Meey Land
GS-TS Đặng Đình Đào cho rằng, phát triển bất động sản logistics (KCN logistics, trung tâm logistics) sẽ mang đến rất nhiều lợi ích cho nền kinh tế và các doanh nghiệp. Đây là tiền đề để Việt Nam thu hút được các nhà đầu tư lớn của nước ngoài vào Việt Nam, gia tăng giá trị hàng hóa, giải quyết công ăn việc làm, tăng thu cho ngân sách…
Bắt đầu từ Luật Thương mại 2005, dịch vụ logistics lần đầu tiên được đề cập, nhưng cho đến nay, mạng lưới trung tâm logistics và các khu công nghiệp logistics vẫn chưa được hình thành. Điều này đã hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản logistics, giảm thu hút vào lĩnh vực này và kìm hãm sự tăng trưởng kinh tế.
Trong báo cáo mới đây, Savills Việt Nam nhận định, công nghiệp logistics Việt Nam đang phát triển rất mạnh mẽ nhờ sự tăng trưởng của thương mại điện tử. Điều này khiến nhu cầu bất động sản logistics tăng mạnh. Nhiều báo cáo cho thấy, mặc dù sự gián đoạn chuỗi cung ứng hiện đã giảm bớt phần lớn, các công ty vẫn đang tìm thêm nguồn cung ứng, địa điểm sản xuất để phòng ngừa rủi ro.
Goertek (đối tác lớn của Apple) xúc tiến việc thuê lại 62,7 ha tại KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh (Bắc Ninh); Foxconn cũng ký hợp đồng thuê 45 ha tại KCN Quang Châu (Bắc Giang) với giá 62,5 triệu USD; Samsung có kế hoạch nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỉ USD trong thời gian tới; doanh nghiệp xe điện Trung Quốc (EV) BYD Auto Co cũng có kế hoạch xây dựng một nhà máy tại Việt Nam để sản xuất phụ tùng ô tô...
Theo CBRE Việt Nam, giá phân khúc bất động sản công nghiệp cho thuê đang rất khả quan trên cả nước. Tại miền Nam, giá thuê đất bình quân tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc. Tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước hiện nay khoảng 80%, riêng các địa phương phía nam đạt trên 85% tổng diện tích.
Báo cáo chỉ số logistics thị trường mới nổi do Agility công bố năm 2022 cũng cho hay, Việt Nam đứng thứ 11 trong bảng xếp hạng trong top 50 quốc gia đứng đầu. Trong khu vực ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia, Malaysia và Thái Lan.Thị trường vận tải và logistics của Việt Nam ước tính sẽ phát triển với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 đến 2026.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, Việt Nam đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp sản xuất và hậu cần, kéo theo nhu cầu tăng cao về bất động sản công nghiệp .Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong tìm kiếm địa điểm khi nguồn cung đang thiếu so với nhu cầu.
Chuyên gia của Savills đánh giá đây là cơ hội để các đơn vị phát triển bất động sản quốc tế đầu tư vào Việt Nam và thực tế cho thấy, dòng vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn rất dồi dào trong thời gian qua.
Bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Founder & CEO của INMERGERS - Nền tảng kết nối đầu tư quốc tế, Founder của Công ty Luật TTP Bengoshi cũng chia sẻ, bất động sản logistics là phân khúc được nhiều nhà đầu tư nước ngoài ưa thích.
Đặc biệt, theo bà Thảo, trong giai đoạn đại dịch COVID-19 vừa qua, các doanh nghiệp đã nhận ra trung chuyển là vấn đề rất quan trọng, trong khi số lượng kho ở Việt Nam lại rất ít ỏi và tốc độ vận chuyển hàng hóa chậm dẫn tới giá thành sản phẩm tăng cao, giảm sự cạnh tranh. Nếu hệ thống kho đủ lớn thì doanh nghiệp sẽ giảm được chi phí, tăng lợi nhuận và sức cạnh tranh. Ngoài ra, với các nhà đầu tư, bất động sản logistics triển khai xong có thể tiến hành hoạt động M&A được ngay và thu hồi vốn, do vậy các nhà đầu tư nước ngoài khá ưa thích phân khúc này.
Dù tiềm năng lớn, nhưng các chuyên gia cho rằng Việt Nam chưa có KCN logistics nào dành cho các doanh nghiệp logistics trên cả nước mà chỉ có các KCN (dành cho các doanh nghiệp sản xuất, công nghiệp) ở các địa phương. Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trung tâm phân phối của mình để cho thuê kinh doanh và phục vụ sản xuất kinh doanh. Theo đó, việc xây dựng và phát triển các KCN logistics, cụm logistics và trung tâm logistics và luật hóa các bất động sản logistics là nhu cầu bức thiết, cấp bách hiện nay.
GS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và phát triển (Trường đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, đang có sự bất cập trong quy hoạch các KCN và các trung tâm logistics ở Việt Nam. "Dường như chúng ta mới chỉ chú ý đến quy hoạch phát triển các KCN cho doanh nghiệp công nghiệp mà không tính đến các KCN logistics dành cho các doanh nghiệp logistics và thương mại…”
Theo GS Đặng Đình Đào, quá trình sản xuất chỉ kết thúc khi sản phẩm làm ra được đưa tới tận tay người tiêu dùng. Tuy nhiên, cả nước có tới 425 khu công nghiệp với hơn 114 nghìn ha, nhưng Việt Nam vẫn chưa có một KCN logistics nào tại 63 tỉnh, thành phố. Chưa kể, còn nhiều rào cản cho lưu thông hàng hóa như các trạm BOT dày đặc, thị trường bất động sản logistics chưa hình thành để thu hút mạnh mẽ đầu tư…
Ông Đào cũng đánh giá, những năm gần đây, nhiều địa phương bắt đầu quan tâm đầu tư nhiều dự án lớn về trung tâm logistics. Ví dụ, tỉnh Quảng Ninh đề xuất xây dựng khu hậu cần sau cảng và logistics tại khu vực Quảng Yên với quy mô 3.000 – 5.000 ha; hay 4 trung tâm logistics của Hải Phòng tại Nam Đình Vũ và Lạch Huyện, huyện Cát Hải, VSIP tại khu công nghiệp VSIP Thủy Nguyên; Bà Rịa - Vũng Tàu đang triển khai dự án trung tâm logistics Cái Mép Hạ hạng I thuộc vùng Đông Nam Bộ... Tuy vậy, sự phát triển trung tâm logistics ở nước ta còn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế.
Cụ thể, theo GS. Đặng Đình Đào, trung tâm logistics có tầm nhìn ngắn hạn, thiếu kết nối liên hoàn, thiếu các trung tâm logistics hậu cần. Quy mô các trung tâm logistics được xây dựng tự phát có quy mô nhỏ, thường ở mức dưới 10 ha, thậm chí từ 1 ha đến 2 ha, trong khi ở các nước, quy mô của trung tâm logistics bằng cả quy mô khu công nghiệp (KCN logistics) lên đến cả 1.500 ha.
“Trung tâm logistics ở Việt Nam trước nay chủ yếu thuộc sở hữu của một doanh nghiệp và cung ứng dịch vụ cho khách hàng. Các trung tâm này hội tụ được các yếu tố của một trung tâm logistics thực sự, chưa hình thành các cụm logistics. Các trung tâm này cũng chưa thực hiện được chức năng kết nối liên hoàn các phương tiện vận tải của các địa phương. Lý do là các trung tâm logistics của Việt Nam hiện được xây dựng riêng lẻ trong các KCN chỉ để phục vụ doanh nghiệp đầu tư", ông Đào nhấn mạnh.
Hệ lụy của tình trạng này là làm cho chi phí logistics tăng cao so với các nước, gây ắch tắc trong lưu thông hàng hóa giữa các địa phương, vùng miền, qua đó làm giảm giá trị hàng hóa và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Thậm chí, điều này còn làm trầm trọng thêm ùn tắc, quá tải giao thông đường bộ của Việt Nam nhưng giao thông đường biển, sông, đường sắt lại có hiệu quả sử dụng thấp.
Cho rằng hậu cần là tất yếu của mọi nền sản xuất, nó đảm bảo cho mọi nền kinh tế luôn được phát triển nhịp nhàng, hiệu quả, ông Đào cho rằng, cần nâng cao nhận thức về vai trò quan trọng của cơ sở hạ tầng logistics và trung tâm logistics, đặc biệt là thị trường bất động sản logistics trong thu hút đầu tư logistics, thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm và xuất nhập khẩu.
“Các trung tâm logistics hoạt động như một mô hình kinh doanh, thực hiện hiệu quả các hình thức liên kết kinh tế sẽ tạo nguồn thu, đóng góp lớn cho ngân sách nhà nước nhưng đang bị phân tán, thiếu quản lý và thậm chí đang còn chảy vào tay của các doanh nghiệp ngoại. Do vậy, phải nâng cao hơn nữa mức ủng hộ đối với quy hoạch, triển khai và xây dựng hệ thống các trung tâm logistics, khu công nghiệp logistics, cụm logistics - hình thành thị trường bất động sản logistics Việt Nam”, ông Đào nêu và cho rằng Việt Nam cần sớm xây dựng một khung pháp lý đồng bộ cho hoạt động logistics.
Ngoài ra, chuyên gia này cũng cho rằng cần xây dựng đồng bộ các trung tâm logistics theo mô hình logistics xanh (cảng biển → đường sắt → các trung tâm logistics → đường ô tô → khách hàng), phát triển logistics thành phố.
“Phải đặc biệt quan tâm đầu tư xây dựng hạ tầng kết nối để phát triển vận tải đa phương thức nhằm giảm chi phí logistics, coi các trung tâm logistics như là mô hình kinh doanh mới, mô hình thực hiện liên kết hiệu quả giữa các ngành, các địa phương và vùng lãnh thổ và là giải pháp quan trọng trong thu hút đầu tư logistics, tập trung và quản lý nguồn thu từ các hoạt động logistics nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, hạn chế tình trạng chuyển giá…, là giải pháp để xây dựng hệ thống giao thông, thương mại thông minh…”, ông Đào nêu.
Theo đó, các trung tâm logistics cần được xây dựng tại các điểm kết nối các loại phương tiện vận tải mà địa phương, vùng lãnh thổ đang có lợi thế như đường bộ, đường sắt, đường thủy…
“Đừng để tình trạng như nhiều địa phương hiện nay xây dựng các trung trung logistics trong các khu công nghiệp rồi mới tính làm dự án xây đường kết nối vào trung tâm. Các trung tâm phải được quy hoạch, xây dựng có quy mô tương đương với các khu công nghiệp hiện nay ở nước ta để thu hút các tập đoàn logistics của khu vực, thế giới, các doanh nghiệp logistics trong nước vào đầu tư, kinh doanh. Cần sớm quy hoạch, xây dựng các khu công nghiệp logistics làm hậu cần cho các khu công nghiệp sản xuất tại các vùng kinh tế và các địa phương, chứ không nên quá tập trung xây dựng các trung tâm logistics quy mô nhỏ 2-3 ha trong các khu công nghiệp như hiện nay”, ông Đào nhấn mạnh.
Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), Việt Nam có nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực như giá thuê hiện vẫn ở mức tương đối thấp, nguồn lao động dồi dào và mức lương chi trả không quá cao. Các nhà đầu tư tìm đến Việt Nam giai đoạn 2022 - 2023 đang có xu hướng tìm phân khúc bất động sản hậu cần (logistics) với chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức không nhỏ của các nhà đầu tư khi xây dựng KCN cho thuê trong thời gian tới.
Ngoài ra, theo ông Thịnh, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Điều này không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp tại Việt Nam với quốc gia khác.
“Để tận dụng được cơ hội từ các doanh nghiệp nước ngoài, ông Thịnh cho rằng cơ quan chức năng cần quy hoạch phát triển bất động sản chi tiết, hợp lý với tầm nhìn dài hạn, ổn định. Đồng thời, cần sửa đổi hệ thống pháp luật để thống nhất, tránh chồng chéo, mâu thuẫn và có tính ổn định lâu dài”, ông Thịnh nói.
GS Đặng Đình Đào cho rằng việc “luật hóa” bất động sản logistics (KCN logistics, trung tâm logistics) và đi kèm các chính sách phù hợp sẽ mang đến rất nhiều lợi ích cho nền kinh tế và các doanh nghiệp. Đây là tiền đề để Việt Nam thu hút được các nhà đầu tư lớn của nước ngoài vào Việt Nam. Điều này góp phần gia tăng giá trị hàng hóa, giải quyết công ăn việc làm, tăng thu cho ngân sách…
“Đừng để phát triển KCN mà thiếu công nghiệp hậu cần. Đừng để quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh và các tuyến đường cao tốc khác lại đi vào “vết xe đổ” như trong việc phát triển các khu đô thị là thiếu khu vui chơi, công viên, trường học. Cả tuyến đường Hồ Chí Minh không xây dựng lấy một điểm hậu cần (logistics) dẫn đến sử dụng kém hiệu quả; quốc lộ 1A quá tải và hệ thống “cơm tù”, “điểm dừng nghỉ” cưỡng bức trên các quốc lộ; hoặc tình trạng người dân tự phá hàng rào bảo vệ trên cao tốc Hà Nội – Lào Cai để “đón xe”, gây nhiều hệ lụy”, ông Đào nêu.
Cũng theo GS Đặng Đình Đào, phát triển các bất động sản logistics cũng hạn chế các phương tiện chạy xuyên qua thành phố. Các phương tiện giao thông, kho bãi, cảng cạn... được đưa vào các KCN logistics sẽ có tác dụng lớn đối với tình trạng ùn tắc giao thông ở các đô thị lớn… Điều này cũng làm giảm ô nhiễm môi trường cho các địa phương từ khói bụi của các phương tiện và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp logistics nằm rải rác khắp nơi như hiện nay.
Các KCN logistics và trung tâm logistics được quy hoạch tập trung, bài bản với tầm nhìn dài hạn thay vì phân tán cũng góp phần xây dựng hệ thống giao thông hiện đại, đẩy nhanh kinh tế xanh tại Việt Nam. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này cũng có nhiều cơ hội để mở rộng thị trường khi hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài, học tập được nhiều kinh nghiệm quản lý và công nghệ khi họ đầu tư vào các trung tâm logistics, thay vì họ chỉ mở văn phòng đại diện như hiện nay.
“Khi đó doanh nghiệp Việt mới thuận lợi hơn trong việc vươn ra thị trường quốc tế, hình thành các doanh nghiệp logistics lớn, thay vì chủ yếu làm thuê, gia công từng công đoạn cho doanh nghiệp nước ngoài như hiện nay. Thực tế, hàng xuất khẩu Việt Nam 90% đi đường biển, nhưng doanh nghiệp logistics của chúng ta mới chỉ đảm nhận được khoảng 10% trong số đó”, ông Đào nhận xét.
Theo chuyên gia này, nếu “luật hóa” bất động sản logistics và đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) đang tiến hành sẽ có ý nghĩa rất quan trọng. Qua đó, xây dựng cơ chế, chính sách phát triển bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics phù hợp sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững ở nước ta.
