TP.HCM giảm 76% doanh số bán mới căn hộ: Nốt nhạc trầm của thị trường địa ốc cuối năm

Người mua dè chừng, thị trường trầm lắng

Theo báo cáo Cushman & Wakefield vừa công bố cho thấy, năm 2022 thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận hơn 17.000 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021.Tuy nhiên trong quý IV/2022, doanh số bán mới chỉ đạt 983 căn, giảm tới 76% so với quý trước.

Lý giải về việc sụt giảm này, theo Cushman & Wakefield là do Chính phủ rà soát trái phiếu cùng với chính sách tín dụng bị thắt chặt đã tạo nên tâm lý dè chừng đối với các chủ đầu tư. Trong quý cuối cùng của năm 2022, thị trường cũng chỉ ghi nhận 1.100 căn hộ được mở bán, giảm đến 74% so với quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022. Dù vậy, giá bán că hộ sơ cấp trong quý IV vẫn tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2. Sự gia tăng này chủ yếu là nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án hạng sang, cao cấp. Trong khi đó, phân khúc bình dân lại trống rổ hàng, dẫn đến tình trạng giá nhà neo cao.

Thị trường trầm lắng khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý dè chừng. (Ảnh minh họa)

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu nhưng mức giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, có vị trí đắc địa.

Giới chuyên gia cũng nhận định, thị trường gặp khó khăn không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ giảm. Bởi trên thực tế, sự giảm giá chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng ảo, loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Còn đối với các sản phẩm căn hộ trung cấp, bình dân, bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt… vẫn có giao dịch, khả năng hạ giá rất thấp nhất là trong bối cảnh nguồn cung đang khan hiếm như hiện nay.

Trước đó, trong báo cáo của Batdongsan cũng cho thấy, trong 3 tháng cuối năm giá bán các căn hộ sơ cấp tại thị trường miền Nam tăng chi tăng từ 3-4% chủ yếu là các căn hộ cao cấp, trung cấp nhưng tỷ lệ thanh khoản lại rất thấp. Suốt quý IV, toàn thị trường phía Nam và TP.HCM chỉ tiêu thụ được 100 căn trong rổ hàng mới, mức thấp nhất trong năm. Tình trạng thanh khoản xuống thấp nhất vào quý IV chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, bởi đây vốn là thời điểm giao dịch sôi nổi nhất trong năm.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, việc giao dịch đóng băng là do khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Số còn lại thì do sốc do lãi vay tay cao. Tình trạng này cũng dẫn đến tâm lý dè chừng, chậm mua nhà trong thời gian ngắn hạn để xem xét thị trường. Còn các đối tượng đang có tiền thì ngập ngừng, đứng ngoài thị trường để chờ đợi, sợ thị trường sẽ giảm sâu hoặc có chính sách chiết khấu tốt hơn trong thời gian tới.

Con số phản ảnh rõ sự khó khăn của thị trường

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường khó khăn như hiện nay là do dòng vốn.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản chỉ có sẵn 20% nguồn tiền để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền để phát triển dự án lại phụ thuộc vào việc đi vay, mà chủ yếu ở đây là vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nhưng hai kênh dẫn vốn quan trọng này lại đang siết chặt.

"Trước tình trạng khó như hiện nay, nhiều doanh nghiệp buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án dẫn đến tình trạng thanh khoản kém và doanh thu giảm sút" - ông Đính cho biết.

Để giải quyết vấn đề này, ông Đính cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên nới room tín dụng, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường vực dậy.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản.

Trước đó, vào đầu tháng 12/2022, Ngân hàng Nhà nước cũng đã quyết định nới 1,5-2% room tín dụng. Tuy nhiên, dù đã hết năm 2022, nhưng theo HoREA nhìn nhận, hầu hết các doanh nghiệp và nhất là các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn rất khó vay được tín dụng do các ngân hàng thương mại không hạ chuẩn tín dụng.

Theo HoREA, trong tình thế bất thường như hiện nay, Nhà nước cũng nên ban hành các giải pháp “bất thường” để có thể xử lý kịp thời và hiệu quả. Nhà nước cần có cơ chế, chính sách ổn định thị trường khi có biến động để có thể đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét không giữ nguyên "chuẩn" tín dụng trong tình thế bất thường như hiện nay mà nên điều chỉnh nới thêm một chút nhưng vẫn đảm bảo không hạ thấp hơn chuẩn tín dụng như trước đây.

HoREA cũng chỉ ra thực tế hiện nay, trên thị trường hầu như không có nhà ở xã hội, trong khi đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà chiết khấu lên tới 50% dẫn đến một số căn giảm chỉ còn 2 tỷ đồng/căn, nhưng người mua nhà ở thương mại lại chưa vay được tiếp cận tín dụng với lãi suất hợp lý. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Chính phủ quyết định một số chính sách ngắn hạn hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà đến hết năm 2023.

Còn theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh - Onehousing, những gì đang diễn ra cho thấy thị trường chỉ còn chỗ cho những người có nhu cầu ở thực. Năm 2023, sẽ là năm khó khăn của các nhà đầu tư trong phân khúc đất nền, sau đó sẽ đến các sản phẩm có giá trị lớn như căn thấp tầng ở các dự án đã bàn giao, không còn yếu tố hỗ trợ lãi suất, nợ gốc từ phía ngân hàng. Trên thực tế thì các sản phẩm này đã sụt giảm cả về cầu và giá từ tháng 8/2022.

Ông Trung cũng cho rằng, tâm lý của những người có tiền mặt đang chia làm hai hướng. Thứ nhất là giữ tiền mặt, không thêm rủi ro nào, chấp nhận tài sản của mình không tăng trưởng. Nhóm thứ hai là vẫn đầu tư nhưng đang tìm kiếm sản phẩm giá tốt để lựa chọn, nhưng cũng đang rất dè chừng.