Sôi nổi mua sắm căn hộ giá dưới 45 triệu/m2 trên chợ trực tuyến TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM thiếu hụt căn hộ phân khúc trung cấp

Theo báo cáo thị trường đã cho thấy, TP.HCm có tới gần 14.000 căn hộ mới được chào bán trong thời điểm quý vừa qua, 83% trong số đó thuộc về dòng sản phẩm cao cấp, giá trung bình trên 50 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá bán trung bình căn hộ cao cấp ở TP.HCM vẫn liên tục bị đội lên cao trong vòng 6 tháng đầu năm. Chỉ tính riêng trong quý 2 vừa qua, giá loại hình căn hộ cao cấp tăng thêm 7% so với cùng kỳ và gần như đã không còn loại hình sản phẩm tầm trung, có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo số liệu của CBRE Việt Nam mới công bố gần đây cũng đã cho thấy rằng, trong quý 2 vừa qua, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại khu vực TP.HCM đã đạt ở ngưỡng gần 57 triệu/m2, tăng trung bình là 8,6% theo năm. Nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Sài Gòn đang chủ yếu tập trung dồn vào phân khúc cao cấp, hạng sang, loại hình căn hộ trung cấp và bình dân dần dạt về khu vực vùng ven là các tỉnh giáp ranh. Điều này đã khiến cho TP.HCM rơi vào tình trạng khan hiếm dòng sản phẩm nhà ở trung cấp và gần như mất tích loại hình nhà bình dân.

Theo đánh giá của đội ngũ chuyên gia kinh tế, các đơn vị chủ đầu tư đang chào bán giá căn hộ dựa trên tính toán từ chi phí đầu vào. Vì vậy khi các chi phí này có xu hướng tăng cao lên đã khiến cho giá bán sơ cấp cũng bị điều chỉnh tăng cao theo. Bên cạnh đó, những chính sách ưu đãi để bán hàng của các chủ đầu tư như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ mức lãi vay cộng dồn vào giá bán, cũng đã khiến cho thị trường tiếp tục thiết lập nên các mặt bằng giá mới. Nguồn cung mới chủ yếu thiên về dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang cũng đã khiến cho mặt bằng giá trung bình giá bị dội lên. Loại hình căn hộ chung cư có tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường, dẫn đến phân khúc căn hộ có mức giá bán trên dưới 45 triệu đồng/m2 trở thành nhóm sản phẩm được tìm kiếm nhiều nhất trên các “chợ” trực tuyến trong vòng 6 tháng vừa qua. Tuy nhiên những sản phẩm sở hữu tầm giá này không có nhiều, chỉ còn lác đác một vài dự án.  

Đối với nguồn cung sản phẩm sơ cấp, tính riêng trong quý 2 vừa qua đã có 4 dự án căn hộ đáp ứng được mức giá ở tầm 45 triệu đồng/m2. Trong quý 3 tới đây thị trường TP.HCM sẽ chỉ còn lại 2 dự án còn có khoảng giá này, 1 dự án ở khu Đông và 1 nằm ở khu phía Tây, khu phía Nam đã không còn loại hình căn hộ có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2. 

Tại khu phía Đông, dù mật độ dân cư tương đối đông đúc với đối tượng chính là các dân cư, người lao động trẻ nhưng thị trường này hiện chỉ có duy nhất dự án MT Eastmark City (tọa lạc ở mặt tiền đường Vành đai 3) của chủ đầu tư Rio Land bán với mức giá 39 triệu/m2 và được áp dụng chính sách khuyến mãi lãi suất 0% ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà. Đây cũng là một dự án căn hộ hiếm hoi còn có thể giữ được nhịp giao dịch sôi động và ghi nhận tính thanh khoản cao nằm trong khu vực quận 9 cũ. 

Vào những dịp cuối tuần, các khu vực trưng bày nhà mẫu của dự án này luôn tiếp đón đến hàng trăm khách hàng đến tham quan, tìm hiểu thông tin, phần lớn trong số này là những người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư dài hạn. Điều này cho thấy sức cầu của loại hình nhà ở trung cấp tại TP. Thủ Đức lúc này là rất lớn. Tuy nhiên đại đa số khách mua vẫn có nhu cầu được hỗ trợ tài chính từ phía chủ đầu tư khi quyết định mua nhà.

Đại diện của Rio Land chia sẻ, để có thể đưa ra thị trường được mức giá này, đội ngũ đầu tư và phát triển dự án ngoài tiềm lực mạnh về tài chính, kinh nghiệm dày dặn phát triển dự án còn phải buộc chấp nhận biên lợi nhuận vừa phải để qua đó san sẻ gánh nặng tài chính với khách hàng. Trong giai đoạn thị trường đối diện với nhiều khó khăn, đây là một nỗ lực rất lớn của doanh nghiệp để cho đông đảo khách hàng có thể rộng cửa tiếp cận nhà ở đúng với giá trị thực tế.

Với thị trường bất động sản ở khu vực phía Tây, tuy đã từng xuất hiện rất nhiều sản phẩm căn hộ phân khúc trung cấp, bình dân nhưng trong thời điểm quý 3 này, cả khu vực này cũng chỉ xuất hiện một dự án duy nhất còn duy trì được mức giá 45 triệu đồng/m2 là KĐT Akari City (nằm tại quận Bình Tân) của chủ đầu tư Nam Long Group. Dự án này đã từng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ đạt đến 100% trong đợt mở bán trong quý 2 vừa qua và hiện tại đã có lượng booking giữ chỗ đặt mua trước rất cao khi dự án chuẩn bị mở bán các block mới trong giai đoạn 2 sắp tới. 

Khan hiếm nguồn cung, người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm

Sự khan hiếm nhóm sản phẩm có mức giá bán vừa túi tiền đang khiến nhiều người mua có xu hướng buộc phải chấp nhận ra khỏi khu vực phạm vi quen thuộc để tìm mua các sản phẩm bất động sản giá hợp lý, có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực. Động thái "đổi chiều" ở trong giai đoạn này cho thấy rằng, xu hướng tìm kiếm những bất động sản có giá trị ở thực vẫn đang tiếp tục âm ỉ trên thị trường địa ốc. 

Khi một khu vực đã có mặt bằng giá bán nằm trong ngưỡng cao, điều tất yếu là nhu cầu sẽ dịch chuyển về những nơi vẫn còn là vùng trũng về giá. Đặc biệt, giữa bối cảnh nguồn cung sản phẩm giá thấp ngày một khan hiếm thì việc dịch chuyển này lại càng trở nên rõ ràng hơn. Ngoài ra, việc dịch chuyển phạm vi tìm kiếm còn chứng minh cho một điều rằng, giá bán bất động sản ở một số khu vực trong TP.HCM đang ngày càng trở nên xa vời, khó khăn hơn với nhu cầu ở thực của đại đa số những người mua, nhất là những đối tượng khách hàng trẻ.

Riêng đối với nguồn cung sản phẩm trên thị trường thứ cấp, khoảng giá nằm trên dưới 45 triệu đồng/m2 lại đang tương đối dồi dào. Khu vực phía Đông với một loạt sản phẩm căn hộ thứ cấp từ những dự án đã triển khai tầm 5-10 năm trở về trước như dự án Flora Novia, dự án Sunview Town, Opal Riverside, 4s Linh Đông, Ricca… nhiều căn hộ được rao bán với mức giá khá hợp lý, từ 35-45 triệu/m2. Nếu mua một căn hộ có diện tích trung bình từ 56-60m2 thì tổng giá trị cũng không quá lớn, chỉ vào khoảng là 2-2.6 tỷ đồng. Khu vực phía Nam thành phố cũng có nhiều dự án chung cư như River Panorama, Sky Garden, Sunrise City, Q7 Boulevard… đang rao bán căn hộ thứ cấp với mức giá trung bình là từ 35-50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hầu hết các sản phẩm này đều có diện tích tương đối lớn từ 70-110m2, nên tổng giá trị một căn hộ tương đối cao, vào khoảng 4-6 tỷ đồng.

Tuy sản phẩm trên thị trường thứ cấp hiện nay có mức giá bán thấp hơn nhưng cũng đòi hỏi khách hàng cần có một khoản tài chính đủ lớn và phải thanh toán đủ tiền cho người bán. Việc ngân hàng kiểm soát chặt dòng vốn vay mua bất động sản đã khiến cho nhiều người mua nhà khó có thể tiếp cận được với đòn bẩy tài chính khi phải tự tay lo liệu, làm hồ sơ đi vay, nhất là mua lại những sản phẩm thứ cấp”, một môi giới nhà đất làm việc ở TP. Thủ Đức cho hay.

Trong bối cảnh mặt bằng chung giá căn hộ chung cư tại địa bàn TP.HCM đang rơi vào khoảng trung bình là 55-70 triệu đồng/m2, chi phí triển khai xây dựng một dự án bị đội lên cao, thì việc áp dụng mức giá trung bình tầm trên dưới 45 triệu đồng/m2 sẽ đòi hỏi các chủ đầu tư không chỉ phải sở hữu tiềm lực tài chính lớn mạnh mà còn phải sớm tích lũy được quỹ đất sạch, diện tích lớn từ sớm. Không có nhiều đơn vị đầu tư bất động sản có thể làm được điều này, thế nên việc phát triển các dự án căn hộ có tầm giá mềm được dự báo sẽ rất khó khăn và có thể sẽ không còn xuất hiện nhiều trên thị trường địa ốc thành phố Hồ Chí Minh vào các năm tới.