Đẳng cấp Vinhomes: Xây nhà ở xã hội "full diện tích" quy mô bằng 70% tổng năng lực cung cấp của toàn thị trường

Những con số "nhỏ giọt" của NOXH

Theo Tổ quốc, trong quý I/2022, chỉ có 3 dự án NOXH được cấp phép trên cả nước với quy mô gần 1.200 căn tại Quảng Ninh, Lạng Sơn, Phú Thọ. Trong khi đó, có tới 39 dự án nhà ở thương mại được cấp phép với quy mô gần 18.700 căn.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý đầu năm, cả nước có 4 dự án NOXH hoàn thành, 98 dự án nhà ở thương mại đang triển khai, 90 dự án đủ điều kiện bán nhà trong tương lai. Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết năm 2021, có 266 dự án đã hoàn thành trên toàn quốc và có hơn 142.000 căn NOXH, tổng diện tích hơn 7,1 triệu m2 sàn. Có thể thấy, các doanh nghiệp bất động sản thường không muốn phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ. 

Ông Lễ Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành phân tích, thông thường, kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án tới lúc kết thúc sẽ mất khoảng 5 năm và phải trải qua quy trình 5 bước. Tuy vậy, lợi nhuận định mức của các dự án NOXH tối đa chỉ được 10%, con số này còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm.

"Giá bán NOXH được chủ đầu tư dự án xác định dựa trên cơ sở tính đủ các loại chi phí để thu hồi vốn ban đầu, lãi vay và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án mà không được trên 10% tổng chi phí đầu tư, không tính các điều khoản ưu đãi của Nhà nước theo quy định Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội" - Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 vv Phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Ông Nghĩa nhận xét: "Chủ đầu tư trong quá trình phát triển NOXH quan tâm nhất tới chính sách pháp lý, ưu đãi của Nhà nước nhằm giảm thuế, giảm tối đa giá thành cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng quan tâm tới nguồn cầu của người lao động cùng quy trình và thủ tục mua NOXH của các đối tượng xem có gì khó khăn hay không. Từ đó mới tính toán về thời gian hoàn vốn khi phát triển dự án NOXH.

Nhiều chủ đầu tư cho biết, một trong những lý do gây khó khăn nhất là các thủ tục pháp lý. Dự án NOXH thường chậm trễ vì thủ tục xác định giá bán khiến doanh nghiệp khó quyết toán và bàn giao sổ hồng cho người dân. Các doanh nghiệp làm NOXH cho thuê cũng sẽ được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng trong Luật Thuế lại không quy định khoản này. Do đó, doanh nghiệp sẽ gặp nhiều rắc rối và khó khăn dẫn đến làm giảm động lực phát triển dự án.

"Lão đại" của ngành chính thức "bước chân" vào phân khúc kém hấp dẫn

Chủ tịch Vinhomes Phạm Thiếu Hoa đã tiết lộ tại buổi Họp đại hội cổ đông năm 2022 vừa qua, trong thời gian tới Vinhomes sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu của người dân có thu nhập thấp tại nhiều tỉnh thành cả nước.

Dự kiến trong vòng 5 năm tới, Vinhomes sẽ phát triển được 500.000 căn NOXH trên toàn quốc. Mức giá được đưa ra vô cùng phù hợp chỉ từ 300 - 950 triệu đồng/căn. Doanh nghiệp đảm bảo các tiêu chí xây dựng và bán ra theo đúng quy định Nhà nước. Dòng sản phẩm này sẽ chính thức mang thương hiệu "HAPPY HOME’’.

Ngay khi vừa công bố thông tin về dự án NOXH của Vinhomes đã khiến thị trường như "bùng nổ". Giới chuyên môn đánh giá đây là sự kiện có sức ảnh hưởng lớn nhất trên thị trường trong giai đoạn hiện nay. 

Thực tế, nếu đúng theo kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm, tức mỗi năm trung bình có 100.000 căn cung cấp ra thị trường. Đối chiếu với tổng cung toàn thị trường trong năm 2021 có 140.000, như vậy sản phẩm NOXH của Vinhomes đã chiếm khoảng 70% thị phần. Đây thực sự là quả "bom tấn" đối với những người có thu nhập thấp.

Nhà Nước tham gia hỗ trợ 

Có thể nói, chính sách quy định của Nhà nước về việc hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH góp phần rất quan trọng. Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 vv Phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015, khi làm NOXH thì Vinhomes sẽ nhận được những hỗ trợ gì?

• Một là, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Hai là, chủ đầu tư được quyền sử dụng 20% tổng diện tích đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng NOXH để xây dựng nhà ở thương mại.

“Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH không được dùng nguồn vốn đầu tư công, vốn nước ngoài đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%

b) Được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;" - Trích từ  Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 vv Phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

• Ba là, chủ đầu tư sẽ hưởng những ưu đãi về thuế TNDN, GTGT theo đúng quy định pháp luật thuế trong từng giai đoạn.
• Bốn là, chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và những tổ chức tín dụng khác.

Như vậy, để có khoản lãi bù đắp cho các chi phí giá vốn, phí tài chính, thuế, giá bán rẻ mà chủ đầu tư đưa ra đều được Nhà nước hỗ trợ kéo xuống rất ít. Thông thường, giá trong một căn hộ sẽ bao gồm các chi phí: Chi phí đất (quyền sử dụng đất, thuê đất, GPMB,...); Chi phí xây dựng và hoàn thiện (vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí thuê ngoài); Chi phí tài chính (chi phí sử dụng vốn của dự án); Chi phí bán hàng và quản lý; Thuế. 

Tại ĐHCĐ vừa qua, ông Phạm Thiếu Hoa đã cho biết, chi phí sử dụng đất của Vinhomes chỉ chiếm 30%, phần còn lại là các chi phí khác. Do đó, khi xây dựng NOXH, ngoài những chi phí được Nhà nước hỗ trợ để kéo tối đa giá thành thì chi phí bán hàng cũng được tiết giảm nhất có thể so với những dự án nhà ở thương mại. Kết hợp nhiều yếu tố như giá thành rẻ, thương hiệu, uy tín của Vinhomes và sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội suốt thời gian qua nên việc bán các căn hộ giá rẻ này dự kiến sẽ đón nhu cầu mua rất lớn.

Khi tiết kiệm được chi phí cho các khâu trung gian như môi giới, sàn giao dịch… trong giai đoạn phân phối sẽ giúp tiết kiệm tối đa chi phí bán hàng và góp phần hạ giá sản phẩm. Tính toán kỹ lưỡng hơn, kết hợp với lợi thế mà Vinhomes đang có về uy tín, tài chính, kinh nghiệm… thì việc triển khai kế hoạch 500.000 căn NOXH trong vòng 5 năm là điều khả thi. 

Chủ tịch Vinhomes khẳng định: “Doanh nghiệp không phải trả tiền đất và được xây không hạn chế số lượng các căn NOXH nên giá bán được đảm bảo nằm trong khoảng mà chúng tôi đưa ra và rất phù hợp với khả năng chi trả của những đối tượng có thu nhập thấp”.  

Doanh nghiệp cho biết, hiện tại đã nộp đơn xin xây dựng một số dự án NOXH tại TP. Hà Nội và TP. HCM. Bên cạnh đó, Vinhomes đang xúc tiến xây dựng phần đất nhà ở xã hội trong các dự án hiện hữu. “Chúng tôi dự kiến khởi công dự án vào tháng 8 tới đây để tháng 6 năm sau có thể đưa các tòa nhà vào sử dụng. Các dự án sẽ nằm ở vùng ngoại thành nên công ty cũng triển khai các tuyến buýt điện VinFast kết nối từ các khu NOXH đến các nút giao thông trọng điểm nhằm đáp ứng nhu cầu di chuyển của cư dân” - ông Hoa cho biết.