Những lưu ý cho nhà đầu tư bất động sản dịp cuối năm

Nhà đầu tư “dò đáy”

Thời gian qua, thị trường bất động sản chậm nhịp, thanh khoản có dấu hiệu chậm nhịp do tình trạng kiểm soát tín dụng. Gần đây, thị trường bất động sản bắt đầu có các thông tin rao bán bất động sản với từ khóa “cắt lỗ”, “xả hàng”, “thanh lý bán gấp”... tạo cho khách hàng cảm giác sản phẩm được giảm giá sâu bằng giá gốc hoặc thấp hơn giá gốc. 

Dạo quanh các sàn giao dịch bất động sản trên nền tảng số, dễ thấy nhiều mẩu thông tin quảng cáo rao bán căn hộ, đất nông nghiệp, đất thổ cư…thậm chí cả nhà mặt phố với giá giảm sâu. Đi kèm với đó là những từ khóa như “bán cắt lỗ”, “bán lỗ trả ngân hàng”,... xuất hiện với tần suất ngày một nhiều. Không chỉ dừng lại ở đó, cả những phân khúc cao sang hơn như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng,... cũng lâm vào cảnh “bán lỗ cần tiền gấp”. 

Các sản phẩm hình thành trong tương lai đua nhau chạy chương trình khuyến mại khủng. Có đơn vị đưa ra mức chiết khấu chung cư ở mức “không tưởng”, lên đến 40-44%. Trong khi đó, với phân khúc nhà liền thổ thì mức chiết khấu lên đến 50% nếu khách hàng thanh toán một lần. 

“Tôi đã theo dõi thị trường mấy tháng nay. Hiện tại tôi có khoảng 3 tỷ đồng để mua nhà, trong đó một nửa là tiền của tôi tích lũy được, còn lại vay mượn anh chị em trong gia đình và bạn bè. Theo quan sát của tôi thì gần đây giá nhà đất rao bán đã giảm nhiều nhưng thực sự tôi vẫn chưa dám quyết. Tôi để ý một mảnh đất 100m2 ở Sóc Sơn (Hà Nội) cách đây mấy hôm người ta rao bán chỉ 2, 6 tỷ đồng, giá đã giảm 200 triệu so với thời điểm tôi hỏi cách đây 3 tháng”, chị Huyền Thanh (Long Biên, Hà Nội) cho biết. 

Chị Huyền Thanh cũng như nhiều nhà đầu tư cầm tiền mặt lúc này, lăn tăn về việc liệu đây đã là thời điểm vàng để giải ngân hay chưa? Giá bất động sản liệu có tiếp tục giảm hay đây đã là đáy của thị trường? "“Hầu hết chủ sở hữu tôi hỏi mua đều trả lời rằng họ đang trong cảnh kẹt tiền trả nợ ngân hàng. Họ là những người dùng đòn bẩy để tham gia vào thị trường đúng thời điểm tăng nóng. Ban đầu mua bất động sản với ý định lướt sóng kiếm lời nhưng thị trường chững lại, họ lâm vào tình cảnh “kẹt hàng” và kẹt cả tiền trả nợ ngân hàng. Do không chịu nổi áp lực trả nợ nên họ đành chấp nhận bán lỗ mong thu hồi vốn. Thị trường hiện nay có khá nhiều người “xả hàng” như thế, nếu muốn, tôi vẫn có thể mặc cả để giảm giá. Tôi có cảm giác có thể bắt được cơ hội sinh lời trong thời gian này nhưng chồng tôi lại cho rằng giá nhà có thể xuống tiếp trong năm 2023. Tôi rất băn khoăn”, chị Huyền Thanh bày tỏ. 

Dưới góc nhìn của người nhiều năm tham gia thị trường, anh Nguyễn Văn Hùng (môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội) khuyến cáo phần lớn những thông tin quảng cáo với những mức ưu đãi “khủng” đã phần có tác dụng tăng tương tác. Thực tế là nhà đầu tư chỉ giảm đi phần lãi chứ thực tế chưa chạm giá gốc, ít có chuyện bán lỗ. Nếu những sản phẩm giảm giá một cách bất thường thì nhà đầu tư phải xem ngay đến yếu tố pháp lý có rõ ràng hay không, vị trí có thuận tiện hay không. “Theo tôi, nhu cầu nhà đất luôn luôn có, không có chuyện bán với giá bằng ½ giá trị mà lại ế phải rao đi rao lại. Riêng với phân khúc căn hộ thì tôi thấy giá chỉ có đi lên chứ không có xuống”, anh Hùng nhận định.

4 lưu ý và thứ tự ưu tiên

Phó tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Trần Minh Hoàng nhận định theo các thống kê chính thức thì giá bất động sản chỉ chững lại hoặc tăng chút ít chứ không giảm, dù thanh khoản thấp. Do đó, việc có nên bắt đáy hay không phụ thuộc hoàn toàn vào tình hình tài chính của mỗi nhà đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc số tiền vay không nhiều, thì đây có thể coi là cơ hội để chọn lựa sản phẩm tốt với giá hợp lý. Với những sản phẩm đã hình thành (có thể ở ngay hoặc cho thuê) thì giá chỉ có thể về giá trị thực chứ không thể giảm giá sâu hơn (như cắt lỗ - PV). 

Lúc thị trường khó khăn thường là thời điểm diễn ra những cuộc “đi săn” của những nhà đầu tư có dòng tiền đủ mạnh. Đặc biệt đối với những bất động sản có vị trí đắc địa, thuận lợi cho thuê, ở trung tâm thành phố, thì luôn có thanh khoản tốt. Song xu hướng “bắt đáy” này không đại diện cho cả thị trường, vì nếu nhà đầu tư nào cũng “bắt đáy” thì nó đã không còn là đấy nữa. 

“Trước hết, cần khẳng định, bắt đáy bất động sản là không dễ”, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings Trần Hiền Phương khẳng định. Ông Phương đồng tình với quan điểm nếu  nhà đầu tư có sẵn tiềm lực kinh tế thì đây là thời điểm tốt để tìm kiếm bất động sản ưng ý,  tùy thuộc vào mục tiêu và tài chính của nhà đầu tư.

Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho rằng trừ số ít phân khúc tốt, có nội lực thì trong ngắn hạn, thị trường nói chung sẽ gặp khó khăn. Phải mất từ 3-5 năm thị trường mới vượt qua khó khăn và trở lại đà tăng trưởng. “Đây là cơ hội lịch sử để nhà đầu tư có thể mua được những bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, tiềm năng tăng giá lớn với giá cả hợp lý”, ông Phương nói.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang có góc nhìn cẩn trọng hơn. Theo ông Quang, trong ngắn hạn 3-6 tháng, nhà đầu tư nên gửi tiết kiệm thì tốt hơn so với vội vàng xuống tiền đầu tư bất động sản. Về dài hạn, bất động sản luôn là kênh đầu tư an toàn nhưng ông khuyên nhà đầu tư cần đặt tiêu chí về giá lùi lại phía sau các tiêu chí khác khi quyết định “xuống tiền”. Nhà đầu tư cần lưu ý theo các thứ tự ưu tiên sau để “bắt đáy” thành công: vị trí, pháp lý, khả năng khai thác, sau đó mới đến yếu tố giá cả.