Cập nhật điều kiện và thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp mới nhất, đầy đủ nhất

Khái niệm đất nông nghiệp và phân loại đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,... Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của cho công nghiệp – lâm nghiệp.

Điều 10 của Luật Đất đai 2013 đã phân loại đất nông nghiệp thành những nhóm sau đây:

" 1.Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.."

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ Khoản 1, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có những điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trường hợp hạn chế, cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp

Các trường hợp không được nhận chuyển quyền đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai, cụ thể: 

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Căn cứ Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với những hình thức nhận chuyển nhượng gồm:

- Đất trồng cây hàng năm: Không quá 30 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

- Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

- Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hai bên nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất, yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Dự thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Ngoài ra, có địa phương, tổ chức công chứng sẽ yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hình thức văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản b điều này.

Vậy là, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì mới phát sinh được giá trị pháp lý. Cụ thể nếu như đã đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng đến văn phòng công chứng làm các thủ tục mua bán và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước. 

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Quá trình chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện tương tự như sang tên sổ đỏ thông thường, bao gồm 3 bước chính, cụ thể:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cho thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sở hữu đất được thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất nếu như đã đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất chuyển đổi không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên
• Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng

Nghĩa là nếu như muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp, thì bạn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó, bạn phải chứng minh được rằng đất nông nghiệp của mình không có tranh chấp. Một điều không thể thiếu nữa đó là đất nông nghiệp đó phải còn hạn sử dụng, thường thì đất nông nghiệp sẽ có hạn phân chia lại.

Khi các điều kiện trên được đáp ứng, 2 bên cần chuẩn bị một số giấy tờ gồm:

Đối với bên chuyển nhượng:

• 02 bản sao hộ khẩu
• 02 bản sao chứng minh thư của bên chuyển nhượng
• 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn khi có gia đình hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính)

Đối với bên nhận chuyển nhượng:

• 02 bản sao hộ khẩu
• 02 bản sao chứng minh thư của bên nhận chuyển nhượng
• 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn khi có gia đình hoặc giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính đối với đất nông nghiệp

Các công việc cần làm đối với bước này như sau:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB) (02 bản, do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN) (02 bản, do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Mẫu số 01/TK-SDDPNN) (nếu là nhà ở, đất ở đô thị)

Người sang tên phải nộp chứng cứ hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ ban đầu để hoàn thành bộ hồ sơ sang tên.

Bước 3: Đến ủy ban nhân dân cấp huyện nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp

Sau khi hồ sơ, giấy tờ tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ được 2 bên nhận chuyển nhượng và được chuyển nhượng chuẩn bị đầy đủ thì tiến hành nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ lên ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất cần sang nhượng. Các giấy tờ, hồ sơ cần chuẩn bị để nộp hồ sơ sang tên gồm: 

• Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất nông nghiệp ( theo mẫu).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ( bản sao có công chứng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( bản sao có công chứng).
• CMND, sổ hộ khẩu của cả hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng ( bản sao có công chứng).
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Phí chuyển nhượng đất nông nghiệp

Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định hoạt động mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng sẽ phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế được xác định là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thuế mua bán đất nông nghiệp được tính như sau:

• Những trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường áp dụng công thức: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25% thuế suất.
• Những trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn áp dụng công thức: giá chuyển nhượng x 2% thuế suất.

Ngoài ra cũng có một số trường hợp đặc cách miễn giảm thuế theo Khoản 2 của Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Giải đáp một số thắc mắc liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp

Để giúp mọi người hiểu rõ hơn về những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp, sau đây sẽ là tổng hợp các câu hỏi mà nhiều người thắc mắc nhất cũng như lời giải đáp cụ thể, chính xác, cập nhật theo đúng với quy định mới nhất của pháp luật.

Điều kiện để sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp (chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp)?

Cần phải có đầy đủ những giấy tờ và đáp ứng điều kiện sau nếu muốn tiến hành sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất chuyển đổi không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên
• Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng

Thời gian sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp là bao lâu?

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 tại Điều 61, khoản l quy định “l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày".

Tức là thời gian sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày hoàn thiện hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp tốn bao nhiêu chi phí?

Phải nộp 3 khoản phí khi tiến hành sang tên sổ đỏ là: Phí công chứng, Thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ. 

Nhận chuyển nhượng đất trồng lúa khi bản thân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì có được không?

Vẫn sẽ được quyền chuyển nhượng đất chỉ cần đất nông nghiệp của bạn đáp ứng đầy đủ những yêu cầu: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Liệu có thể bán đất nông nghiệp của bố mẹ mà không cần phải hỏi ý kiến của anh, chị, em đồng thừa kế hay không?

Đất nông nghiệp là tài sản thuộc sở hữu chung, được Nhà nước chia theo đầu người cho những ai có đầy đủ điều kiện. Nếu như bạn tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sự đồng ý của những người đồng sở hữu là hành động trái với quy định của pháp luật. 

Quá trình chuyển nhượng đất nông nghiệp phải diễn ra đúng trình tự, đúng quy định pháp luật. Điều đó sẽ hạn chế việc chuyển nhượng trái pháp luật và đảm bảo không để lãng phí tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, để hướng đến một nền nông nghiệp hiện đại, thúc đẩy nền kinh tế thị trường của đất nước.