Chuyển Nhượng Dự Án Bất Động Sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản

Khái niệm

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về chuyển nhượng dự án bất động sản. Trước đây, theo khoản 1 Điều 6 Nghị 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 (quy định thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006) thì: “Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”

Như vậy có thể hiểu, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư dự án bất động sản “nhượng lại quyền đầu tư (bao gồm cả giá trị đã đầu tư) dự án cho một chủ đầu tư khác.
Việc chuyển nhượng này làm dịch chuyển luôn các quyền và nghĩa vụ cho chủ đầu tư mới
(bên nhận chuyển nhượng), đặc biệt là các quyền, nghĩa vụ về kinh tế. Bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ trở thành “chủ sở hữu” dự án và phải thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành của chủ đầu cũ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chuyển nhượng dự án bất động sản được coi là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản bởi nó có thể mang lại lợi nhuận cho các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Khác với pháp luật trước đây buộc chủ đầu tư phải chuyển nhượng toàn bộ dự án, pháp luật hiện hành đã cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là quy định phù hợp bởi thực tế có rất nhiều dự án bất động sản có quy mô, giá trị lớn, nếu buộc chuyển nhượng toàn bộ dự án sẽ gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong việc tìm kiếm khách hàng và ảnh hưởng đến nhu cầu của các doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

+ Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; + Không làm thay đổi nội dung của dự án; + Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tự đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự ấn bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây (lưng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án

Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

* Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng

Dự án chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; TỤC

- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. . 

* Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án: đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đối với phần dự án chuyển nhượng.

* Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản: phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. 

Thẩm quyền cho phép, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản 

(i) Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng 

Theo quy định hiện hành, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc về cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư. Cụ thể:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Thẩm quyền quyết định việc (chủ trương, đầu tư được quy định tại Điều 31, 32 Luật Đầu tư 2014.

(ii) Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Nội dung này được quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các điều từ Điều 12 – 14 Nghị định 76/2015/NĐCP. Cụ thể:

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện như sau:

* Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau:

- Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở là Sở Xây dựng;

- Đối với các loại dự án bất động sản khác là Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:

- Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08a và 08b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP;

- Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

+ Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

- Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

- Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm: Hoàn

+ Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP;

+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/ND-CP (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt đồng; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh

nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp. -

* Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối quy định tại Khoản 1 Điều này có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

* Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo Mẫu số 11 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ.

Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và

thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

* Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự án được phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN DO THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ QUYẾT ĐỊNH VIỆC ĐẦU TƯ (QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ, QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ, VĂN BẢN CHẤP THUẬN ĐẦU TƯ)

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện như sau:

* Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

* Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi

trường, Bộ quản lý chuyên ngành và tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 Nghị định 76/2015/NĐ-CP để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

* Các nội dung khác trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

1. Thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

+ Nội dung thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

- Về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP;

- Về điều kiện của dự án, phần dự án chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản;

- Về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản;

- Về điều kiện của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai, Nhà

* Cơ quan đầu mối thẩm định quy định tại Khoản 1 Điều 12 và cơ quan có trách nhiệm cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại Khoản 3 Điều 12 và Khoản 2 Điều 13 Nghị định 76/2015/NĐ-CP

phải có ý kiến về các nội dung quy định của pháp luật, trong đó nêu rõ ý kiến về việc dự án, phần dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng. Trường hợp chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng thì phải nêu rõ lý do để cơ quan chủ trì thẩm định trả lời cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do. 

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau:

* Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:

- Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

- Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng

lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; ĐỐI

- Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

* Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:

- Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;

- Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;

- Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; B - Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Trong - Nhìn chung, quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật hiện hành là tương đối rõ ràng. Tuy nhiên, do điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản tương đối khó khăn nên thực tế nhiều nhà đầu tư “lách luật” chuyển nhượng dưới hình thức bán cổ phần của doanh nghiệp đang làm chủ đầu tư dự án