Tìm hiểu luật kinh doanh hàng hóa bất động sản

Nhà, công trình xây dựng căn cứ vào tình trạng “tồn tại” kinh doanh hàng hóa bất động sản được chia thành hai loại: Nhà, công trình xây có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng”, còn “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Các quy định sau đây áp dụng đối với cả hai loại bất động sản nói trên.

Có thể bạn quan tâm: Nghị định Hướng dẫn Luật Đầu Tư 2015 Có Những Thay Đổi Ra Sao?

Điều kiện để kinh doanh hàng hóa bất động sản

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:

- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Các điều kiện trên nhằm đảm bảo bất động sản đưa vào kinh doanh là tài sản hợp pháp và không phải là tài sản đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ khác. Tuy nhiên, cần lưu ý ngoài trường hợp nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì “chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” thì điều kiện chứng nhận quyền sở hữu” cũng không áp dụng đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Các hình thức kinh doanh hàng hóa bất động sản

Mua bán nhà, công trình xây dựng

Đây là những yêu cầu cơ bản đối với hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản. Theo Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các nguyên tắc:

A.1. Nguyên tắc việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất

Đây là nguyên tắc cơ bản bởi nhà, công trình xây dựng là tài sản không thể tách rời khỏi đất đai (quyền sử dụng đất). Việc đặt ra

nguyên tắc vì vậy cũng nhằm hạn chế những “tranh chấp” liên quan đến việc mua bán nhà, công trình xây dựng.

A.2. Nguyên tắc về việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu, c

+ Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

+ Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.

A.3. Nguyên tắc về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng:

Theo quy định hiện hành, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đây là một điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Về cơ bản thời điểm

chuyển quyền sở hữu được ưu tiên xác định theo thỏa thuận của các bên. Nếu không có thỏa thuận thì thời điểm này sẽ xác định theo một trong 2 trường hợp trên.

Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

Bảo hành nhà, công trình xây dựng là việc đảm bảo cho nhà, công trình xây dựng được khai thác, sử dụng đúng chất lượng trong một thời hạn xác định. Trong thời hạn này, những khiếm khuyết, hư hỏng xảy ra đối với nhà, công trình xây dựng mà không phải do lỗi của bên mua sẽ được bên bán khắc phục miễn phí. Nội dung này được quy định tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản, gồm các nội dung:

B - Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng thì việc bảo hành được quy định như sau:

- Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện.

- Thời gian bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi nghiệm thu theo định như sau:

+ Không ít hơn 24 tháng đối với công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I,

+ Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại;

+ Riêng đối với nhà ở, thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Thời gian bảo hành đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất và được tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt thiết bị... - Việc phân loại công trình xây dựng để xác định thời hạn bảo hành thực hiện theo quy định riêng của Bộ Xây dựng, cụ thể là Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 về phân cấp công trình

xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong hoạt động quản lý đầu tư xây dựng.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hoàng đạo của

C.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán 

Theo quy định tại Điều 21, 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên bán nhà, công trình xây dựng có các quyền và nghĩa vụ sau:

* Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng:

- Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.

- Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.

- Các quyền khác trong hợp đồng.

* Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng:

- Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

- Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua. Trong Hoa - Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.

- Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

C.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Nội dung này được quy định tại Điều 23, 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2014..

* Về quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng:

- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng. 

- Các quyền khác trong hợp đồng

*  Về nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng: 

- Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong ho

- Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. Thu - Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

Có thể bạn quan tâm: Chi Tiết Luật Nhà Ở 2014 Và Những Điểm Đổi Mới Trong Bộ Luật

Trên đây là bài viết tổng hợp kiến thức mà chuyên mục tư vấn luật chia sẻ về kinh doanh hàng hóa bất động sản. Hi vọng sẽ mang đến cho bạn thêm một số thông tin mới bổ ích giúp cho hoạt động kinh doanh được thuận lợi.