Thị trường lệch pha, người lao động TP.HCM cũng khó mua nhà ở xã hội

Lệch pha cung - cầu và cả phân khúc

Theo báo cáo thị trường mới đây của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự lệch pha cũng cầu rõ rệt, nguyên nhân là do thiếu nguồn cung từ các dự án.

Cụ thể, từ năm 2018 đến nay, thị trường TP.HCM liên tục sụt giảm nguồn cung dự án, nhất là các dự án vừa túi tiền. Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm, tất cả các lĩnh vực kinh tế tại TP.HCM đề phục hồi và tăng trưởng vượt bậc sau đại dịch, chỉ riêng thị trường bất động sản vẫn ghi nhận tăng trưởng âm (-5,82%). Tuy nhiên, xét trong 9 tháng thì thị trường đã có dấu hiệu phục hồi với số lượng nguồn cung đạt 11.600 căn, tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước, nhưng số lượng mới đạt hơn 35% so với cùng kỳ năm 2017, nguồn cung này chưa thể đáp ứng thị trường.

Ngoài việc lệch pha từ cung - cầu, thị trường bất động sản TP.HCM còn lệch cả phân khúc nhà ở, nguồn cung căn hộ hầu hết tập trung vào các căn hộ cao cấp còn các căn hộ vừa túi tiền thì rất ít.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang có sự lệch pha rõ rệt giữa cung - cầu, phân khúc. (Ảnh minh họa)

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, loại hình nhà ở bình dân (giá dưới 30 triệu đồng/m2) năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm 1%; năm 2021 và 9 tháng đầu năm thì đã "tuyệt chủng". Trong khi đó, các sản phẩm từ các căn hộ cao cấp liên tục tăng cao, chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường. Đơn cử, năm 2021 có tới hơn 10.400 căn, chiếm 72%; trong 9 tháng đầu năm nay có tới hơn 9.300 căn, chiếm hơn 80% nguồn cung thị trường.

Báo cáo mới đây của Savills cũng cho thấy, trong quý III, nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý II.  TP.Thủ Đức và Quận 1 là hai vùng có nguồn cung lớn nhất. Ngoài ra, có tới 66% căn hộ sơ cấp tồn kho, lớn nhất kể từ năm 2019. Tuy nhiên, 89% lượng tồn kho này lại thuộc về các căn hộ cao cấp và trung cấp.

Trong số lượng nguồn cung căn hộ mới thì có hơn 60% căn hộ có giá trên 11 tỷ đồng/căn, giá tương đương 124 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất từ trước tới nay.

Việc giá cả tăng cao cùng với việc siết chặt tín dụng đang khiến mức độ thanh khoản của thị trường giảm mạnh. Lượng giao dịch giảm 89% theo quý, với gần 1.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019 là 15%, 20% với nguồn cung mới, thấp nhất từ trước tới nay.

Trong khi đó, thị trường biệt thự, nhà liền kề lại có dấu hiệu tích cực. Nguồn cung sơ cấp đối với nhà xây sẵn tăng 38%, lên 800 căn theo quý.

Theo dõi ngay thị trường BĐS để nắm rõ giá cả

• Biến động thị trường mua bán nhà đất
• Biến động thị trường cho thuê nhà đất
• Biến động thị trường sang nhượng nhà đất

Giá nhà ở xã hội cũng không “dễ thở”

Nhận định về tình trạng trên, các chuyên gia bất động sản cho rằng, “lệch pha cung cầu” đi đôi với “lệch pha phân khúc thị trường” là nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng cao trong những năm gần đây.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở vừa với túi tiền cho các gia đình trẻ (có nhu cầu mua ở thực) hầu như không còn. Thực tế, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đại diện cho số đông người dân có nhu cầu ở thật cần được thúc đẩy để cần bằng lại thị trường đang có sự lệch pha cung cầu khi giá nhà cao nhưng lại thiếu nhà ở giá rẻ.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam.

Trong khi đó, trao đổi với PV, đa số chủ đầu tư lại cho rằng, giá đất ngày càng tăng, lãi suất ngân hàng cũng tăng lạm phát thì chưa có dấu hiệu giảm,.... thì việc đưa giá căn hộ về 2 tỷ đồng thật sự rất khó. Với mức giá này thì chỉ nên trong chờ vào các dự án nhà ở xã hội, tuy nhiên phân khúc này cũng đã tăng mạnh trọng thời gian qua.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhà ở xã hội là phân khúc căn hộ rẻ nhất thị trường hiện nay. Khi giá đất tăng mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp cũng bị đẩy lên cao làm cho nhà ở xã hội trở thành một vùng trũng, khó tránh khỏi việc thiết lập giá mới trên thị trường thứ cấp.

"Giá đất tăng gấp 2 lần so với 4-5 năm trước, giá xây dựng tăng 50% kéo theo đó giá thành khoảng 17-18 triệu đồng xây theo kế hoạch 12 tháng, giá thấp nhất cũng lên tới 22-25 triệu đồng/m2. Dù nhà ở xã hội đã được ưu tiên tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua và các chủ đầu tư bị biên lợi nhuận không quá 10% nhưng đầu vào phân khúc này khó có thể giữ mức giá cách đây nửa thập kỷ", ông Quang phân tích.

Theo Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, nếu nhà ở xã hội đơn lẻ (tách biệt với nhà ở thương mại) thì giá thành cũng phải điều chỉnh lên khoảng 22-25 triệu đồng/m2 từ năm 2022. Còn đối với nhà ở xã hội mà được bố trí chung với nhà ở thương mại thì mức giá phải lên tới 25-30 triệu động đối với các căn hộ sơ cấp.

"Thiếu hụt nguồn cung, khan hiếm căn hộ thành phẩm cũng là nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội tăng giá gấp đôi sau nửa thập kỷ", ông Quang nhận định.

Mặt khác nhà ở xã hội cũng có nhiều loại, các tiêu chuẩn dành cho công nhân sẽ xây dựng rẻ hơn nên giá thành sẽ thấp hơn so với các dự án nhà ở xã hội mở rộng cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức,...

Trước vấn đề này, trong kiến nghị gửi Thủ tướng mới đây, thay mặt một số chủ đầu tư, HoREA mong muốn Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan thẩm quyền xem xét có kết luận dứt điểm đối với các dự án sử dụng quỹ đất công, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, các dự án di dời do cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng từ năm 2017 do phải rà soát pháp lý, trong đó TP.HCM có 64 dự án. Phương thức thu hồi triệt để tài sản Nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực và các doanh nghiệp liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước để dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế, tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.