Đất nền vùng ven TP. Hồ Chí Minh bước vào cơn sốt mới

Tháng đầu năm 2022, tuy giá đất những khu vực ngoại thành Sài Gòn không gây sốt trên diện rộng như đợt đầu năm 2021. Tuy nhiên, theo ghi nhận, các hoạt động giao dịch bất động sản vẫn diễn ra rất nhộn nhịp ở những địa phương hưởng lợi thế từ quy hoạch hạ tầng giao thông hoàn chỉnh. Đặc biệt là các huyện vừa nhận được thông tin chuẩn bị quy hoạch lên quận, thành phố. 

Qua khảo sát, vì nguồn cung đang khan hiếm khiến phân khúc đất nền tại thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh tăng mạnh. Vào quý cuối năm 2021, tại Long An ghi nhận giá chào bán đất bình quân đạt 52.7 triệu đồng/ m2; giá bán ở Đồng Nai là 45 triệu đồng/ m2; Tây Ninh và Bình Dương cũng đạt từ 15 - 25 triệu đồng/ m2. 

Tại thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2021, chỉ có 2 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường này khoảng 98 sản phẩm, so với năm trước chỉ bằng 17%. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 52%, tương đương bán ra 51 sản phẩm, chỉ bằng 15% so với năm 2020. Phân khúc đất nền tại TP. Hồ Chí Minh chủ yếu đến từ các dự án cũ, đã hoàn thiện từ nhiều năm trước. Tính đến tháng 12/2021, giá chào bán đất nền khu vực nội thành đang ghi nhận mức cao nhất là 97 triệu đồng/ m2 và thấp nhất mức 48 triệu đồng/ m2.

Các dự án đất nền có quy mô nhỏ lẻ tập trung tại một số huyện ngoại thành như: Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh,... đang được các nhà đầu tư săn đón. Anh Nguyễn Quang Tuyến – một nhà đầu tư đất vùng ven chia sẻ, với tài chính khoảng 4 - 5 tỷ đồng nhưng anh vẫn chưa mua được sản phẩm phù hợp. So với dịp trước Tết Nguyên Đán, đất nền khu vực Bình Chánh (xã Vĩnh Lộc A, B) đã có mức chênh giá lên từ 10 - 20%.

"Trên các diễn đàn và các trang mạng về nhà đất đang đưa thông tin giá đất khu vực Bình Chánh dao động khoảng 45 - 48 triệu đồng/ m2. Tuy nhiên, khi tôi đi tham khảo thực tế lại không có giá này. Một số lô đất nền đang bán ở mức 60 - 65 triệu đồng/ m2, một số lô có giá khoảng 58 - 60 triệu đồng/ m2 thì vẫn là cánh đồng trống không" - anh Tuyến nói

Theo Bộ Xây dựng, nền kinh tế trong thời gian dài đã bị ảnh hưởng xấu từ dịch bệnh Covid - 19, tuy nhiên thị trường bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn đang tăng mạnh từ đầu năm 2021. Trong năm 2021, cả nước có 170.465 giao dịch đất nền thành công; tính riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt có 10.875 và 14.443 giao dịch thành công. Như vậy, đến cuối năm ngoái, giá đất nền tăng 20 - 30% và giá nhà ở riêng lẻ tăng 15 - 20% so với cùng kỳ năm 2020.

Khảo sát mới đây cho thấy, tại tuyến đường khu dân cư Phạm Văn Hai (xã Vĩnh Lộc B, Huyện Bình Chánh), giá bán nhiều lô đất nền đang ở mức khá cao từ 60 - 65 triệu đồng/ m2. Trên một số tuyến đường chính, hạ tầng giao thông hoàn thiện thì đất nền còn tăng đến 70 triệu đồng/ m2. Như vậy, so với thời điểm cuối năm 2021 thì giá đất tăng khoảng 15 - 20%.

Mỗi khu vực sẽ có sự biến động giá đất nền khác nhau. Có thể thấy rằng, mức độ biến động giá phân khúc này đang được đẩy nhanh hơn so với các phân khúc khác trên thị trường. Trong đó, với đất lẻ tại các địa điểm hưởng lợi thế về cơ sở hạ tầng, mức biến động hàng năm có thể tăng từ 50 - 70%. Loại hình này thường được các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm "săn đón". Trong khí đó, đất dự án sẽ có mức độ tăng giá chậm hơn.

Các chuyên gia dự báo rằng, trong năm 2022, đất nền vẫn là phân khúc dẫn đầu thị trường và hình thành cơn sóng cục bộ ở một số khu vực. Tuy nhiên, các địa phương đã chuẩn bị những cơ chế, biện pháp ngăn chặn nên thị trường này sẽ khó diễn ra cơn sốt diện rộng như đợt đầu năm 2021. 

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho biết, theo báo cáo của DKRA Vietnam, trong năm 2022, đất nền khu vực vùng ven và các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh sẽ là kênh đầu tư hàng đầu. Tuy nhiên, nguồn cung mới có thể không nhiều như những năm trước vì các địa phương đang áp dụng biện pháp thắt chặt phân lô bán nền. 

Cũng theo dự báo của DKRA Vietnam, nhìn chung giá thị trường thứ cấp của các sản phẩm đất nền sẽ tăng ở mức ổn định trong năm 2022, khó có sự biến động mạnh. Dự kiến, nguồn cung có thể tăng so với năm 2021, chủ yếu tập trung tại các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu trên thị trường sẽ phục hồi hơn năm trước và tập trung trong giai đoạn cuối năm 2022. Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung vẫn duy trì sự khan hiếm vì không có nhiều dự án mới mở bán. Các dự án mới với quy mô nhỏ chủ yếu tập trung ở những quận vùng ven như Quận 9, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi,... 

Trong bán kính 50 - 70km quanh TP. Hồ Chí Minh, số lượng tìm kiếm bất động sản khu đô thị vệ tinh Sài Gòn tăng rõ rệt. Lợi thế về quỹ đất khá đa dạng, mức giá hợp lý, lợi nhuận có thể tăng cao nên những năm gần đây nhiều chủ đầu tư đã chọn các sản phẩm đất nền vùng ven để đầu tư. 

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, các nhà đầu có tiềm lực tài chính hạn chế thì việc mua vào bất động sản đất nền có sẵn sổ đỏ sẽ được ưu tiên. Với khoản tiền từ 1 - 1.5 tỷ đồng sẽ khó mua nhà ở nội thành Sài Gòn, tuy nhiên người dân vẫn còn nhiều cơ hội tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An,...