Thị trường căn hộ Bắc - Trung - Nam xuất hiện những diễn biến bất ngờ

Theo Nhịp sống thị trường, đơn vị này cho hay, sự “vùng vẫy” giữa loạt thách thức chồng chất, thị trường căn hộ chung cư có xu hướng giảm giá, thanh khoản kém, nguồn cung mới hạn chế. Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong quý cuối năm đã chứng kiến gai diễn biến giá khác nhau, phản ánh rõ tâm lý thị trường. 

Tại TP. HCM, giá bán căn hộ hạng sang sơ cấp vẫn ở mức cao và giảm dần tại những phân khúc thấp hơn. Giá bán căn hộ thứ cấp giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư đang tìm cách “thoát hàng” vì lãi vay tăng cao. 

Thị trường căn hộ TP. HCM vào dịp cuối năm nhìn chung khá trầm lắng, mức tiêu thụ thấp nhất trong 3 năm, thanh khoản kém vì ảnh hưởng từ việc siết tín dụng, lãi suất tăng. Tuy nhiên, giá sơ cấp căn hộ hạng sang vẫn ổn định, một số căn hộ cao cấp mở bán tại Thủ Thiêm có mức giá cao từ 7.000 - 18.000 USD/m2. 

Nhưng ở các phân khúc thấp hơn, giá bán sơ cấp có xu hướng giảm nhẹ vì một số dự án đang được chiết khấu. Giá bán thứ cấp lại giảm mạnh vì nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang bị áp lực về tài chính và lo lắng biến động khó lường của thị trường trong năm mới, nên buộc phải bán tháo sản phẩm nhằm cắt lỗ. 

Vào quý IV, có những dự án mở bán nổi bật như Salto Residence, Thủ Thiêm Zeit Xi River, The Opusk – Metropole giai đoạn 4, và dự án De La Sol được mở bán lại sau nhiều năm đình trệ. Nguồn cung mới chủ yếu vẫn từ những giai đoạn tiếp theo hoặc trong giỏ hàng cũ của các dự án như MT East Mark, Flora Panorama, Horizon Phú Mỹ Hưng, West Gate Park… 

Thương vụ M&A nổi bật trong quý là dự án Hausnima Tp.Thủ Đức của EZ Land được chuyển nhượng cho Gamuda Land và có tên mới là Elysian sẽ được mở bán dự kiến vào quý II/2023. Nhu cầu mua căn hộ giảm là do vướng mắc từ tín dụng, nhiều khách hàng cũng hoãn kế hoạch mua nhà để chờ mức giá tốt hơn.

Tại Hà Nội, giá nhà giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Vài dự án dự kiến mở bán vào quý IV/2022 bị hoãn lại, thể hiện tâm lý chờ đợi của các chủ đầu tư. 

Mức giá bán căn hộ tại Hà Nội có xu hướng hạ nhiệt nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao đối với người có thu nhập trung bình. Những dự án mới mở bán trong quý có giá dao động từ 2.300 – 4.200 USD/m2. Bên cạnh đó, một số dự án dự kiến ra mắt vào thời gian này bị hoãn lại vì ảnh hưởng từ các tác động không thuận lợi của thị trường. Những chủ đầu tư cũng dừng lại để chờ thời cơ thích hợp hơn tung sản phẩm. 

Đặc biệt là việc Hà Nội đầu tư mạnh cho cơ sở hạ tầng đã tạo điều kiện tốt nhất cho việc tiếp cận tới khu vực trung tâm từ vùng ngoại thành. Đây cũng chính là đòn bẩy cho sự tăng trưởng của thị trường căn hộ những quận vùng ven. 

Trong khi đó tại Đà Nẵng, trong quý IV/2022, nguồn cung tới từ 4 dự án mới mở bán là căn hộ hàng hiệu Shizen Nami, căn hộ cao cấp ven sông Hàn The Filmore, The Sang Residence giai đoạn 2, dự án nhà ở xã hội The Ori Garden – Sea View Tower. Theo dự kiến, sẽ có 6 dự án mới mở bán trong năm 2023, cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ cao cấp với các chủ đầu tư lớn như Sun Frontier, Sun Group, Alphanam… Đa phần những người mua căn hộ Đà Nẵng lại đến từ các tỉnh thành khác. 

Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường Colliers - Ông Tín Nguyễn cho hay, phân khúc bất động sản nhà ở vẫn còn những khó khăn về pháp lý, thanh khoản, vốn,... kéo dài tới ít nhất là quý III/2023. Những động thái mới nhất của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Tổ công tác các Bộ ngành, đã cho thấy quyết tâm phục hồi bền vững thị trường này. Việc hoãn triển khai những đợt mở bán mới của các chủ đầu tư đã khiến nguồn cung hẹp lại, góp phần thúc đẩy giao dịch. 

Năm 2023, nhiều dự báo về thị trường căn hộ sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều khó khăn tới từ sự suy giảm niềm tin với những chủ đầu tư địa ốc có hoạt động trong thời gian qua không minh bạch, dự án chưa hoàn thiện pháp lý và đang bị xử lý trong đợt vừa rồi. Đồng thời, một số chủ đầu tư đang phải trì hoãn việc bán sản phẩm mới, nguồn cung căn hộ trong năm 2023 vì thế sẽ giảm đi. Riêng tại TP. HCM dự kiến chỉ có khoảng dưới 20.000 căn mở bán mới, lượng tiêu thụ ước tính cũng chỉ trên dưới 20%. 

Tương tự với những phân khúc bất động sản khác, sự phục hồi của thị trường căn hộ cũng cần có những điều chỉnh vĩ mô từ chính phủ. Chuyên gia của Colliers cho rằng, một số thông tin lạc quan trên thị trường căn hộ nói riêng, thị trường bất động sản nói chung xuất hiện từ giữa tháng 12. Khi đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành và các địa phương phải phối hợp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản toàn quốc. 

Kết hợp cùng các biện pháp điều chỉnh của Chính phủ, những doanh nghiệp bất động sản đã cơ cấp lại doanh nghiệp, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp và dòng tiền để sớm phục hồi, phát triển một cách minh bạch, lành mạnh hơn. 

Đối với sự hỗ trợ từ Chính phủ cùng những nỗ lực từ doanh nghiệp, thị trường hy vọng sẽ có sự khởi sắc và phục hồi từ giữa năm 2023, khi những biện pháp đã được triển khai thực hiện, niềm tin của người mua được củng cố.