Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Lo ngại hệ lụy từ quy định thời hạn sở hữu chung cư

Theo Nhà Đầu tư, ngày 14/3, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc (MTTQ) Việt Nam đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng, Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tán thành với sự cần thiết của việc sửa đổi Luật Nhà ở, tuy nhiên Ban Thường trực cũng đưa ra nhiều vấn đề cần được tiếp tục rà soát, chỉnh sửa để đảm bảo tính hợp Hiến, tính tương thích của dự thảo Luật. 

Đồng thời đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát kỹ các quy định của Dự thảo Luật về các vấn đề liên quan đến bảo đảm quyền dân chủ của nhân dân trong xây dựng, thực hiện các chính sách nhằm phát triển nhà ở, quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân, phát triển nhà ở và nhà ở xã hội. 

Cần đánh giá kỹ tác động tiêu cực, tích cực đối với mỗi nội dung sửa đổi, bổ sung, đặc biệt, là các quy định liên quan đến quyền sở hữu, quyền tài sản và quyền có chỗ ở đã được các văn kiện của Đảng và Hiến pháp năm 2013 ghi nhận.

Liên quan đến quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, hiện cơ quan chủ trì soạn thảo đang đưa ra hai phương án tại Điều 25 dự thảo Luật. Nội dung của phương án 1 có bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, còn ở phương án 2 thì không quy định về sở hữu nhà chung cư. 

Phương án 1: dự thảo Luật Nhà ở quy định rõ ràng về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu. Theo đó, các chủ sở hữu sẽ được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư. Đối với trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì sẽ được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định. 

Khoản 4 Điều 25 dự thảo Luật về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư” được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư và kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà chung cư không còn hồ sơ thiết kế công trình thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư để xác định thời hạn sử dụng của các nhà chung cư này”. 

Phương án 2, công tác cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư sẽ tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP hiện hành. Chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ, người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 - 2 lần. 

Theo Ban Thường trực cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”.

Như vậy, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu, quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013. 

Cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ, chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại Hiến pháp năm 2013. Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013 quy định: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

Ban Thường trực cho biết: "Do đó việc quy định thời hạn sở hữu, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội". 

Ban Thường trực cho rằng, mục tiêu của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là bảo đảm sự an toàn về tính mạng và sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng. Nhưng theo đề xuất lại lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm thước đo để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở trong khi có công cụ khác để thực hiện mục tiêu này là chưa phù hợp. 

Cần phải làm rõ, việc thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn phải được pháp luật bảo hộ. Việc này được thực hiện thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng các phương thức khác do thỏa thuận của các bên. 

Một vấn đề không phù hợp nữa được chỉ ra là việc sử dụng quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung cư hết hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân. Điều này không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.