Chuyên gia chỉ cách đầu tư “thắng chắc” với bất động sản vừa túi tiền

Nhà ở xã hội cần được phát triển mạnh hơn

Trên thị trường địa ốc, hiện nay vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cung - cầu, đây là nguyên nhân khiến cho nhà ở nơi thừa, nơi thiếu. Phần lớn những sản phẩm nhà ở giá cao đều khó thanh khoản, còn với sản phẩm vừa túi tiền gần như vắng bóng trong khi luôn nhận được sự quan tâm lớn của cả người dân và nhà đầu tư. 

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản đang đối diện với tình trạng thiếu hụt sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân và cơ cấu sản phẩm không hợp lý. 

Theo đó, nhiệm vụ trọng tâm Bộ Xây dựng đề ra trong năm 2023 là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với mục tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng là nhà ở thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021 - 2023. 

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng tập trung và chú trọng vào việc xây dựng, triển khai chính sách, tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn nhằm phát triển những loại hình như nhà ở xã hội, nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp và trung bình, khắc phục từng bước tình trạng mất cân đối cơ cấu loại hình sản phẩm nhà ở như hiện tại. 

Trước đó, hàng loạt “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản như Vingroup, Sun Group, Hưng Thịnh, Him Lam,... cũng tham gia hưởng ứng và làm nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Việc những doanh nghiệp cùng nhau “bắt tay” làm nhà ở vừa túi tiền đồng nghĩa là tính bền vững của phân khúc này cao hơn sẽ giải tỏa “cơn khát” về nhà ở của người dân. 

Thị trường bất động sản trong năm 2023 có thể là thời điểm kích hoạt mạnh trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú của nhóm đối tượng thu nhập thấp, là động lực thúc đẩy an sinh xã hội và kinh tế toàn quốc. 

Đầu tư vào bất động sản hợp túi tiền thế nào cho đúng?

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, dù thị trường bất động sản trong năm 2023 gặp khó nhưng vẫn có những hướng đầu tư mang tới hiệu quả trong dài hạn và ít rủi ro mà các nhà đầu tư cá nhân có thể tham khảo. 

Những phân khúc như nhà ở riêng lẻ, nhà mặt phố, đất nền vùng ven cùng căn hộ cho thuê có thể là hướng đầu tư phù hợp trong giai đoạn thị trường trầm lắng hiện nay. Các phân khúc trên có khả năng lưu giữ tiền tốt, mức độ an toàn cao, luôn có nhu cầu sở hữu lớn và có thể khai thác thương mại, cho thuê trong thời gian chờ đợi thị trường hồi phục. 

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh, tùy thuộc khả năng tài chính mà các nhà đầu tư cần chọn được phân khúc phù hợp với bản thân. Chẳng hạn như dòng sản phẩm nhà mặt phố cho mức lợi nhuận cao từ việc khai thác cho thuê, nhưng chi phí ban đầu là rất lớn khi lên tới hàng chục tỷ đồng. Vì giá cao nên thanh khoản chậm và khá kén khách mua đi bán lại. Do đó, phân khúc này chỉ hợp với nhóm có tài chính khá giả, có dòng tiền nhàn rỗi lớn để nắm giữ tài sản từ 3 - 4 năm trở lên. 

Đối với nhà đầu tư có tầm nhìn tài chính từ 2 - 5 tỷ đồng trở lại, nên tham khảo tới những sản phẩm đất nền vùng ven vì tiềm năng của những loại hình này rất lớn. 

Giá đất nền ở nhiều khu vực vệ tinh TP. HCM hiện tại như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Phước… có xu hướng giảm dần và trở lại giá trị thực. Sau khi mua đất, nhà đầu tư sẽ tận dụng được cơ hội xây nhà ở hoặc nhà cho thuê trên khu đất đó, làm gia tăng cơ hội khai thác tiêu dùng, chuyển tình trạng từ tài sản rủi ro tiềm ẩn sang tài sản an toàn và nắm giữ từ 3 - 5 năm trở lên.

Nhà đầu tư có thể chủ động tối ưu hóa lợi nhuận gộp từ việc cho thuê và gia tăng giá trị đất tối thiểu khoảng 15%/năm. Như vậy, càng giữ bất động sản dài hạn thì lợi nhuận càng tăng theo thời gian. Tuy nhiên, chỉ mua vào đất đã có sổ đỏ, hạ tầng xung quanh đồng bộ, gần các khu dân cư, khu công nghiệp.  

Theo Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 - Ông Nguyễn Anh Quê, các sản phẩm bất động sản giá rẻ, có khả năng tăng giá ngắn hạn hoặc trung hạn, pháp lý đầy đủ… sẽ là sản phẩm đầu tư tốt. Ông Quê cho rằng, những sản phẩm này vừa có thể ở lại vừa kinh doanh được, giá thành phù hợp với đại bộ phận dân cư. 

“Phân khúc nhà ở xã hội, chung cư trung cấp tại khu trung vực tâm các thành phố lớn sẽ lên ngôi. Sản phẩm nhà phố, đất nền đô thị có giá bán hợp lý hoặc các mảnh đất có lợi thế về kinh doanh, dòng tiền thu hồi dưới 15% cũng rất thu hút đầu tư. Những sản phẩm có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng là dễ đầu tư nhất. Các BĐS có giá từ 1,5 - 3 tỷ đồng vẫn còn giao dịch. Nhưng các sản phẩm trên 3 tỷ đồng thì khó khăn hơn nhiều” - Vị này nhận định. 

Trong khi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - Bà Trang Bùi cho hay, với người có nhu cầu mua nhà, nhất là những ai có khả năng tài chính mạnh đang dành sự quan tâm tới môi trường sống cân bằng và bền vững. Với nhóm này, ngôi nhà để ở không đơn thuần chỉ là không gian sống, vì vậy tại những đại đô thị hay BĐS "all in one" quy mô lớn, được quy hoạch tốt, tiện ích đa dạng rất hấp dẫn người mua. 

Bà Trang cho rằng, nguồn cung mới vẫn sẽ có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Người dân hiện nay không quá lo ngại về khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc, học tập khi hạ tầng kết nối tới các quận nội thành đang dần được cải thiện. Với giá bán hợp lý, quy hoạch bài bản cùng với nhu cầu ở thực gia tăng, các bất động sản tại ngoại thành nhưng thuộc dự án tốt vẫn là sản phẩm đáng xuống tiền đầu tư. 

Các chuyên gia nhìn nhận, trước khi quyết định rót tiền vào sản phẩm bất động sản nào thì nhà đầu tư, nhất là những người mới tham gia thị trường phải lưu ý trước hết là yếu tố pháp lý của sản phẩm, tiếp theo là vấn đề vị trí và giá thành nhằm tránh rủi ro khi đầu tư. 

Về thị trường bất động sản trong năm 2023, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn, phân khúc đất nền và căn hộ giá cao rất khó thanh khoản. Vì thế, thị trường dần hướng tới dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền của người dân.

“Những sản phẩm vừa túi tiền có thanh khoản tốt hơn, vì lực cầu hiện còn rất lớn. Cùng với đó, những người mua nhà thường đã có sẵn một số tiền nhất định, còn lại thì đi vay. Người mua cũng dễ dàng tiếp cận vốn ngân hàng nếu mua nhà ở xã hội. Đây cũng là dòng sản phẩm cứu cánh cho thị trường địa ốc trong năm nay” - Vị chuyên gia nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Đính, nếu không có các chính sách tốt thì sản phẩm giá vừa túi tiền cũng không thể “ra đời”. Hiện tại những thủ tục để phát triển nhà ở xã hội còn khó hơn cả nhà ở thương mại, trong khi lợi nhuận mang về rất thấp. Điều này là lý do khiến các chủ đầu tư nản lòng/ 

“Bên cạnh đó, giá bán nhà ở xã hội cũng bị khống chế, chi phí đầu vào tăng liên tục, từ lãi suất, vật liệu xây dựng, nhân công. Vì lãi thấp hoặc thậm chí không có lãi nên các doanh nghiệp không mặn mà gì với dòng sản phẩm này” - Ông Đính nói.