Thị trường bất động sản: Bao giờ cho đến... uptrend?

Trong cơn bão, cây càng to ảnh hưởng càng lớn

Tại Hội thảo “Động lực phát triển kinh tế Việt Nam 2023” do Báo Xây dựng tổ chức, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc BHS Group cho rằng những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã làm cho tâm lý của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản rơi vào trạng thái hoảng loạn giống như những nhà đầu tư chứng khoán.

“Vấn đề của thị trường hiện nay là tiền mặt, các chủ đầu tư càng lớn càng cần nhiều tiền mặt. Bức tranh những "cơ thể" lớn cần nhiều tiền thì sẽ mệt mỏi hơn "cơ thể" nhỏ. Cũng giống như trong cơn bão, cây to sẽ bị ảnh hưởng”, ông Tuyển nêu.

Theo ông Tuyển, hiện các chủ đầu tư lớn đang có xu hướng tìm mọi cách thu dòng tiền về. Chính vì vậy, một loạt các sản phẩm của chủ đầu tư lớn đưa ra các phương án khuyến mại kích cầu, thậm chí đưa ra nhiều ưu đãi chưa từng có giảm giá đến một nửa giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt. Tuy nhiên, việc làm này cũng đang không có sự thành công lắm.

“Tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay ở nước ngoài đều giống nhau, đó là hiệu ứng FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) khi thị trường lên người ta sợ bị mất cơ hội phải mua vào bằng được, càng sớm càng tốt. Còn khi nhìn thấy thị trường đi xuống và tương lai không sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này dẫn đến câu chuyện "downtrend" trên toàn thị trường”, ông Tuyển nhận định.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, thực tế này đang xảy ra trên cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí, nhà đầu tư còn chờ đợi bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mãi ở mức này nhưng mà biết đâu ngày mai lại khuyến mại ở mức tốt hơn.

“Năm 2023, bão đổ đến thì đầu tiên cây to đổ xuống, tiếp đến là lớp cây trung bình. Xong mưa bắt đầu trút nước bào luôn cả những cây ở dưới mặt đất dẫn đến sạt, lở. Tôi nhìn thấy tình hình thị trường bất động sản hiện như đang trong "cơn bão"”, ông Tuyển chia sẻ.

Cơ hội “mười năm mới có một lần”

Theo doanh nhân này, khi "cơn bão" đổ bộ, các chủ đầu tư lớn sẽ ảnh hưởng đầu tiên, tiếp đến là các doanh nghiệp trung bình, sau đó ảnh hưởng tới nhà đầu tư. Xuất hiện tình trạng chiết khấu, giảm giá thu tiền về của các chủ đầu tư lớn ở thị trường sơ cấp thì có thể sắp tới sẽ đến với các cái chủ đầu tư nhỏ hơn và cuối cùng sẽ đến vị trí của các nhà đầu tư. Còn ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư mang hàng ra ngoài thị trường bán gần như là chưa thấy nhiều.

“Chúng ta chỉ thấy các công ty bán hàng ở thị trường sơ cấp, còn thị trường thứ cấp vẫn còn "gồng" được. Từ giờ cho đến khoảng đầu năm sau nếu lãi suất không có gì thay đổi hoặc vẫn có xu hướng tăng sẽ tác động đến tâm lý của nhà đầu tư nhỏ lẻ”, ông Tuyển nêu.

Đặc biệt, ông Tuyển cho rằng năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0% mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay của mình bằng với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, tâm lý mới bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường cũng sẽ còn đón nhận thêm những thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Nhà đầu tư có nhiều gu khác nhau. Có những người muốn đầu tư ngắn hạn, có người thì muốn đầu tư dài hạn nhưng có những người thích vào những sản phẩm đầu tư "lướt sóng", có người lại muốn mua để ở. Với những nhu cầu khác nhau như thế thì trong bất kỳ tình huống, thị trường nào đều có những cơ hội”, ông Tuyển nói.

Ở thời điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng câu chuyện đầu tư ngắn hạn gần như không thể bởi rất khó có thanh khoản trong ngắn hạn. Nhưng nếu đầu tư dài hạn thì nhà đầu tư vẫn có thể nghiên cứu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực trên thị trường. Nếu giả sử một số các chủ đầu tư nào đấy đang có chung cư ở Hà Nội mà họ có chính sách chiết khấu, ưu đãi thì nên mua. Bởi vì nguồn cung ở thị trường như Hà Nội và TP.HCM rất ít, rất khan hiếm.

“Cơ hội để các cây lớn "đổ xuống" như thế này không có nhiều, mười năm mới có một lần thì nhà đầu tư nên nắm bắt. Còn những cơ hội khác ở những địa phương mà không có nhiều tiềm năng về hạ tầng, thu nhập bình quân đầu người, công nghiệp, du lịch thì mọi người cũng nên phải cẩn trọng”, ông Tuyển nhận định.

Sang năm 2024 sẽ “uptrend”

Vị doanh nhận nhận định, bản chất thị trường có quy luật của nó và nếu tất cả mọi người cùng hoảng loạn thì cũng sẽ giống như tai nạn ở Itaewon, Hàn Quốc. Mọi người nên cố gắng tìm những giải pháp để tích lũy từ những công việc hiện tại. Nhà đầu tư nào còn tiền mặt thì rất tuyệt vời rồi, chắc chắn họ cũng sẽ không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Còn đối với những người đang phải đầu tư bằng cách vay mượn thì thực sự rất khó để mà có lời khuyên nào.

“Nhưng rõ ràng, chúng ta càng cố muốn bán thì lại càng khó bán, càng khó thanh khoản và chỉ làm cho mọi thứ tệ hơn. Cần bình tĩnh, cố gắng kiếm tiền từ những nghiệp vụ khác để quay ngược trở lại nuôi lại sản phẩm đầu tư của mình”, ông Tuyển nói.

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư, ông Tuyển cho rằng bất động sản có quy ước rõ ràng về giá trị: Vị trí, vị trí và vị trí. Kể những lúc khủng hoảng hay thị trường tốt yếu tố này cũng không có gì thay đổi. Bên cạnh đó, các dạng bất động sản phòng thủ sẽ tiềm năng.

Chẳng hạn, thị trường Hà Nội và TP.HCM là nơi có bất động sản để ở thực. Còn những địa phương có tăng trưởng tốt, có nền tảng tốt về hạ tầng giao thông, có những định hướng tốt về kinh tế… thì bất động sản ở những nơi đó vẫn sẽ tốt. Mọi người vẫn cứ nên tin tưởng vào những thị trường như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng…

“Khi đối tượng bị ảnh hưởng là những nhà đầu tư nhỏ lẻ xuất hiện tâm lý hoảng loạn hoặc bán ra ngoài thị trường bằng mọi cách thì đấy là dấu hiệu cho thấy thời điểm "uptrend" đang đến gần”, ông Tuyển chia sẻ và cho biết 3/4 quãng đường "downtrend" trước đó đã diễn ra và những đối tượng nhỏ lẻ là những đối tượng ảnh hưởng sau. Và nếu, thời điểm đó lại gặp phải những chính sách tốt từ kinh tế vĩ mô, tỷ giá, lãi suất… thì mọi thứ sẽ phát triển tốt đẹp.

Ông Tuyển cho rằng quý 3/2023 cũng là một thời điểm mà mọi người đang kỳ vọng. Nhưng vẫn nên chuẩn bị tâm lý ứng phó với những biến cố tiếp theo, kể cả các doanh nghiệp hay nhà đầu tư.

“Phải đến hết năm 2023, sang năm 2024 mới có thể bước vào giai đoạn "uptrend" bởi nhiều lý do. Lý do quan trọng nhất, đầu năm 2024 là thời điểm những sửa đổi trong Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Cùng với đó, thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng tốt hơn, vốn cho bất động sản cũng mở hơn…”, ông Tuyển nhấn mạnh.