Giải bài toán dự án treo từ Luật Đất đai mới thế nào?

“Mắc kẹt”

Phản ánh tới tổ đại biểu Quốc hội TP.HCM - Đơn vị số 1, cử tri đại diện các hộ dân đang sống trong khu vực ảnh hưởng của Dự án quy hoạch Suối Tiên thông tin, dự án đã quy hoạch nhưng kết quả vẫn chưa giải quyết được. Hay như tại Dự án Công viên Lịch sử - Văn hóa dân tộc tại TP. Thủ Đức được quy hoạch từ năm 1998, cử tri phản ánh khi địa phương thực hiện thu hồi đất nhưng nhiều người dân không biết đất của gia đình mình nằm trong hay ngoài ranh quy hoạch vì không có quyết định thu hồi.

Ngay tại trung tâm TP.HCM, Dự án khu III - Nam Lý Chiêu Hoàng (quận 6) đã “treo” suốt 20 năm qua và đến nay vẫn còn 128 hộ chưa thể thu hồi đất, người dân phải sống trong cảnh tạm bợ nhiều năm qua. Hay tại dự án khu Mả Lạng (quận 1) và chung cư Ngô Gia Tự (quận 10) cũng chung cảnh.

Tại Hà Nội, đơn cử dự án Hattoco số 110 Trần Phú (Hà Đông) được khởi công từ năm 2009 và thời hạn giao nhà dự kiến là tháng 11/2014 song đến nay vẫn còn dang dở. Dự án số 21 Lê Văn Lương cùng chủ đầu tư tương tự, dự án xây đến tầng 21 thì dừng cho đến nay và chưa biết bao giờ xong. Dự án V.I.C Tower (Cầu Giấy) sau 10 năm từ khi cam kết bàn giao nhà vào quý 4/2014 đến nay dự án vẫn nằm bất động, cỏ dại mọc um tùm.

Thống kê của UBND TP. Hà Nội có 712 dự án chậm triển khai và thành phố đã có quyết định thu hồi hơn 100 dự án. Còn tại TP.HCM thì những năm gần đây, HĐND thành phố đã quyết liệt thực hiện công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong đó tâm điểm có khoảng 300 dự án “treo”. Nhiều dự án nằm im bất động tới 30 năm khiến cho cuộc sống sinh hoạt của người dân búc xúc vì không dám hoặc không thể sửa chữa hay xây mới.

Theo TS. Nguyễn Đình Bồng - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Đất Việt Nam, việc thực hiện chính sách thu hồi đất, tái định cư theo quy định của Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý giải quyết song vẫn còn những hạn chế nhất định. Nhiều chủ đầu tư của các dự án treo không có khả năng huy động vốn, một số quy định về thu hồi đất, bồi thường còn chưa đồng bộ… là những nguyên nhân khiến cho việc xử lý còn gặp khó khăn. Nói như một vị chuyên gia bất động sản thì điều đáng nói là với trường hợp như các dự án trên nếu triển khai tiếp cũng thấy lo lắng, vì không biết tháo gỡ những vướng mắc về mặt cơ chế bằng cách nào. 

Lời giải từ Luật Đất đai 2024

Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang chứng kiến nguồn cầu từ nhu cầu nhà ở rất cao trong khi nguồn cung còn hạn chế, vô hình trung đã kéo giá nhà đặc biệt là chung cư lên cao. Các dự án treo hiện nay đang gây lãng phí nguồn lực từ đất đai, thất thu thuế và các cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ. Khi hành lang pháp lý hoàn thiện sẽ tạo nên những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt, Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực thì cơ hội càng rõ nét hơn.

Chia sẻ với báo giới, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kỳ vọng, Luật Đất đai 2024 sẽ kích hoạt nguồn lực đất đai, tháo gỡ pháp lý cho các dự án treo. Ông Đính chia sẻ, quan trọng nhất hiện nay là phải thực thi và thể chế Luật Đất đai để tháo gỡ cho hàng loạt dự án đang bị mắc kẹt, chưa tìm ra lối thoát. Do đó, đòi hỏi các văn bản dưới luật cần được xây dựng cẩn thận và có ý kiến các bên cùng tham gia.

Ở góc độ luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw thông tin một số điểm mới trong Luật Đất đai 2024 như cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cho vay thế chấp… sẽ tạo cơ hội và hỗ trợ pháp lý cho cả chủ đầu tư, người sử dụng đất. Phân tích cụ thể hơn, luật sư Hà nhấn mạnh, nếu như trong Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm thì Luật Đất đai mới đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng - đây là nội dung đột phá và nhận được sự quan tâm. Từ thực tế làm việc, ông Hà cũng cho rằng, Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo, khi đó niềm tin được gia tăng.

Hay như tại Điều 151 Luật Đất đai 2024 nêu về việc cơ quan Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất thì không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp đã quá 3 năm từ thời điểm có quyết định thu hồi đất. Nói như vậy có nghĩa là dù là dự án đã có quyết định thu hồi nhưng sau 3 năm không thực hiện thì người dân vẫn có quyền đề nghị xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Với quy định này đã “cởi trói” cho bộ phận người dân sinh sống trong vùng quy hoạch dự án, tháo gỡ khó khăn đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng. Với nội dung “chưa từng có tiền lệ” trong các văn bản trước đó này, ông Hà cho rằng cần phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai mới, cùng với đó là sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan chức năng mới có thể giải được bài toán dự án treo.

Nhìn nhận vai trò quan trọng của Luật Đất đai 2024, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá, những sửa đổi trong Luật sẽ giúp cho việc giải quyết nút thắt pháp lý tốt hơn, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới việc làm cho đất đai trở thành nguồn lực thực sự trong phát triển nền kinh tế đất nước./.