây là một khó khăn nhiều bề mà hiện nay phải đối mặt.

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách tháo gỡ thị trường bất động sản. Từ lâu Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn cho Bộ Xây dựng, trong đó bao gồm cả Bộ Tài chính để đưa ra những giải pháp tháo gỡ về tài chính. Mới đây, Chính phủ cũng vừa giao UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất và được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất.

Tuy nhiên, để gỡ vướng cho thị trường, theo GS Đặng Hùng Võ trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi. Một khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết.

Thực tế hiện nay, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản rơi vào hoàn cảnh có nhiều xung đột, người có thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư không dám phê duyệt, “gác bút cho lành” nên khó khăn về đất đai áp đến. Trong thị trường bất động sản nhà ở, chi phí vốn ở Việt Nam khá cao nên các nhà đầu tư dự án đẩy mạnh phương thức “bán bất động sản hình thành trong tương lai” để người mua nhà trong tương lai nộp tiền trước từng bước. Nay dự án không được phê duyệt thì cũng không có vốn huy động từ bán nhà hình thành trong tương lai.

"Theo tôi, cần giải tỏa những xung đột về mặt pháp luật, khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro. Bởi ách tắc về pháp luật là ách tắc lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt và điều này không thể trách họ. Vì đây là nguyên nhân chính gây ra việc cản trở phê duyệt dự án.

Trước mắt rất cần có một Nghị quyết của Quốc hội kèm danh sách dự án được Quốc hội phê duyệt để từ đó địa phương mới dám phê duyệt dự án mà không còn lấn cấn. Nghĩa là bao giờ chúng ta chữa xong bệnh xung đột pháp luật thì khi ấy các vướng mắc của thị trường bất động sản mới được tháo gỡ", GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.