Người thu nhập mòn mỏi chờ đợi 1 triệu căn nhà ở xã hội trong vô vọng

Giấc mơ dang dở suốt một thập kỷ

Theo Tạp chí điện tử Kinh Doanh, đề án triển khai “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký phê duyệt theo Quyết định 338/QĐ-TTg từ đầu quý II/2023. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã giao cho Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng trị giá là 120.000 tỷ đồng.

Với gói tín dụng này, đơn vị chủ đầu tư và người mua nhà của những dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dành cho đối tượng công nhân sẽ được hưởng mức ưu đãi lãi suất vay thấp hơn trung bình khoảng từ 1,5 - 2% so với mức lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường trong từng giai đoạn thời kỳ nhất định. Theo đó, mức lãi suất cho vay dành riêng cho các đơn vị chủ đầu tư sẽ là 8,7%/năm và dành cho những người mua nhà lãi suất sẽ là 8,2%/năm.

Ngay từ khi mới công bố thông tin, đây đã là một chính sách có ý nghĩa được đông đảo người dân hết sức quan tâm và mong đợi. Tuy nhiên đến nay, đã 3 tháng trôi qua, nghịch lý “có tiền mà không tiêu được” đang diễn ra khi tiến độ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ vẫn… ì ạch.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thực tế là mức lãi suất cho vay nằm ở ngưỡng 8,7%/năm dành cho các đơn vị chủ đầu tư và 8,2%/năm dành riêng cho người mua nhà theo quy định là vẫn chưa hấp dẫn. Thậm chí thời điểm đầu tháng 6/2023, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước để bày tỏ ý kiến về gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng có nguy cơ bị “ế” vì mức lãi suất quá cao.

Bên cạnh đó, theo một báo cáo được thực hiện mới đây của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ cũng đã lý giải chi tiết về nguyên nhân việc chậm giải ngân gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ là do những dự án xây dựng còn đang trong quá trình hoàn thiện về thủ tục pháp lý đầu tư. Có đến 100 dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân tuy đã được cấp phép để tiến hành đầu tư xây dựng nhưng các địa phương vẫn chưa chính thức công bố công khai các danh mục của dự án. Do đó, các ngân hàng vẫn chưa thể có cơ sở để cho vay vốn.

Trong giai đoạn từ năm 2021 - 2025, Bộ Xây dựng dự kiến sẽ nỗ lực hoàn thành triển khai 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với quy mô triển khai xây dựng là khoảng 19.516 căn. Các địa phương hiện cũng đang tiếp tục triển khai tổng cộng là 294 dự án với quy mô thi công xây dựng hiện đã đạt khoảng 288.499 căn. Có thể thấy, kết quả đạt được của việc phát triển mô hình nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân hiện nay vẫn còn rất thấp so với mục tiêu đã đặt ra trước đó.

Đánh giá về thực trạng này, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã thẳng thắn phát biểu tại Hội thảo “1 triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp” được tổ chức vào ngày 28/6 rằng, chúng ta cần phải nhận diện đúng mô hình xây dựng nhà ở xã hội để thấy việc triển khai dự án này đến nay vẫn thực sự chưa đi đến đâu.

“Với cách làm hiện tại, nếu không có ý tưởng giải pháp mang lại sự đột phá sẽ không thể đạt được mục tiêu đã đề ra. Tại Hàn Quốc, chỉ trong vòng 2 năm triển khai họ đã đạt chỉ tiêu xây dựng 5 triệu căn hộ nhà ở xã hội, trong khi đó chúng ta đặt ra mục tiêu triển khai 1 triệu căn hộ nhưng sau 10 năm vẫn không thể triển khai xong”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Tháo gỡ “nút thắt” giải ngân

Trong bối cảnh nói trên, thông tin mới nhất được Bộ Xây dựng đưa ra là cơ quan này đang nỗ lực phối hợp chặt chẽ với lãnh đạo của các địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát lại những dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, cải tạo thi công xây dựng lại các dự án chung cư cũ.

Trên cơ sở hướng dẫn chỉ đạo của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, tiến hành lập lại danh mục dự án xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp để có thể chính thức công bố công khai ở trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, từ đó các đơn vị ngân hàng có cơ sở để áp dụng giải ngân cho vay theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Nhiều chuyên gia về bất động sản cũng đã nêu ra giải pháp cụ thể nhằm giúp cho đề án triển khai xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng người có thu nhập thấp có thể hoàn thành và về đích đúng thời gian đã đặt ra. Đáng chú ý, theo ý kiến của TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Tài chính Quốc gia kiến nghị nên sử dụng tiền từ ngân sách Nhà nước tài trợ để hạ mức lãi vay, giảm bớt đi sự khó khăn, chật vật cho người những người mua nhà.

Theo ông Nghĩa, lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư nên áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường trừ đi 2%; còn đối với người mua nhà thì bằng lãi suất thị trường trừ đi 5%. Đặc biệt, chuyên gia này kiến nghị 5% giảm trừ này sẽ do ngân sách tài trợ trực tiếp cho các các ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia lĩnh vực tài chính - ngân hàng cũng cho rằng để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân thực sự có thể hỗ trợ tốt nhất được cho người dân thì phải đặt ra mức trần lãi suất cụ thể.

"Trần lãi suất của gói tín dụng này không được quá ngưỡng 10%. Bởi nếu không có quy định cụ thể, giả sử trong vòng 5 năm sau mức lãi suất trên thị trường bật tăng lên cao sẽ rất rủi ro, nguy hiểm cho cả đôi bên. Người đi vay tiềm ẩn vướng vào rủi ro vỡ nợ, trong khi đó người cho vay có rủi ro là không thu hồi được nợ. Ngay cả đối với người dân thu nhập thấp hiện nay, thì mức lãi suất 8,2% cũng đã quá cao", ông Hiếu nhấn định.

Bên cạnh câu chuyện lãi suất, TS. Nguyễn Trí Hiếu còn cho rằng gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng cần phải xác định được thời gian cho vay là bao lâu, ví dụ như 10 năm, 20 năm hay là 30 năm. Khi đó, đây mới chính là cơ sở để khách hàng vay tính toán được cụ thể là khả năng trả nợ có khả thi hay không.

Nghịch lý nhà ở xã hội

Chính phủ và các địa phương hiện đang đặt nhiều nỗ lực, tâm huyết vào đề án triển khai xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhằm hạ nhiệt “cơn khát” cho người dân. Tuy nhiên, những vấn đề bất cập trong chính sách và vấn đề chất lượng nhà ở đã khiến cho thị trường bất động sản đang xảy ra nghịch lý nhà ở xã hội “vừa thừa, vừa thiếu”.

Minh chứng là trong thời gian qua, dù cầu về nhà ở giá rẻ vẫn đang vượt rất xa so với nguồn cung, song vẫn có không ít các dự án nhà ở xã hội sau khi hoàn thành ế khách, không thể bán được do gặp phải các vấn đề về vị trí, hạ tầng, chất lượng công trình, tiện ích và cả mức giá bán.

Đơn cử, Tổ hợp dự án nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (huyện Hoài Đức, Hà Nội) mới đây đã thông báo chuẩn bị tiếp nhận hồ sơ mua nhà cho đợt thứ 27. Trước đó, tại lần mở bán thứ 26 diễn ra vào thời điểm tháng 4/2023, dự án này thông báo là vẫn còn có 42 căn chưa bán được và có 86 căn chưa có người muốn thuê.
Theo đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội) chia sẻ, làm dự án nhà ở xã hội rất khó, và không phải cứ làm ra là có thể bán được hết. Dù các dự án làm ra dành cho đối tượng người thu nhập thấp, nhưng chất lượng công trình và vị trí xây dựng vẫn phải đảm bảo thuận lợi cho người mua.

Thời gian qua, doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội được hỗ trợ rất nhiều về quỹ đất, nhưng vì các địa phương thiếu đi sự quan tâm, không giám sát chặt chẽ nên nhiều đơn vị doanh nghiệp vẫn phải xếp hàng chờ đợi “dài cổ” nhưng mãi vẫn không đến lượt, hoặc có đơn vị sau khi đã được gọi tên thì cũng bị bố trí quỹ đất xây dựng quá xấu, dù có tiền cũng không dám nhận thực hiện vì sợ làm xong dự án có bán không ai muốn mua.

Dù biết là đất ưu đãi thì không thể đòi hỏi quá nhiều, nhưng ít ra thì cũng cần phải đạt được một số những điều kiện tối thiểu như là có đường giao thông kết nối thông thoáng thuận lợi, không nằm quá xa những khu dân cư, khu công sở, trường học. Dự án bố trí ở khu vực hoang vắng quá thì rất khó để có thể thu hút được dân đến ở, doanh nghiệp dù nỗ lực tâm huyết đến mấy cũng không dám làm.

Có thể thấy, các chính sách phát triển xây dựng nhà ở xã hội đang nỗ lực được đẩy mạnh, tuy nhiên, để có thể hóa giải được nghịch lý dự án bất động sản “vừa thừa, vừa thiếu”, không để xảy ra tình trạng doanh nghiệp thì “ế” trong khi người dân lại vất vả, mòn mỏi xếp hàng chờ đợi, các chuyên gia khẳng định cần phải nhanh chóng hoàn thiện được các quy định.