Bên bán nhà chịu thuế gì? Đối tượng được miễn trừ thuế

Bất động sản là ngành kinh tế vô cùng nổi bậc trong những năm gần đây. Đặc biệt, lĩnh vực mua bán nhà đất luôn tạo ra sức hút mạnh mẽ khiến nhiều người quan tâm. Bên bán nhà chịu thuế gì? Các vấn đề xoay quanh bất động sản nhà ở được xử lý như thế nào? Tất cả đáp án sẽ được trình bày ngay trong bài viết dưới đây, mời các bạn hãy cùng theo dõi nhé!

Có thể bạn quan tâm: Thời gian và hình thức tất toán sổ tiết kiệm như thế nào?

Người bán nhà phải chịu thuế gì?

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế mà người đi làm có thu nhập hay chính là bên bán sẽ phải trích lại một phần từ thu nhập của mình cho ngân sách nhà nước. Hay nói một cách nôm na là đó chính là khoản tiền bạn thu được từ việc chuyển nhượng đất hoặc sử dụng nhà ở. Theo quy định của nhà nước sẽ miễn thuế cho những cá nhân chỉ có 1 nhà ở. Đây chính là câu trả lời cho câu hỏi bên bán nhà chịu thuế gì?

Công thức tính mức thuế phải nộp

Tại Điều 17 thuộc Thông tư 92/2015/TT-BTC, chuyển nhượng bất động sản thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%.

Trong đó giá chuyển nhược chính là giá bán mà 2 bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp mức giá này không được ghi trong hợp đồng hoặc giá bán thấp hơn so với quy định của UBND thì mức giá chuyển nhượng sẽ được lấy theo giá mà UBND tỉnh đã quy định.

Hồ sơ khai thuế cho thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo biểu mẫu số 03/BĐS-TNCN.

• Hình ảnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, các công trình có trên mảnh đất đó. Lưu ý những giấy tờ này phải có dấu xác nhận từ các cơ quan có ủy quyền và có chữ ký cá nhân cam kết chịu trách nhiệm.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
• Các giấy tờ chứng nhận cá nhân thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Nơi nộp hồ sơ

• Công dân sẽ nộp hồ sơ khai thuế, hồ sơ chuyển nhượng đất, nhà ở cho bộ phận cửa liên thông, Chi cục Thuế.
• Trong trường hợp địa phương chưa có cửa liên thông công dân sẽ nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại nơi cư trú.
• Đối với trường hợp công dân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai thì thực hiện khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương hoặc những tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Thời hạn nộp hồ sơ

• Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận thì bên mua sẽ là người nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 kể từ lúc hợp đồng có hiệu lực.
• Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp hồ sơ khai thuế không được quá thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
• Nếu công dân chuyển nhượng nhà, công trình hoàn thành trong tương lai chính là lúc cá nhân phải nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.

Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế sẽ được ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Khi đã nộp hoàn tất hồ sơ, cơ quan thuế sẽ có trách nhiệm tính và thông báo số thuế phải nộp cho công dân.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ cũng nằm trong mục bên bán nhà chịu thuế gì? Tại Điều 3 theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP cá nhân, tổ chức có tài sản nằm trong danh sách phải chịu lệ phí trước bạ bắt buộc phải nộp lệ phí trước khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với cơ quan của nhà nước có thẩm quyền.

Có nghĩa trong quá trình chuyển nhượng người mua buộc phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn là 30 ngày và phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên người bán hoàn toàn có thể đưa tiền cho người mua để nộp khoản phí này.

Công thức tính lệ phí trước bạ được chia làm những trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá UBND tỉnh đã quy định

Nếu giá được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hay bán nhà mà cao hơn giá quy định của UBND tỉnh ban hành thì lệ phí trước bạ chính được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Nếu giá chuyển nhượng hấp hơn hoặc bằng giá mà UBND tỉnh quy định khi tặng cho, thừa kế nhà đất thì công thức tính như sau:

• Đối với tài sản là đất:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất

• Đối với tài sản là nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

• Diện tích nhà có trong lệ phí trước  bạ chính là toàn bộ diện tích sàn tính cả diện tích của các công trình kèm theo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức.
• Giá 1m2 nhà là mức giá thực tế xây dựng “mới” do UBND tỉnh quy định.
• Tỷ lệ % chất lượng còn lại cũng là do UBND tỉnh ban hành.  

Nhìn công thức tính lệ phí trước bạ khá phức tạp nhưng công dân chỉ cần nộp theo thông báo của cơ quan nhà nước là được.

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Bản gốc tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01.

• Bản sao có công chứng các loại giấy tờ chứng minh tài sản hoặc người sở hữu tài sản thuộc diện được miễn phí trước bạ.
• Bản sao công chứng các giấy tờ chứng minh nhà đất có nguồn gốc rõ ràng và hợp pháp theo quy định của nhà nước.
• Bản sao chuyển nhượng, bán nhà hợp lệ.

Nơi nộp hồ sơ

• Hồ sơ khai lệ phí trước bạ sẽ nộp cho cơ quan có có trách nhiệm giải quyết các vấn đề về thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. 
• Công dân có thể nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà đất cho chi cục thuế địa phương. Nếu phải nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo cơ chế một cửa liên thông thì công dân phải thực hiện đúng theo quy định đó. 
• Đối với hồ sơ khai lệ phí trước bạ của tài sản khác công dân sẽ nộp cho chi cục thuế tại địa phương nơi đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu đất, nhà ở.

Thời hạn nộp lệ phí 

Công dân nộp lệ phí trước bạ phải thực hiện nộp tiền theo đúng quy định vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn là 30 ngày tính từ thời điểm nhận được thông báo từ Cơ quan Thuế về việc khoảng lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ

Đối với cá nhân tiến hành thủ tục đăng ký, nộp hồ sơ, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần nộp phí thẩm định hồ sơ theo quy định Nhà nước. Bên cạnh đó, người chịu phí trong trường hợp cần thẩm định và bù đắp các loại chi phí thẩm định để cơ quan chức năng giao đất.

Đặc biệt lưu ý, khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục thẩm định trước khi đưa ra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất mới áp dụng hình thức thu phí thẩm định. Tùy thuộc vào quá trình thẩm định để xác định mức độ thu phí không giống nhau.

Phí công chứng

Nhà nước ban hành quy định rõ ràng trước hoạt động thu phí, chế độ thu, chế độ quản lý, công chứng, chứng thực, thẩm định. Cá nhân, tổ chức tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất tuân thủ chính xác nguyên tắc của pháp luật.

Những trường hợp cần công chứng bao gồm: ký kết hợp đồng chuyển nhượng, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ sở áp dụng trên giá trị quyền sử dụng đất và trách nhiệm của hai bên mua, bán. Cách tính lệ phí thông qua tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Điển hình như giá trị nhà ở, giá trị các công trình đã được xây dựng trên mảnh đất đó.

Người mua nhà phải chịu thuế gì?

Người mua phải chịu thuế gì? Căn cứ theo quy định Nhà nước ban hành, các loại thuế phải nộp do sau quá trình thỏa thuận giữa bên mua và bên bán như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân.
• Phí thẩm định hồ sơ.

Đối với hai khoản thu này, cá nhân chịu thuế là đơn vị nộp hồ sơ khai thuế hoặc tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Thủ tục được thực hiện dưới sự giám sát của pháp luật nhằm hạn chế hành vi mua bán bất hợp pháp.

Ngoài ra, bên mua tham gia vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất cũng chịu các khoản thuế như sau:

• Phí công chứng.
• Lệ phí trước bạ.

Trên thực tế, toàn bộ khoản phí thường được bên bán nộp toàn bộ cho cơ quan Nhà nước. Điều này xuất pháp từ hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên mua bán. So với giá trị bất động sản bán được, các khoản phí nộp vào Ngân sách Nhà nước chỉ là một phần nhỏ.

Bên bán chấp nhận chịu thuế nhằm xây dựng mối quan hệ mua bán thuận lợi hơn. Để hạn chế vấn đề tranh chấp về sau, các bên mua bán cần bàn luận vấn đề này thật kỹ lưỡng.

Đối tượng nào được miễn thuế trừ khi mua bán nhà

Bán nhà có phải nộp thuế không? Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, các bên tham gia trong hợp đồng cần tiến hành nộp thuế vào Ngân sách Nhà nước.

Khoản thuế thu nhập cá nhân cần nộp bao gồm 2% giá trị chuyển nhượng đã được trình bày rõ ràng trong hợp đồng. Ngoài ra, cá nhân tham gia hoạt động mua bán bất động sản không cần nộp thuế nếu nằm trong hai trường hợp dưới đây.

• Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Nhà nước ban hành các quy định miễn thuế thu nhập cá nhân dựa trên mối quan hệ như sau:

• • Giao dịch nhà đất giữa vợ và chồng.
  • Giao dịch nhà đất giữa cha ruột, mẹ ruột và con ruột.
  • Giao dịch nhà đất giữa cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi.
  • Giao dịch nhà đất giữa cha chồng, mẹ chồng và con dâu.
  • Giao dịch nhà đất giữa bố vợ, mẹ vợ và con rể.
  • Giao dịch nhà đất giữa ông nội, bà nội và cháu nội.
  • Giao dịch nhà đất giữa ông ngoại, bà ngoại và cháu ngoại.
  • Giao dịch giữa anh chị em cùng dòng máu với nhau.

Lưu ý, vấn đề mua bán giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng áp dụng khoản thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Kể cả tài sản bất động sản hữu hình thành lập trong tương lai hoặc công trình được xây dựng trong tương lai.

Trong trường hợp chuyển nhượng dựa trên mối quan hệ vợ chồng áp dụng trong kỳ hôn nhân và xác định tài sản đó là tài sản chung của hai vợ chồng. Đối với tình huống đã ly hôn thì tài sản được phân chia theo quy định Nhà nước hoặc thỏa thuận của hai bên vợ và bên chồng.

• Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Đối với trường hợp chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất được miễn thuế khi cá nhân đáp ứng đủ ba điều kiện dưới đây:

• • Thứ nhất, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất. Áp dụng cả nhà ở hoặc công trình đã được xây dựng trên mảnh đất đó. Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định quyền sở hữu của cá nhân chuyển nhượng. Bên cạnh đó, trường hợp nhà có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở khác không nằm trong diện được miễn thuế theo quy định pháp luật.
  • Thứ hai, áp dụng với cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở ít nhất 06 tháng. Lấy thời gian cấp giấy chứng nhận quyền ở hữu đất làm căn cứ xác định thời điểm sở hữu nhà ở.
  • Thứ ba, đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở được miễn thuế theo quy định pháp luật. Như vậy, tình huống cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở, đất ở vẫn được tính thuế và phải nộp thuế đúng thời hạn vào ngân sách Nhà nước. Các bên tham gia trong hợp đồng mua bán bất động sản thuộc diện miễn thuế chịu hoàn toàn trách nhiệm trước mọi vấn đề phát sinh. Nếu xuất hiện hành vi trái pháp luật sẽ bị xử lý nghiêm ngặt theo quy định Nhà nước.

Có thể bạn quan tâm: Báo Cáo Tài Chính Và Những Điều Lưu Ý Bạn Cần Biết

Bên bán nhà chịu thuế gì? Toàn bộ lời giải đáp đã được trình bày chi tiết trong bài viết trên. Mong rằng những chia sẻ đã mang đến thông tin hữu ích cho công việc và cuộc sống của bạn. Ngoài ra bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết tại chuyên mục Tư vấn luật nhé!