Không phải nhà ở xã hội, một phân khúc ngách khác được dự báo đang rất tiềm năng 

Theo Nhịp sống thị trường, nhà ở công nhân so với nhà ở xã hội có một số điểm khác biệt, chủ yếu về vị trí và pháp lý. NOXH có thể xây dựng ở nhiều khu vực, nhưng NOCN chỉ phát triển xung quanh các khu công nghiệp để phục vụ đối tượng là công nhân. 

Người mua NOXH sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài hoặc 50 năm, chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua loại hình này sau ít nhất 5 năm kể từ khi ký hợp đồng mua hoặc thuê mua nhà. 

Với NOCN thì chủ yếu được thiết kế dưới dạng căn hộ cho thuê, được phát triển bởi doanh nghiệp nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân. Doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp và các doanh nghiệp BĐS sẽ được phép cung cấp NOCN. Hiện nay tại các tỉnh phía Bắc đang có 70% nhà ở công nhân được phát triển bởi những doanh nghiệp sản xuất KCN. 

NOCN gồm các tòa nhà thấp tầng, cao tối đa 5 tầng và không có thang máy, khu vực để xe bố trí trên mặt đất. Một số tiện ích hỗ trợ sẽ gồm khu sinh hoạt cộng đồng, siêu thị mini, căng tin, không gian xanh, sân chơi. 

Mỗi phòng sẽ bố trị theo 2 dạng: phục vụ người độc thân và cho hộ gia đình. Diện tích trung bình với phòng độc thân là 30 - 35m2, tối đa 6 người ở chung. Loại phòng cho gia đình có diện tích trung bình 25m2 cho hộ 4 người. Diện tích tối thiểu đối với loại nhà này tại các KCN là 5m2/người, ở được tối đa 8 người. Mỗi phòng bao gồm nội thất cơ bản, gồm 1 phòng ngủ, 1 WC, có hoặc không có bếp. 

Phó Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội - Bà Nguyễn Hồng Vân nhìn nhận: “Thực tế là nguồn cung NOCN hiện nay vẫn rất hạn chế và chưa đáp ứng được nhu cầu. Việt Nam đang có khoảng 4,5 triệu lao động trong khu công nghiệp, một nửa trong đó cần chỗ ở, tương đương nhu cầu về 12,5 triệu m2 sàn nhà. 

Tuy nhiên, nguồn cung đang có chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu thực tế. Vì sự thiếu hụt này mà rất nhiều khu nhà trọ công nhân được người dân tự ý xây dựng. Nhiều khu trọ đã rất cũ kỹ, xuống cấp cũng như mật độ người thuê đông đúc, tiềm ẩn về những rủi ro sức khỏe, an toàn”. 

Nhu cầu về NOCN là rất lớn, nhưng nguồn cung hiện không đáp ứng đủ. Ở Hải Phòng - đầu tài phát triển công nghiệp tại miền Bắc Việt Nam, theo chia sẻ của bà Vân: “Hải Phòng hiện nay có 14 khu công nghiệp, 26 cụm công nghiệp đang hoạt động với hơn 200.000 lao động, trong đó khoảng 50.000 người là lao động nhập cư. Hải Phòng có kế hoạch phát triển thêm 15 KCN với hơn 6.000ha đất, dự kiến cần 300.000 lao động và nhu cầu nhà ở tăng lên 1,5 triệu m2 sàn”. 

Nhà ở công nhân tại Hải Phòng thông thường được được xây dựng dưới hình thức các ký túc xá cho thuê. Bà Vân nhìn nhận: “Khảo sát thực tế cho thấy, nhà ở công nhân do các cá nhân xây dựng tại khu vực huyện Thủy Nguyên - nơi có KCN VSIP Hải Phòng và KCN Nam Cầu Kiền, đạt giá thuê trung bình 3,2 USD đến 4,2 USD/m2/tháng".

Bên cạnh đó, hai dự án nhà ở công nhân điển hình đang hoạt động là dự án nhà ở công nhân với 278 căn do LG Display xây dựng, dự án NOCN tại quận Dương Kinh do Công ty Đỉnh Vàng phát triển với 330 căn. Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này luôn ở mức cao khoảng 95%”.

Chính sách và ưu đãi 

Bà Vân cho rằng, trước đây chưa có khung pháp lý hay định nghĩa rõ về loại hình NOCN. Nhưng sau Nghị định 33 đã có những cam kết quan trọng về NOCN và NOXH. Cộng với việc Thủ tướng có chỉ đạo Bộ Xây Dựng triển khai xây dựng và hoàn thiện dự thảo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng là người có thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021 - 2030”. 

Chính phủ đưa ra nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển cùng những gói hỗ trợ cho công nhân tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Theo quy định pháp luật, đối với một số KCN đã có quy định cụ thể, tối thiểu là 2% tổng diện tích đất KCN phải dành cho NOCN. 

Các cơ chế tài chính khác đã được đề xuất lên các chủ đầu tư, bao gồm việc miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Cộng với chi phí xây dựng có thể được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Đối với các doanh nghiệp phát triển thì có thể tiếp cận khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng khác đang hoạt động tại Việt Nam. Đối với công nhân, được vay vốn từ gói hỗ trợ tín dụng 15.000 tỷ đồng. Theo nghị quyết 33, người lao động có nhu cầu mua, thuê nhà ở giá rẻ sẽ được hỗ trợ lãi suất vay 2%/năm trong 2 năm 2022 - 2023. 

“Dù có những dự án NOCN sắp được triển khai xây dựng trong giai đoạn tới, nhưng nhu cầu về loại hình này vẫn đang ở mức rất cao và chưa được đáp ứng. Theo chỉ số giá trong quý I/2023 của Savills thì khu vực sản xuất đã cung ứng thêm 482.000 lao động so với quý I/2022. Đây là con số phản ánh rõ nhu cầu lao động rất lớn ngay từ đầu năm. 

Do đó, các doanh nghiệp tư nhân có thể hưởng lợi nếu đầu tư vào phân khúc có nhu cầu cao như vậy. Với sự phát triển KCN liên tục, dòng vốn FDI ổn định, lực lượng lao động sản xuất lớn cùng với những chính sách khuyến khích đầu tư, NOCN được dự đoán là phân khúc ngách hấp dẫn trong thời gian tới” - Bà Vân nhận định.