Chuyên gia lý dự báo đất nền vẫn tụt dốc không phanh trong thời gian tới

Hết thời cứ đầu tư là thắng

Theo báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản trong năm 2022 khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Cụ thể, trong năm qua, nguồn cung ra thị trường chỉ đạt 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm mà thị trường đang phải chịu nhiều tác động của dịch Covid-19 và con số này chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Điều đáng nói là các sản phẩm được tung ra thị trường lại chỉ tập trung vào cao cấp, đầu tư, thiếu vắng sản phẩm nhà ở phù hợp với "túi tiền" của số đông người dân.

Con số thống kê của VARS cũng cho thấy, thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39% tương đương với 19.000 giao dịch, con số chỉ bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch năm 2018. Riêng quý cuối năm chỉ đạt 14% lượng tiêu thụ.

Đặc biệt, đối với phân khúc đất nền lại được điều chỉnh giảm sâu, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 - thời điểm chưa xảy ra sốt đất. Vào thời điểm đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh do thị trường bùng nổ cơn sốt đất như khu vực Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk ... Tuy nhiên, từ tháng 5/2022, lãi suất tăng cao, kinh tế chịu nhiều bất ổn, hàng loạt các chính sách nhằm thắt chặt trái phiếu, tín dụng cùng với việc không ít doanh nghiệp lớn vướng vào vòng lao lý khiến tâm lý thị trường trở nên e dè, giao dịch dường như trì hoãn, các dự án đang triển khai cũng phải tạm dừng.

Phân khúc đất nền hiện đang giảm sâu, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021. (Ảnh minh họa)

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, thực chất hiện tượng "sốt đất" thời gian qua chủ yếu là do tâm lý. Bởi suốt 2 năm đại dịch hoành hành, khiến nhiều dự án đầu tư bị ngưng trệ, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư hạ tầng. Vì vậy, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa lại nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố quy hoạch đầu tư xây dựng, điều này cũng đã khiến nhiều nhà đầu tư đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện quy hoạch. Vì thế mà giá đất nền khu vực này bị đẩy lên cao.

Tuy nhiên, đến giữa năm, thị trường bất động sản lại bước vào giai đoạn hạ nhiệt, khi khắp nơi xuất hiện biển rao bán nhà đất với mức giá cắt lỗ. Không ít môi giới bất động sản cũng thừa nhận, hiện nay giá đất nền đã giảm 30-40% so với thời điểm đỉnh sốt đất.

Năm 2023 còn khó khăn hơn nữa?

Lý giải về một số nguyên nhân khiến giá đất nền giảm sâu, một số chuyên gia cho rằng, nhiều nhà đầu tư đã vay vốn ngân hàng để đi ôm đất theo hình thức mua đi bán lại, tuy nhiên khi giá sản phẩm giảm nhà đầu tư không thể bán nhưng lại đến hạn âm nợ gốc thì nhà đầu tư cũng phải chấp nhận bán với giá thấp. Bởi, theo thường lệ các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng khi hết thời hạn ưu đãi lãi suất lại bị thả nổi và khi đó chắc chắc sẽ ảnh hưởng nhiều đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, một số khu vực khi có thông tin xây dựng dự án sẽ được thổi giá lên cao so với giá trị thực. Nhưng ở giai đoạn khó khăn của thị trường địa ốc như hiện nay, các dự án không được triển khai thì giá đất khu vực xung quanh cũng giảm trầm trọng. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được vốn tín dụng, nguồn vay từ ngân hàng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam.

Nhận định về phân khúc này, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, trước đây cứ quan niệm có tiền đầu tư vào đất nền chắc chắn thắng. Tuy nhiên, sau một thời gian lên đỉnh, nhà đầu tư bỏ nhiều tiền vào ở mức giá cao nên không còn khả năng tăng giá nhiều lần.

"Hiện nay, giá đã hạ ở nhiều nơi đặc biệt phân khúc không mang lại giá trị kinh doanh, nguy cơ chôn vốn cao. Vì vậy, phân khúc đất nền tương lai sẽ không mấy tươi sáng. Bên cạnh đó, việc đánh thuế tích lũy cũng sẽ khiến hoạt động đầu cơ đất nền cũng có thể sẽ ngày càng bị siết chặt.

Theo ông Nguyễn Văn Đính -  Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản đã bị chững lại trong quý vừa qua, không ít dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, âm hạn nợ gốc cam kết vay, mua lại,...

Hiện tượng “sốt đất”, “bong bóng” gần như không còn xuất hiện, hoạt động đất nền gần như bị triệt tiêu trong giai đoạn này.Thậm chí, trên mạng xã hội còn có trào lưu phơi sổ để bán đất. Đặc biệt, hàng nghìn môi giới bất động sản đã phải nghỉ Tết không thời hạn vì thị trường khó khăn.

Cụ thể như Công ty Bất động sản Đất Xanh Miền Bắc đã cho nhân viên nghỉ Tết từ ngày 12/12/2022 đến ngày 5/2/2023 - một sự việc chưa từng có đối với thị trường địa ốc. Công ty Bất động sản EXL cũng cho nhân viên hỗ trợ tại TP.HCM nghỉ từ 12/2022 và chưa có lịch đi làm trở lại. Hay việc Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở Bình Thuận còn cầm sổ đỏ đi bán dạo trên vỉa hè tại các tỉnh miền Đông Nam Bộ cũng đã khiến người dân và mô giới bất động sản xôn xao.

Đề xuất về giải pháp để cải thiện thị trường trong thời gian tới, Chủ tịch VARS cho biết, Chính phủ, Quốc hội đang đẩy mạnh việc sửa đổi các Luật để khắc phục các bất cập, như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... nhưng việc chờ đợi lại rất khá lâu, vì vậy cần thiết có tháo gỡ theo hướng có cơ chế đặc thù.

Ngoài ra, các chính sách về nới room cần được cởi mở, trên cơ sở Việt Nam đang kiểm soát tốt lạm phát. Đặc biệt là đối với các dự án cần thiết, cấp thiết cho xã hội, những dự án để khuyến khích nguồn hàng phù hợp cho người dân như nhà xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp

Các chuyên gia cũng cho rằng, tình trạng giảm giá năm 2022 chỉ là bước khởi đầu. Năm 2023, dự kiến các khó khăn tài chính sẽ còn năng nề hơn, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh khoản sẽ phải giảm giá đất nền để bán sản phẩm tái cơ cấu danh mục đầu tư.