Chuyên gia kiến nghị giải pháp cụ thể hóa đánh thuế “đất vàng” bỏ hoang

Thực tế cho thấy, nhiều năm qua không ít khu đất lớn được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân với giá thấp, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Việc thất thoát tài nguyên đất còn thể hiện ở những khu đô thị mới được quy hoạch với hệ số sử dụng đất thấp, không phát huy được tối đa giá trị sử dụng của đất đai, làm giảm nguồn thu cho ngân sách về lâu dài.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đất công sản được nhà nước giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở nhưng không đưa đất vào sử dụng, không tạo ra công ăn việc làm, đóng góp vào kinh tế đất nước. Chưa kể, có hiện tượng đơn vị được giao đất “hợp tác” với tư nhân phát triển dự án, khiến phần lớn lợi nhuận thu được rơi vào túi tư nhân.

Chia sẻ giải pháp ngăn chặn thực trạng trên, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn (Hệ thống dịch vụ pháp lý Luật sư X) cho rằng: Cần tính thuế cao các bất động sản bỏ hoang, người mua nhà, đất với mục đích đầu cơ cũng như có cơ chế rõ ràng ngăn chặn hành vi đầu cơ, găm đất, tăng giá bất động sản, lãng phí đất công, góp phần tạo cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp.

Công khai, minh bạch về đất đai để tổ chức, cá nhân có nhiều tài sản phải có trách nhiệm, nghĩa vụ đóng nhiều

Theo Luật sư Đoàn, việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực buộc người sở hữu phải tính toán là có đủ sức để găm giữ hay không, nếu không đủ nguồn lực, thì phải đưa vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng. Điều này giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, giúp kéo giảm giá nhà. Hiện nay, thị trường bất động sản đang mất cân bằng cung cầu và lệch pha về phân khúc lại quá lớn. Việc đánh thuế nhà sẽ giúp người nghèo đô thị có cơ hội sở hữu nhà. Và để thực hiện được điều này, có thể thực hiện một số giải pháp như sau:

Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến nhà ở. Hiện nay hệ thống pháp luật liên quan đến nhà ở của nước ta vẫn chưa kiện toàn. Bởi chúng ta nói đánh thuế nhà ở, song thử đặt ngược lại vấn đề là việc quản lý nhà ở của ta hiện nay ra sao?. Trên thực tế, việc quản lý vấn đề nhà ở vẫn còn nhiều điểm hạn chế, chưa phân loại rõ ràng để tính đánh thuế. Do đó, cần phải quy định rõ tách riêng nhà, đất để đánh thuế và áp thuế suất cao hơn với nhà đất bỏ không. Thuế bất động sản, thuế nhà ở nếu được thông qua phải giữ nguyên tắc không phải tăng thuế trên tài sản mà là cải cách thuế trên tài sản. Tức thuế này không đánh vào người nghèo mà đánh vào đầu cơ tích trữ nhà ở, nên nội dung của luật phải đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao. Đồng thời cần tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Do đó, các nội dung cụ thể như thuế suất, ngưỡng chịu thuế… càng phải bàn thảo kỹ lưỡng khi Bộ Tài chính đưa ra dự thảo mới.

Riêng đối với thuế nhà ở, hiện nay nhiều nước trên thế giới đã thực hiện, song ở Việt Nam tôi cho rằng chưa thể thực hiện vào thời điểm này. Bởi hai lý do: Một là mức sống và thu nhập của người dân chưa thực sự cao, nên việc đánh thuế nhà dễ dẫn đến gánh nặng đè lên người dân, bào mòn nguồn lực sản xuất.

Cần xây dựng rõ lộ trình tăng thuế và nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về thuế. Xét về khung pháp lý để thực hiện việc tăng thuế cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan. Giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.

Bên cạnh việc đánh thuế cao đối với người có nhiều bất động sản, người đầu cơ không đưa đất vào sử dụng để hoang hóa thì cần có ưu đãi thuế với các trường hợp thuộc nhóm yếu thế và dễ tổn thương như nông dân nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và các địa phương có trách nhiệm đảm bảo an ninh lương thực. 

Đặc biệt, điểm đáng chú ý là cần minh bạch hóa thu nhập, giao dịch đất đai của người mua. Có thể yêu cầu người mua phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.

Việc tính thuế cao các bất động sản bỏ hoang, người mua nhà, đất với mục đích đầu cơ cần áp dụng thế nào?

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đoàn, trước tiên cần phải xác định mục đích đánh thuế. Thuế có thể đơn giản chỉ là cần tăng nguồn thu để tạo công bằng. Song phải lưu ý thuế bất động sản có hiệu ứng phụ, nếu không lường trước được sẽ gây ra hệ lụy là đột nhiên thu nhập của một bộ phận người dân bị co lại. Họ sẽ giảm chi tiêu, như vậy tổn thất chung của nền kinh tế lớn hơn lợi ích mang lại từ thuế. 

Do đó, thuế phải được xây dựng một cách khoa học, cần có những đánh giá tác động đến chi tiêu xã hội. Cùng với đó, xác định rõ thời điểm áp dụng đánh thuế và cân nhắc đến những hệ luỵ nó mang lại.

"Theo tôi, thời điểm này khó đánh thuế bất động sản. Việc đánh thuế sẽ tác động mạnh đến khả năng chi tiêu lên nền kinh tế. Điều quan trọng là cơ quan đề xuất phải có trách nhiệm đưa ra những đánh giá rủi ro, tác động nền kinh tế nói chung. 

Nếu tăng trưởng 5% đổ lại trong khi lạm phát 5-6% thì đánh thêm một loại thuế có thể dẫn đến rủi ro kéo nền kinh tế đi xuống, đẩy hệ lụy cho toàn bộ thị trường, phát triển doanh nghiệp. Và kinh tế suy giảm thì lại tạo rủi ro cho các ngân hàng vì một số khoản cho vay khó đòi.

Bối cảnh hiện tại đề xuất đánh thuế tài sản lên tất cả nhà đất là chưa phù hợp. Nếu đề xuất tính thuế với phần giá trị vượt trên 700 triệu đồng/nhà đất phải có cơ sở khoa học để xác định mức này", luật sư Đoàn chia sẻ.

Việc đề xuất theo hướng cào bằng mức khởi điểm tính thuế cho tất cả các khu vực đô thị trên toàn quốc lại là sự bất cập lớn và sẽ tác động mạnh vào túi tiền của người nghèo đô thị.

Trong bối cảnh dịch bệnh ảnh hưởng tiêu cực đến đại bộ phận người dân, lạm phát tăng, giá bất động sản tăng và nguồn cung khan hiếm đặc biệt ở phân khúc bình dân. Chính sách này sẽ gây nên tình trạng tăng giá các sản phẩm phân khúc bình dân, đặc biệt là khu vực vùng ven các đô thị lớn.

Do vậy, phải cân nhắc kỹ mức thuế phải nộp. Nếu tự hiểu đánh thuế tài sản theo dự thảo công bố năm 2018 thì mọi người cần phân tích kỹ. Không đánh thuế căn nhà thứ 2 mà giá trị xây dựng từ 700 triệu đồng phải nộp thuế 0,4%.

Cách đánh này tương tự thuế thu nhập cá nhân, nguyên lý là không chỉ người có thu nhập cao mới đóng, mà cứ có thu nhập tới mức nào đó phải nộp thuế. Mà thuế thu nhập cá nhân rất nhiều người đang kêu vì giá tăng cao mà giảm trừ gia cảnh chỉ nhúc nhích chút, không bám kịp thực tế.

Còn chưa biết Bộ Tài chính chốt tính giá trị nhà thế nào, giá xây dựng hay giá thị trường. Chỉ biết với giá nhà đất và xây dựng tăng mạnh do chi phí đầu vào tăng gần đây, số người phải nộp thuế sẽ rất lớn.

Mức thuế 0,4%, tức cứ phần giá trị chịu thuế 1 tỷ đồng là nộp thuế 4 triệu đồng. Số người phải nộp từ 8 - 20 triệu đồng/năm sẽ không nhỏ.

"Nhiều người ủng hộ thuế tài sản vì nghĩ nó giảm đầu cơ, từ đó kéo giá nhà giảm. Nhưng tôi thấy vài chục triệu/năm chẳng đáng quan tâm với những người có tiền đem đi đầu cơ nhà đất.

Trong khi hàng triệu người làm công ăn lương, thu nhập trung bình, thấp... sẽ choáng váng vì có thêm thuế này, nhất là với những người đang chật vật vì lương không tăng mà chi phí nào cũng tăng. Rồi các chi phí về thuế cũng đều chuyển cho người thuê nhà, người thuê mặt bằng phải chịu. Giá cả lại tiếp tục có áp lực tăng. Vì vậy, cần hết sức cẩn trọng, cân nhắc lại việc đưa thuế tài sản ra trong lúc này", luật sư Đoàn nói thêm.

Về vấn đề khu biệt đối tượng chịu thuế, trên thực tế hiện nay có không ít khu dân cư cũ, mỗi hộ gia đình chỉ ở trong nhà có diện tích 15-17m2, rất nhiều căn nhà như vậy. Nếu họ mua ba căn ở đó, mỗi căn 15m2 thì mới có 45m2 mà cứ căn cứ vào thực tế họ có nhiều nhà mà đánh thuế thì lại không chính xác.

“Vì vậy, đánh thuế phải còn phải căn cứ vào diện tích, giá trị, quản lý chặt chẽ, thông thoáng, không được tận thu, phải nuôi dưỡng, mở rộng nguồn thu và phải đánh đúng đối tượng”, vị luật sư nhấn mạnh.