Dự báo giá căn hộ bình dân năm 2023

Mới đây, báo cáo thị trường bất động sản của VARS đã được công bố. Nhìn vào báo cáo cũng như thực trạng chung, có thể thấy rõ thị trường địa cốc năm 2022 bị ngưng trệ, giao dịch yếu, trầm lắng. Nguồn cung nhà ở ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm (gần 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021) và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân.

Dữ liệu của VARS chỉ rõ, tỷ lệ tiêu thụ cũng đã giảm nhiều. Toàn thị trường trong năm 2023 chỉ có 19.000 giao dịch thành công (chỉ đạt 39%) và chỉ bằng 69% lượng tiêu thụ của năm 2021. So với thời điểm năm 2028, lượng giao dịch chỉ đạt bằng 17%. Vào quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt ở mức 14%. Báo cáo của VARS cho thấy, giá bất động sản nhất là những sản phẩm về đất nền đã được điều chỉnh về giá trị thực (nguyên trạng so với thời điểm cuối 2021) khi chưa có những cơn sốt đất.

Thế nhưng, phân khúc căn hộ chung cư lại không năm trong xu hướng này mà tăng khá cao. Một phần, nhu cầu ở phân khúc này luôn hiện hữu và cao theo thời gian đi cùng với quá trình đô thị hoá. Mặt bằng so cấp cũng khó có thể giảm chi phí đầu vào, do lãi suất hay lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, thanh khoản tốt dài hạn và nhu cầu thuê vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu. Đầu tư sẽ giảm, quý I/2023 giao dịch đạt thấp thế nhưng có thể ngang bằng với cùng kỳ năm 2022 vì thị trường bất động sản vẫn còn có những dự án tốt, giá bán ghi nhận ở mức phù hợp. Theo dự đoán, từ quý II/2023, giao dịch sẽ tăng trưởng tốt hơn nếu có những chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.

VARS cũng dự đoán, giá bán căn hộ bình dân trong quý quý I và quý II/2023 sẽ có thể giảm nhẹ sau đó sẽ đi ngang. Và nếu như nền kinh tế ổn định trở lại, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ có thể tăng trưởng trở lại. Đối với phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Còn với đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng. Giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, quỹ đất nội độ ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM hiện đang ngày càng khan hiếm. Những thay đổi trong quy hoạch, chính sách chắc chắn sẽ có những thắt chặt hơn khiến nguồn cung của dự án thương mại, căn hộ trung, cao cấp sẽ ngày càng khan hiếm. Điều này đồng nghĩa với việc chỉ có một vài dự án bất động sản cao cấp được phát triển. Việc khan hiếm quỹ đất nội đô, hạ tầng giao thông được cải thiện là những yếu tố khiến nhiều khu đô thị, đại đô thị được phát triển vùng ven ở 2 thành phố lớn nhất là trong vòng 3 năm tới.

“Khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án khan hiếm hiện nay. Hơn nữa, tâm lý của người dân trong bối cảnh lạm phát cũng có xu hướng đổ tiền vào bất động sản như một kênh tích trữ an toàn. Đáng chú ý, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh”, ông Đính cho hay.

Trong năm 2023, lãi suất sẽ giảm nhưng chắc chắn không đáng kể và vẫn “neo” ở mức cao. Điều này cũng dẫn tới áp lực khiến giá bất động sản khó mà giảm, sức mua thị trường vẫn sẽ chỉ duy trì ở mức thấp. Bất động sản cũng là ngành quan trọng, ảnh hướng tới gần 40 ngành nghề khác nhau như xây dựng, thiết bị, nội thất…

“Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Khi đó các thị trường khác liên quan sẽ được cải thiện”, VARS đưa ra dự báo.

Theo ông Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường địa ốc trong năm 2023 sẽ còn nhiều áp lực. Nguyên nhân được chỉ rõ do kinh tế Việt Nam vẫn đang chịu nhiều áp lực từ bên ngoài, thế nhưng cơ hội để thị trường có thể phục hồi vẫn còn nhiều khả quan. Theo dự kiến và nhận định của ông Đính, tới những tháng cuối của quý II/2023, thị trường sẽ có những giao dịch phù hợp, rộn ràng trở lại, nguồn cung thị trường sẽ nhiều hơn.

“Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính chia sẻ.

Những vưỡng mắc của thị trường cần tháo gỡ chính là: Pháp lý, điểm nghẽn vốn, củng cố niềm tin cho thị trường… và chắc chắn, nếu tháo gỡ được những điều này, thị trường bất động sản sẽ cân bằng trở lại. Thế nhưng bên cạnh những giải pháp nhằm khơi thông thị trường, nhà nươc cũng cần có những giải pháp cần thiết để đảm bảo không có “bong bóng”, phát triển bền vững và hiệu quả.