Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Cần có giải pháp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, cẩn trọng "tác động ngược"

“Siết” vốn vào bất động sản, nhiều doanh nghiệp gặp khó

Theo Bộ Xây dựng, các chính sách liên quan đến bất động sản có tác động không nhỏ đến thị trường. Hiện nay thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi khá tốt; nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản đã tiến hành mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán, ra mắt dự án trong thời gian ngắn. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc.

Thời gian qua, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng theo chỉ tiêu được NHNN giao thực hiện trong năm 2022, đồng thời hướng dòng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.

Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, đầu tư, kinh doanh bất động sản, các dự án BT, BOT, giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, nhiều ngân hàng đã có động thái dừng cho vay bất động sản. Mặt khác, một số kênh huy động vốn quan trọng cho bất động sản như trái phiếu doanh nghiệp đã bộc lộ nhiều bất cập cần điều chỉnh và hoàn thiện.

Đã có nhiều quan điểm khác nhau đánh giá về những tác động của chính sách kiểm soát nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Đại diện NHNN cho rằng, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào các hoạt động phục hồi sản xuất.

Nhiều chuyên gia bày tỏ quan điểm về việc kiểm soát là cần thiết tuy nhiên cẩn trọng bởi những “tác động ngược” khi lĩnh vực bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm đối với nhiều ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, cảnh quan cây xanh, nội – ngoại thất, thiết bị điện, điện tử... và giải quyết công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản sẽ khiến hàng loạt doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Bên cạnh đó, giá nhà đất có thể tiếp tục xu hướng tăng mạnh và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm.

Vì vậy, đại diện các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, và phải rà soát đối với các dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Không nên thực hiện chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu “giật cục” và “đánh đồng”, như vậy tất cả các dự án sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói riêng và ảnh hưởng dây chuyền đến cả hệ thống nền kinh tế nói chung.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích, nếu nghẽn nguồn vốn đối với doanh nghiệp bất động sản thì thị trường sẽ giảm nhiệt, làm tăng khả năng mất cân đối cung – cầu (cung không tăng, cầu không giảm….); Dự án bất động sản có thể bị dở dang, chậm tiến độ, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó cũng sẽ tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… khiến các doanh nghiệp lo lắng, lưỡng lự khi triển khai đầu tư dự án mới…

Cần có giải pháp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, tránh nguy cơ đổ vỡ cả hệ thống

Ông Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng tổ tư vấn kinh tế Thủ tướng Chính phủ nêu quan điểm: "Siết vốn vào bất động sản là cần thiết, tuy nhiên cần có giải pháp để bảo vệ quyền lợi các nhà đầu tư, tránh nguy cơ đổ vỡ cả hệ thống".

Ông Kiên cho rằng, vấn đề đặt ra hiện nay là thu nhập của đại đa số người lao động không đủ khả năng mua nhà ở. Như vậy, các chính sách của Chính phủ phải hướng tới số đông. Phải có một hệ thống nhà ở cho thuê thuộc sở của hữu Nhà nước, các công ty cung ứng dịch vụ 100% vốn Nhà nước. Đặc biệt, “giá cho thuê phải tương ứng với thu nhập của người lao động. Thị trường BĐS phải liên kết với thị trường lao động thì mới đáp ứng được mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh", ông Kiên nêu rõ.

Về thị trường bất động sản hiện nay, theo ông Kiên: "Ở góc độ vĩ mô, chúng tôi nhận thấy rằng việc bơm tín dụng ra thị trường trong 4 tháng đầu năm nay cao hơn cùng kỳ năm 2020 và 2021, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh đó, áp lực lạm phát do nhập khẩu và một số lĩnh vực trong nước được dự báo sẽ tác động và gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản về khả năng thanh khoản và mua, bán”.

Về giải pháp, TS. Cấn Văn Lực đề xuất hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 cho phù hợp; rà soát lại Luật chứng khoán, quy định cần thiết phải có xếp hạng tín nhiệm; Quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có các chính sách tín dụng, vốn phù hợp.

Đồng thời có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, Cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), chứng khoán hóa bất động sản…; Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp và cần minh bạch, công bằng, phân bổ thu nhập một cách hợp lý...); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt đối với giao dịch bất động sản.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài tín dụng, cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho các cổ đông hiện hữu, cổ phiếu quỹ, chương trình ESOP, quỹ REIT, thuê tài chính…

Đánh giá về vai trò đóng và góp của lĩnh vực bất động sản đối với nền kinh tế, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, thị trường bất động sản có liên quan mật thiết và ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài… đồng thời lĩnh vực bất động sản cũng có liên quan mật thiết đến các ngành nghề kinh tế lớn như tài chính, xây dựng, du lịch… có sức lan tỏa đến trên 30 ngành nghề khác nhau.

Bởi vậy, sự phát triển của thị trường vốn góp phần phát triển thị trường bất động sản và ngược lại, hị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ đảm bảo sự phát triển ổn định, an toàn cho thị trường vốn. Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp rất quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, ổn định, lành mạnh.

Để tháo gỡ khó khăn về nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản, ông Dũng cũng mong muốn được lắng nghe các chuyên gia, đơn vị nghiên cứu, đại diện các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp cho ý kiến, đề xuất giải pháp để thúc đẩy thị trường phát triển ổn đinh, bền vững. Từ đó, Bộ Xây dựng sẽ có báo cáo để tham vấn, đề xuất với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trong thời gian tới.