Đất dân dụng là gì? Tìm hiểu về đất dân dụng hiện nay

Khái niệm về đất dân dụng

Đất dân dụng là loại đất đang nhận được sự quan tâm nhất trong quy hoạch đô thị. Trong đó, quy hoạch đô thị thực chất đó là việc tổ chức không gian, kiến trúc, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, cảnh quan của đô thị cũng như hệ thống công trình hạ tầng xã hội và nhà ở. Tất cả cần phải đảm bảo các tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật có liên quan để tạo ra môi trường sống lý tưởng cho người dân.

Đất dân dụng được định nghĩa như sau:

Thông tư Số: 01/2021/TT-BXD của Bộ xây dựng quy định về Đất dân dụng được đó là:

Đất dân dụng là đất để xây dựng các công trình chủ yếu nhằm phục vụ các hoạt động dân dụng gồm: đất đơn vị ở hoặc đất ở tại đô thị, đất công trình dịch vụ - công cộng đô thị, đất cảnh quan cây xanh công cộng đô thị và đất hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Trong đó, đơn vị ở là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu để phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho các nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng khu dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) & bãi đỗ xe cho đơn vị ở.

Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị là đất công viên, cảnh quan,  vườn hoa, sân chơi,v.v… đảm bảo tiếp cận của người dân.

Về cơ bản, đất dân dụng sẽ được chia nhỏ thành 04 loại chính sau đây: 

+ Đất xây dựng các công trình để phục vụ công cộng: đất xây dựng công trình phục vụ về thương nghiệp, văn hoá, y tế, giáo dục v.v… ngoài phạm vi khu vực nhà ở.

+ Đất xây dựng nhà ở: đất xây dựng từng nhà ở, mở đường giao thông, hệ thống công trình phục vụ công cộng, cây xanh,cảnh quan trong phạm vi tiểu khu nhà ở.

+ Đất giao thông đối nội: bao gồm đất xây dựng mạng lưới đường phố, quảng trường lớn ở thành phố.

+ Đất trồng cây xanh đô thị bao gồm đất xây dựng các công viên, vườn hoa, cảnh quan của thành phố và khu nhà ở.

Theo mục đích quy hoạch xây dựng đô thị thì đất đô thị còn có đất ngoài khu dân dụng, đây là đất sử dụng để xây dựng các trung tâm chuyên ngành, xây khu công nghiệp kho tàng, khu vực an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị, v.v…

Yêu cầu đối với đất dân dụng trong kỹ thuật khi quy hoạch đô thị

Thông tư số 01/2021/TT-BXD đã quy định rõ, chỉ tiêu đất dân dụng bình quân tối thiểu và bình quân tối đa toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị. Đối với các khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì áp dụng chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị theo quy định đối với đô thị loại I. Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt thì căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại.

Trong đó, chỉ tiêu với đất dân dụng bình quân toàn đô thị (tương ứng với mật độ dân số bình quân của toàn đô thị/diện tích đất dân dụng) được quy định như sau: Với đô thị loại I, đô thị loại II: Đất bình quân là 45-60m2/người; Mật độ dân số là 220- 165/ha. Với đô thị loại III, đô thị loại IV: Đất bình quân là 50-80m2/người; Mật độ dân số là 200- 125/ha. Với đô thị loại V: Đất bình quân là 70-100m2/người; Mật độ dân số là 145- 100/ha....

Các chỉ tiêu trên sẽ không bao gồm đất nông nghiệp, đất cho những công trình cấp vùng trở lên bố trí trong các khu vực, khu dân dụng đô thị;

Trong trường hợp quy hoạch đô thị có tính đặc thù thì có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định nêu trên, nhưng phải có các luận chứng để đảm bảo tính phù hợp và phải nằm trong ngưỡng 45 - 100m2/người.

Bên cạnh đó, chỉ tiêu đất dân dụng cần phải được tính toán lựa chọn theo đặc thù từng đô thị đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ được tài nguyên thiên nhiên có giá trị.

Các yêu cầu khác liên quan đến quy hoạch xây dựng đô thị

Ngoài những yêu cầu về đất dân dụng, Quy hoạch xây dựng nêu rõ, quy hoạch xây dựng đô thị phải đáp ứng những yêu cầu liên quan đến đất đai như: Yêu cầu về lựa chọn đất xây dựng; Yêu cầu quy hoạch về không gian xanh, đất cây xanh đô thị; 

Việc lựa chọn đất xây dựng, đất cây xanh, công cộng...là những yêu cầu bắt buộc khi xây dựng quy hoạch khu đô thị.

Lựa chọn đất xây dựng phải dựa trên những lợi thế về kinh tế, môi trường.

Theo thông tư số 01/2021/TT-BXD, việc lựa chọn đất xây dựng quy hoạch đô thị phải đảm bảo các yêu cầu như sau: 

+ Có các lợi thế về kinh tế, xã hội,cơ sở hạ tầng, môi trường và cảnh quan; có điều kiện tự nhiên để đảm bảo cho các hoạt động xây dựng và đảm bảo an toàn cho cộng đồng dân cư: không thuộc phạm vi khu vực cấm các hoạt động xây dựng; 

+ Đối với các khu vực dự báo chịu tác động từ nước biển dâng, việc lựa chọn đất xây dựng phải tính toán đến các tác động từ mực nước biển dâng theo các kịch bản của quốc gia;

+ Trong trường hợp bắt buộc phải xây dựng ở các khu vực có nguy cơ xuất hiện hoặc bị ảnh hưởng từ các hiện tượng thiên nhiên (trượt lở, ngập lụt, lũ...), quy hoạch phải có đề xuất giải pháp giảm thiểu, khắc phục và đảm bảo an toàn cho cộng đồng.

Ngoài ra, còn phải đáp ứng những yêu cầu về quy hoạch không gian xanh, đất cây xanh đô thị như: 

+ Không gian cây xanh cảnh quan trong đô thị, bao gồm không gian xanh tự nhiên (rừng, đồi, núi, thảm thực vật ven sông, ven hồ và ven biển) và không gian xanh nhân tạo (công viên, vườn hoa, hồ nhân tạo...) phải được quy hoạch gắn kết với nhau thành một hệ thống liên hoàn,đồng bộ.

+ Không gian xanh tự nhiên cần phải được bảo vệ tối đa, không gian xanh nhân tạo phải được phân bố hợp lý trên toàn diện tích đất xây dựng khu đô thị để đảm bảo thuận lợi trong sử dụng;

+ Các chỉ tiêu về đất cây xanh công cộng cho toàn đô thị và từng khu vực được xác định trong quy hoạch chung cũng như quy hoạch phân khu phải đáp ứng được với mục tiêu của quy hoạch và phù hợp đặc thù từng khu đô thị. Cây xanh sử dụng cộng cộng phải quy hoạch phù hợp để đảm bảo mọi người dân tiếp cận thuận lợi;

+ Phải ưu tiên sử dụng các loại cây xanh bản địa phù hợp, đặc trưng vùng miền và phù hợp với đô thị, bảo vệ được các loại cây quý hiếm, cây cổ thụ có giá trị. Chủng loại cây xanh trong các đô thị không được làm ảnh hưởng tới an toàn giao thông, phù hợp với các yêu cầu về việc phòng chống thiên tai, không gây hư hại ảnh hưởng tới các công trình bao gồm cả phần ngầm và phần trên mặt đất, không tiết ra các chất độc hại hoặc hấp dẫn côn trùng gây ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư.

Lời kết

Tóm lại, Đất dân dụng là đất sử dụng để xây dựng các công trình nhằm phục vụ nhu cầu dân dụng, dựa theo phân loại mục đích quy hoạch xây dựng đô thị. Khi quy hoạch xây dựng đô thị cần phải đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật về đất dân dụng.

Hy vọng bài viết đã cung cấp những thông tin cần thiết và hữu ích đến bạn.