Chung cư mini cháy hàng, tăng giá theo thị trường nhà ở

Chung cư mini thừa cơ đẩy giá

Theo Tiền Phong, cách đây khoảng 1 năm trước, khi các tòa chung cư mini trên địa bàn quận Hà Đông, Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng,... được các chủ đầu tư hạ giá bán vì ảnh hưởng từ đại dịch Covid - 19. Thì tới nay, phần lớn những tòa chung cư mini này lại được khách hàng săn đón nhiệt tình, kể cả khi mức giá đã tăng cao hơn nhiều so với thời điểm dịch bệnh.

Tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, những căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng gần trung tâm hiện đã không còn. Với những căn trong tầm giá này thì lại cách khá xa trung tâm, gây bất tiện cho việc di chuyển. Do đó, nhiều người có tài chính hạn chế đã chuyển hướng tìm kiếm các căn hộ mini để có giá mua rẻ hơn.

Khảo sát gần đây cho thấy, một tòa chung cư mini tại quận Hà Đông cao 9 tầng bao gồm 20 phòng ở có diện tích 59m2/phòng với đầy đủ nội thất. Vào tháng 9/2021, chủ đầu tư rao bán với giá 9,9 tỷ đồng, tuy nhiên hiện tại mức giá đã tăng tới 11 tỷ đồng.

Trên đường Trần Đại Nghĩa (quận Hai Bà Trưng), một tòa chung cư mini cao 8 tầng bao gồm 42 phòng ở với diện tích 136m2 đã từng được rao bán với giá 147 triệu đồng/m2, tương đương 20 tỷ đồng vào năm ngoái, hiện tại mức giá đã lên 22 triệu đồng.

Nhận định về vấn đề này, đại diện Batdongsan.com cho rằng, kể từ đầu năm 2022 đến nay, trong số ít dự án chung cư mới chào bán tại Hà Nội đều có giá chào bán khá cao, ngoài 40 triệu đồng/m2 thì có những dự án nằm xa trung tâm nhưng vẫn có giá sơ cấp dao động từ 50 - 60 triệu đồng/m2. 

Như vậy, nếu muốn sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ ở xa trung tâm thì người mua vẫn cần chuẩn bị tài chính khoảng 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền này cũng đã vượt mức tài chính của nhiều hộ gia đình tại các đô thị lớn.

Có thể thấy, giá bán các sản phẩm nhà ở đang tăng cao, điều này khiến cho thị trường chung cư mini - phân khúc vốn không được ưa chuộng trước đây vì các vấn đề pháp lý, hiện nay lại trở nên được ưa chuộng và tăng giá. Có những người phải chấp nhận chọn mua chung cư tại trung tâm các thành phố lớn vì đây là giải pháp nhà ở giá rẻ duy nhất ở thời điểm này.

Hiện tại, giá chung cư mini tại những quận gần trung tâm như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, Hà Đông,... có diện tích khoảng 28 - 50m2 sẽ có giá dao động từ 550 - 1,4 tỷ đồng/căn. Chị An (1995, quê Bắc Ninh) cho biết, vợ chồng chị đã lên Hà Nội làm việc được gần 10 năm nay, tích lũy được khoản tiền 800 triệu đồng nên dự tính vay thêm ngân hàng để mua một căn hộ khoảng 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, với mức giá này vợ chồng chị tìm đỏ mắt cũng không thấy, có thì cũng nằm tại Thạch Thất, Thường Tín. Vợ chồng chị thì làm việc tại quận Hai Bà Trưng nên nếu sống tại vùng ngoại thành thì mỗi ngày đi làm cũng phải mất cả tiếng.

Sau khi tìm hiểu, chị An đã quyết định chuyển sang mua một căn hộ chung cư mini tại phường Hoàng Văn Thụ (quận Hoàng Mai). Dự án này có diện tích 300m2, cao 7 tầng, mỗi tầng 5 căn và 1 thang bộ, 1 thang máy. Căn của chị An mua có diện tích 52m2 với giá gần 1,1 tỷ đồng.

Cẩn trọng vấn đề pháp lý

Một số khách hàng đã và đang ở căn hộ mini cho biết, tuy loại hình này không có không gian và tiện ích tương đương với những căn hộ chung cư thông thường nhưng họ vẫn mua vì có giá rẻ hơn và nằm gần trung tâm. 

Tuy nhiên, vấn đề là có nhiều tòa chung cư mini cho tới nay vẫn chưa có sổ đỏ dù nhà đầu tư đã cam kết được tách sổ. Vì vậy, giới chuyên gia khuyến cáo rằng, người mua nhà phải thật cẩn trọng với pháp lý của loại hình nhà ở này.

Chung cư mini được biết tới là các tòa nhà có diện tích nhỏ từ 200 - 300m2, xây chồng tầng với nhiều căn hộ có diện tích khoảng 30 - 60m2. Phần lớn những tòa nhà này do các cá nhân làm chủ đầu tư. Chung cư mini đã xuất hiện và bắt đầu thịnh hành từ giai đoạn 2008 - 2012, nhất là sau khi Nghị định 71/2010 của Chính phủ và Thông tư 16 đã thừa nhận tính pháp lý thì loại chung cư này đã bùng nổ trên thị trường.

Theo khảo sát thực tế, không có nhiều dự án chung cư mini không thực hiện theo quy định pháp luật nên số lượng dự án được cấp sổ đỏ là rất hạn chế. Vì vậy, bẵng qua một thời gian, loại hình chung cư mini không còn được nhiều người tìm kiếm như trước. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư phải chuyển đổi loại hình này sang hình thức cho thuê.

Khảo sát tại một số quận nội thành Hà Nội hiện nay có hàng trăm khu nhà được phát triển theo hướng chung cư mini đã hoạt động từ chục năm nay. Từ các quận như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, tới những quận xa hơn như Hà Đông, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm,... chủ yếu là những công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng trái phép.

Những chung cư mini nằm trong ngõ nhỏ sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy như vi phạm quy định về vấn đề phòng cháy chữa cháy, nguy cơ cháy nổ cao đối với cộng đồng dân cư, quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trao đổi trước đó, đại diện Sở TN&MT Hà Nội cho hay, phần lớn chung cư hiện nay đều không đạt tiêu chuẩn nên công tác cấp sổ đỏ cho người dân đã mua loại hình này là rất khó khăn.