Đất ao là gì? Và các vấn đề pháp lý liên quan đến đất ao

1. Đất ao là đất gì? Đất ao thuộc loại đất gì?

Đất ao là đất gì? Đây là là khu đất trũng sâu xuống, có nước đọng lại và được hình thành tự nhiên hoặc nhân tạo. Kích cỡ của mỗi ao thường không lớn, thường được dùng để làm cảnh hoặc nuôi thủy sản.

Căn cứ theo quy định của pháp luật về các loại đất, đất ao được nhắc đến trong các trường hợp:

• Đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà ở trong khu dân cư được công nhận là đất ở theo Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Khoản 1 Điều 103.
• Đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, thuộc vào nhóm đất nông nghiệp.
• Đất ao không cùng thửa với đất có nhà, được sử dụng để nuôi trồng thủy sản được quy định thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Đối với trường hợp thứ 3, đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp thường không có quá nhiều khúc mắc trong quá trình sử dụng. Chính vì vậy, bài viết này sẽ chủ yếu đề cập đến loại đất ao ở trong khu vực dân cư.

2. Đất ao có được làm sổ đỏ không, điều kiện là gì?

Đất ao là đất gì, đất ao có làm được sổ đỏ không? Để được cấp sổ đỏ thì đất ao cần phải đảm bảo các điều kiện:

• Phải chứng minh được quyền sở hữu đất hợp pháp bằng các loại giấy tờ đã được chấp nhận. Nếu hộ gia đình không có giấy tờ chứng minh QSDĐ thì phải là trường hợp đã sử dụng ổn định từ trước 01/07/2004 và được xác nhận không có bất kỳ tranh chấp nào, phù hợp với quy hoạch từ UBND cấp xã.
• Phải nộp tiền sử dụng đất đầy đủ (trừ trường hợp được miễn thuế sử dụng đất).
• Thuộc đối tượng được cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất Đai hiện hành.
• Trên giấy chứng nhận QSDĐ bắt buộc phải ghi rõ mục đích sử dụng đất. Do đó, bạn cần xác định rõ ràng thông tin về miếng đất ao tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu đất ao đang sở hữu không được công nhận là đất ở thì khi muốn sử dụng để xây nhà, chuyển nhượng cần phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng trước khi xin cấp sổ đỏ.

3. Đất ao có được tách thửa  hay không?

Theo quy định, để được phép tách thửa thì khu đất ao phải đảm bảo các điều kiện sau: 

• Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo quy định pháp luật.
• Không xảy ra tranh chấp trên thửa đất đang thực hiện tách thửa.
• Không phải tài sản được đem ra thế chấp hay không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.
• Đảm bảo điều kiện về hạn mức đất tối thiểu ở địa phương.
• Cần lưu ý đối với đất ao, để được thực hiện tách sổ đỏ cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao sang đất ở. Việc chuyển đổi này phải tuân theo các quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.
• Nếu việc xin chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với các quy hoạch tại địa phương thì thực hiện theo thủ tục thông thường tại phòng Tài nguyên & Môi trường huyện.
• Nếu đất ao hiện đang là đất nông nghiệp thì không được chuyển đổi trực tiếp sang đất thổ cư mà cần phải thực hiện chuyển đổi gián tiếp sang đất phi nông nghiệp rồi sau đó mới chuyển qua đất ở.

4. Đất ao có được chuyển nhượng hay không?

Nhiều người đang thắc mắc “Đất ao là đất gì? Đất ao có được chuyển nhượng không?” Câu trả lời là “Có“. Đối với đất ao có đủ đầy đủ các giấy tờ về quyền sở hữu, không bị thế chấp, kê biên hay xảy ra tranh chấp thì có thể thực hiện chuyển nhượng bình thường.

Tuy nhiên, khi giao dịch cần lưu ý phải có giấy chứng nhận QSDĐ riêng với phần diện tích giao dịch. Trường hợp đất ao không được công nhận là đất ở thì cần chú ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi sau đó làm sổ đỏ riêng. Phần đất ao này sau đó mới có thể được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho.

5. Đất ao có được xây nhà hay không?

Theo quy định Luật Đất đai 2014, đất phải được sử dụng đúng mục đích quy định của từng loại đất. Do đó, đất ao muốn được phép xây nhà, công trình thì phải đảm bảo các điều kiện:

• Được công nhận là đất ở.
• Việc xây dựng không vướng mắc với các quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Do đó, trước khi xây nhà bạn phải kiểm tra mục đích sử dụng đất của phần đất ao được ghi trên giấy chứng nhận sử dụng đất. Nếu không được phép xây dựng phải thực hiện chuyển đổi mục đích trước khi tiến hành xây dựng trên đất. Việc xây nhà trên đất ao phải dựa vào mục đích sử dụng đất và quy hoạch của địa phương.

6. Hướng dẫn chuyển đổi đất vườn ao sang đất thổ cư

Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất Mẫu số 01.
• Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy CN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận - thường gọi là Sổ đỏ).

Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

Tại Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể:

“a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.”

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên & Môi trường nơi có đất.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Lưu ý: Trong giai đoạn này cơ quan thuế sẽ có thông báo nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất cần phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất; khi nhận được thông báo thì người sử dụng đất phải nộp tiền theo thông báo.

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện nêu rõ như sau:

• Không quá 15 ngày từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ và ngày lễ tết.
• Không quá 25 ngày đối với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  -  xã hội khó khăn.

7. Thủ tục chuyển nhượng đất ao

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao được triển khai như sau:

Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

• Trong thời điểm không quá 4 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐK quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đồng thời trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế nhằm xác lập trách nhiệm tài chính; chỉnh lý giấy ghi nhận QSDĐ đã cấp hoặc triển khai thủ tục cấp thủ tục chứng nhận QSDĐ riêng với trường hợp phải cấp phát mới giấy ghi nhận.
• Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận tin báo trách nhiệm tài chính, VPĐK quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có nghĩa vụ và trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng tiến hành nghĩa vụ & trách nhiệm tài chính.
• Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính, VPĐK quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lời kết

Đất ao là đất gì? Bài viết trên đây chia sẻ những thắc mắc thường gặp về việc sử dụng, chuyển nhượng đất ao. Hy vọng qua bài viết, quý bạn đọc sẽ có thêm kinh nghiệm để thực hiện các thủ tục liên quan đến loại đất này một cách nhanh chóng và thuận lợi.