TP. HCM bán chưa tới 100 căn hộ trong quý cuối năm 2022

Người mua đang giữ tiền chờ thị trường giảm thêm

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com Đinh Minh Tuấn cho biết, đà tiêu thụ trên thị trường căn hộ TP. HCM và các tỉnh thành lân cận ngày càng ảm đạm về dịp cuối năm 2022. Cụ thể, trong 2 quý đầu năm nay, thành phố ghi nhận 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ đạt mức 70 - 80%. Nhưng ngay sang đầu quý III thì chỉ có khoảng 1.250 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ chưa tới 52%. Qúy IV, toàn thị trường có 450 căn hộ mới mở bán và lượng tiêu thụ lại giảm còn khoảng 25%, tương đương với 100 căn hộ giao dịch thành công trên tổng nguồn cung. 

Ông Tuấn đánh giá, đây là tình trạng chưa từng xảy ra trong vòng 5 năm trở lại đây, nhất là ở giai đoạn cận Tết - thời điểm giao dịch bất động sản vốn phải rất sôi động, nhộn nhịp nhất trong năm. Ngoài ra, để kích cầu mua bất động sản, nhiều chủ đầu tư đã tăng mức chiết khấu lên 40 - 50% giá trị sản phẩm.

Hay trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận không ít giao dịch cắt lỗ, giảm giá mạnh tới từ nhóm nhà đầu tư và người mua đang chịu áp lực tài chính hoặc trước đó sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà nên hiện tại phải thanh lý bớt tài sản để thu hồi vốn và cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, giảm áp lực lãi suất. 

Vị chuyên gia còn lý giải, việc các giao dịch bất động sản “đóng băng” do khách hàng khó tiếp cận vốn vay từ ngân hàng hoặc các khách hàng tiếp cận được vốn nhưng lại cảm thấy sốc vì lãi vay ngày càng tăng mạnh. Điều này khiến cho việc mua nhà bị trì hoãn trong ngắn hạn. Trong khi đó, nhóm người mua có sẵn tiền mặt lại ngập ngừng giải ngân, kỳ vọng vào việc giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm sâu và những chính sách chiết khấu mới trong thời gian tới. 

Thị trường có thể phục hồi vào năm sau

Tuy thị trường bất động sản đang trải qua những tháng cuối năm 2022 khá “đen tối”, nhưng theo ông Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia lại nhìn nhận dưới góc độ tích cực hơn cho thị trường vào năm 2023. Theo vị chuyên gia, năm mới, kinh tế thế giới có thể hồi phục chậm lại nhưng mức tăng trưởng sẽ gần bằng mức trước dịch (2,2 - 3%). 

Kinh tế trong nước vào năm sau phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng cũng mạnh mẽ hơn, nhất là sự phục hồi vượt bậc của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản đã kiểm soát tốt, tỷ giá lãi suất tăng trong tiên lượng và có kiểm soát… 

Bên cạnh đó, đầu tư công cũng được đẩy mạnh, thúc đẩy thể chế hoàn thiện… đều là động lực cho thị trường bất động sản phục hồi. Trong đó, bất động sản đất nền, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, khu công nghiệp sẽ tiếp tục được điều chỉnh và khả quan hơn. 

Năm 2023, nguồn cung bất động sản được cải thiện tốt hơn khi pháp lý dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, bài toán trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn gây ra những thách thức cần sớm giải quyết. Thị trường theo đó sẽ sàng lọc, tái cấu trúc và dần phục hồi. 

Liên quan tới việc giao dịch bất động sản sụt giảm trầm trọng, theo các chuyên gia, phải khơi thông dòng vốn từ người dân, những người mua ở thực. Tuy nhiên, để kích hoạt nguồn vốn này thì giá bất động sản phải tiếp tục giảm. Đây cũng là thời điểm mà thị trường có sức hấp dẫn mạnh để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, giải cứu thanh khoản và thị trường. 

Giới chuyên gia nhận định, thị trường hiện nay vẫn còn nhiều tiềm năng nhưng lại thiếu niềm tin. Đa số các bên vẫn giữ tâm lý nghe ngóng, quan sát các diễn biến. Điều này cho thấy nguyên nhân vì sao dòng tiền trong dân vẫn còn nhiều nhưng nhiều kênh đầu tư khác lại “khát vốn”.

Từ những số liệu thống kê, dự kiến tăng trưởng của GDP của Việt Nam là 7,5 - 8,2% cùng với CPI từ 3,8 - 4,2%. Điều này thể hiện bức tranh chung vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân vẫn bình ổn. Trong khu tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam còn thấp khi chỉ đạt gần 40%, còn tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM thì chưa tới 50%. Như vậy, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân liên tục tăng. 

Với các diễn biến trên thị trường bất động sản phải chịu nhiều tác động từ những yếu tố chính sách tài chính của nền kinh tế, không ít người kỳ vọng vào việc mặt bằng giá bán nhà sẽ giảm sâu hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, vẫn còn quá nhiều yếu tố khiến giá nhà bị găm lại. 

Nếu trong chu kỳ điều chỉnh mặt bằng giá nhà ở trong giai đoạn 2010 - 2015, nguồn cung trên thị trường còn rất nhiều, các doanh nghiệp liên tục giới thiệu dự án mới và dùng đòn bẩy tài chính mạnh tay. Tới khi thị trường chững thanh khoản lập tức chịu tác động tiêu cực và không thể xoay sở kịp. 

Nhưng ở chu kỳ lần này, nguồn cung nhà ở trên thị trường chỉ nhỏ giọt. Ngoài ra, chi phí vật liệu suốt 2 năm qua tăng liên tục, cùng với giá đất neo cao nên các dự án mới khi mở bán sản phẩm ra thị tường đã hoạch định lại phân khúc đối tượng người mua có tài chính dư giả. 

Đối với phân khúc nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền của đa số người dân, thực tế đây là dòng sản phẩm đã vắng bóng khá lâu trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Vì vậy, việc tìm kiếm nguồn cung bất động sản cũng phải thật linh hoạt, chuyển hướng tới những khu vực lân cận, giáp ranh thành phố.