Thị trường BĐS 2022: Phân khúc nào hết đất diễn, phân khúc nào lên ngôi?

Phân khúc nào không còn đất diễn? 

Hàng loạt vướng mắc từ nút thắt pháp lý, kế đến là động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã thực sự là “cú bồi” khiến thị trường bất động sản rơi cảnh trầm lắng trong suốt thời gian vừa qua. Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Hội Môi giới Bất động đã nêu bật thực trạng ảm đạm trên khi tính đến hết 6 tháng đầu năm 2022, lượng cung toàn thị trường đạt mức thấp kỷ lục là 22.769 sản phẩm, bằng 1/7 so với năm 2018. Tổng lượng giao dịch chỉ đạt 11.592, bằng 1/10 so với năm 2018.

Nhiều phân khúc bất động sản từng “làm mưa làm gió” trên thị trường một thời gian dài thì nay rơi cảnh đìu hiu. Đơn cử, phân khúc bất động sản liền thổ là biệt thự, liền kề, shophouse… thuộc các khu đô thị quy mô lớn tại Hà Nội từng chứng kiến những bước nhảy mạnh về giá và giao dịch thì nay thanh khoản rất yếu. Với mức giá lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi căn – dòng bất động sản triệu đô này hiện “người bán thì nhiều, người mua thì hiếm”. 

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cũng cho biết tính đến hết 6 tháng đầu năm 2022, so với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng tăng hơn một nửa. Thế nhưng theo quan sát của ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội thì biệt thự, liền kề, nhà phố sau thời gian liên tục tăng và đã đạt đỉnh, có chiều hướng chững lại cả về giá bán và giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường ở mức thấp. 

Tại một diễn đàn bất động sản mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho biết hơn nửa năm trước, các biệt thự 30-60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn thì đến hiện tại thị trường không còn mức tăng như vậy, nhà đầu tư cân nhắc nhiều hơn, không còn dễ dàng xuống tiền, thanh khoản thị trường chậm lại. Ông Tuyển nhận định bất động sản triệu đô đang không còn đất diễn và sẽ ngủ thêm một thời gian nữa. Ngoài ra, Chủ tịch BHS Group nhấn mạnh một số dòng sản phẩm nặng tính đầu cơ như đất nền phân lô,  loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cũng sẽ hết đất diễn. 

Bên cạnh đó, dòng căn hộ nghỉ dưỡng từng một thời khuấy đảo thị trường cũng đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi thanh khoản chậm khiến các chủ đầu tư “e dè” việc ra hàng. Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, kể từ đầu năm, sức mưa căn hộ nghỉ dưỡng đã giảm 42% so với cùng kỳ năm 2021, chỉ đạt 944 giao dịch trong tổng số 1.591 sản phẩm. Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cũng cho biết mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng giảm 41% trong 2 năm qua. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE nhận định sau thời gian dài phát triển nóng mang tính bùng nổ, căn hộ nghỉ dưỡng đang bị bão hõa, cùng với đó các vấn đề pháp lý là trở ngại khiến căn hộ nghỉ dưỡng không nhận được sự “sủng ái” của nhà đầu tư như giai đoạn trước. 

Những phân khúc nào vẫn có chỗ đứng khi thị trường khó?

Tuy nhiên, bức tranh thị trường bất động sản không chỉ độc nhất gam màu ảm đạm mà vẫn le lói những điểm sáng nhất định. Trao đổi về vấn đề này, bà Lê Ngọc Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Times Pro cho biết có 4 dòng sản phẩm vẫn có thị trường tốt và là điểm nhấn trong bối cảnh hiện tại. Dù thị trường có khó khăn hay khởi sắc thì 4 dòng sản phẩm này vẫn luôn có chỗ đứng bởi nhu cầu thực luôn hiện hữu. 

Thứ nhất, đó là những bất động sản mà hiện tại đang bị hạn chế tín dụng nhưng hạn chế tín dụng không có nghĩa là hết hoàn toàn. Thực tế, vẫn còn hạn mức mà ngân hàng được sử dụng và “ưu tiên” cho những bất động sản đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, triển khai dự án đúng tiến độ. Thị trường có những chủ đầu tư có dòng tiền dồi dào, họ ko phụ thuộc vào tài chính của ngân hàng mà vẫn làm tốt. Ngân hàng vẫn duy trì giải ngân cho những dự án đó.

Thứ hai là những dự án phù hợp với nhu cầu thực - nhu cầu để ở. Sản phẩm chung cư giá tầm trung hoặc nhà ở thu nhập thấp hiện là dòng sản phẩm có lực cầu rất lớn trên thị trường. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này hiện đang rất khan hiếm, cần những chính sách để thúc đẩy, khuyến khích phát triển.

Thứ ba là dòng bất động sản giá rẻ có cơ hội tăng giá trong dài hạn. Đó là những sản phẩm rơi vào khoảng giá tỷ rưỡi - hai tỷ. Khả năng tài chính của các khách hàng mua được dòng sản phẩm này rất là lớn.

Thứ tư là dòng bất động sản có chính sách không phụ thuộc vào ngân hàng. Dòng sản phẩm này sẽ xuất hiện thời gian tới. “Tôi đánh giá đây là điểm rất mới trong thị trường bất động sản vào cuối năm nay. Dòng sản phẩm bất động sản không phụ thuộc vào ngân hàng là “con” của những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn. Họ không cần đến việc giải ngân sớm của khách hàng, sẵn sàng giãn thời gian thanh toán cho khách sau khi khách đã vào một lượng tiền nhỏ. Đây là một bước tiến mới của thị trường và sẽ gây ngạc nhiên cho khách hàng”, bà Ngọc Anh nhấn mạnh.

Cũng theo bà Ngọc Anh, sự thăng trầm như biểu đồ hình sin của thị trường là một điều tất yếu của quy luật vận động, phát triển. Một thị trường mà trước đó phát triển nóng, thiếu bền vững tất yếu sẽ có sự can thiệp của Nhà nước nhằm bình ổn. “Nốt trầm” trên khuông nhạc thị trường giai đoạn này hướng đến những giá trị tích cực. Thứ nhất giúp thị trường giảm đầu cơ, phát triển bền vững. Thứ hai, tạo sự bình ổn giá cho thị trường bất động sản. Và thứ ba, từ giảm đầu cơ, bình ổn giá, cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận dân chúng được mở ra, rộng cửa hơn. Tất cả những yếu tố này góp phần quan trọng tạo nên một thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững. Chính bởi vậy, Chủ tịch Times Pro cho rằng người mua bất động sản với nhu cầu ở thực hay nhà đầu tư hãy vững vàng tâm lý trước các biến cố thị trường để tìm được những sản phẩm tốt, phù hợp với nhu cầu của bản thân.