Siết chặt tín dụng bất động sản, sức tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM “lao dốc”

Tính thanh khoản của căn hộ chung cư tại TP HCM xuống thấp

Chị Lê Mỹ Duyên đã đăng bán căn hộ rộng 65m2 của mình tại TP.Thủ Đức với mức giá 2,5 tỷ đồng trong vòng 4 tháng quá nhưng vẫn chưa thể tìm được người có nhu cầu mua. Mức giá mà chị Duyên đưa ra được đánh giá là khá cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt là khi so với các căn hộ khác trong cùng tòa nhà cũng đang rao bán. 

Chị Duyên đã liên hệ ký gửi căn hộ cho một số người môi giới để họ hỗ trợ tìm khách nhưng cũng chưa có kết quả. Một số người gọi điện xin thông tin về căn hộ nhưng sau khi nghe báo giá thì không thấy liên hệ trở lại. Số khác thì kì kèo xin giảm giá nhưng chị Duyên cho rằng mức giá 2,5 tỷ đồng đã rất hợp lý nên không thể giảm thêm. 

Anh Phạm Quốc Khánh - một môi giới bất động sản lâu năm cho hay từ đầu năm 2022 tới giờ anh chỉ bán được 3 căn hộ trong số 10 căn đang có trong giỏ hàng. Khách gọi hỏi xin thông tin rất nhiều nhưng chỉ rất ít người chịu trực tiếp đến xem nhà chứ chưa nói đến người đồng ý chốt cọc. Đa số khách nghe giá xong đều “lắc đầu”, tỏ ý không muốn nghe thêm. Số khác xin giảm giá nhưng chủ nhà không đồng ý vì cho rằng mức giá đưa ra phù hợp với tình hình thị trường chung.

Lãnh đạo của một doanh nghiệp đang phát triển dự án chung cư ở quận 12 (TP.HCM) cho hay, dự án này có 5 tòa nhà cao 20 tầng, hiện đã bán hết căn hộ ở 4 tòa nhà và đang chuẩn bị cho quá trình bàn giao. Một block tòa nhà còn lại đang trong giai đoạn mở bán nhưng có rất ít giao dịch được thực hiện. Đơn vị doanh nghiệp nói trên đã tăng cường các chương trình quảng cáo, ưu đãi vô cùng hấp dẫn, tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng để mời chào giới thiệu sản phẩm nhưng khách không quá “mặn mà”. Số lượng khách quyết định “chốt cọc” đặt mua vô cùng ít.

Thực tế, một nghịch lý tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay là giá bán tăng mạnh nhưng tính thanh khoản giảm. Theo báo cáo quý 1 về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch trên thị trường ghi nhận có sự suy giảm mạnh ở nhiều phân khúc so với thời điểm cùng kỳ năm trước. 

Theo nghiên cứu mới công bố gần đây của DKRA Vietnam, trong 3 tháng đầu năm lượng tiêu thụ căn hộ ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã sụt giảm rất mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm 2021. Cụ thể, trong quý 1, trên địa bàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm khoảng 68% so với số lượng tiêu thụ quý 4/2021 (đạt 4.344 căn) và giảm tới gần 30% lượng tiêu thụ so với quý 1/2021 (bán 1.906 căn). Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu tiên của năm 2022 thậm chí còn kém hơn nhiều so với thời điểm khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh hồi đầu năm 2021.

Giá căn hộ tiếp tục neo ở mức cao bất chấp số lượng người mua thấp

Đánh giá về việc thanh khoản căn hộ suy giảm mạnh trong quý đầu tiên của năm, các chuyên gia đồng loạt cho rằng nguyên nhân chính đến từ việc nguồn cung khan hiếm cộng với việc siết chặt tín dụng cho bất động sản đã khiến giá nhà ngày càng leo thang. 

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA cho hay trong những tháng đầu năm, rổ hàng căn hộ mới chào bán trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh đã giảm đến 70% so với thời điểm quý 4/2021. Hầu hết các dự án chào bán trên địa bàn thành phố trong quý 1 đều rất hạn chế về số lượng, chỉ dao động trong khoảng 15-50 căn.

Bên việc nguồn cung dự án mới suy giảm nghiêm trọng, mức giá cao cũng là điều đáng lo ngại đối với những người mua nhà có nhu cầu ở thực ở thời điểm hiện tại. Mức giá bán căn hộ trung bình ở thị trường TP.HCM hiện đang đạt ở ngưỡng 3.300 USD/m2 (tương đương mức giá 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng thêm 27% theo năm.

Hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM gần như đã hoàn toàn biến mất căn hộ có tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2, thậm chí ngay cả các căn hộ có giá 50-60 triệu đồng/m2 cũng trở nên vô cùng khan hiếm. Đã thế, giá nhà vẫn tiếp tục đang trên đà tăng khiến cho người mua nhà phải cân nhắc và suy nghĩ nhiều hơn.

Ngoài ra, diễn biến của một số doanh nghiệp rút lui khỏi thương vụ đấu giá những lô đất “vàng” ở Thủ Thiêm vào cuối năm 2021 cũng gây ra ít nhiều những ảnh hưởng tiêu cực đối với thị trường bất động sản nhà ở trong những tháng đầu năm 2022. 

Theo dự báo của CEO DKRA đối với động thái đẩy mạnh siết chặt tín dụng bất động sản và bối cảnh mặt bằng giá nhà liên tục tăng cao như hiện nay thì nhiều khả năng tính thanh khoản của thị trường trong quý 2/2022 sẽ tiếp tục phải chịu nhiều ảnh hưởng vô cùng tiêu cực. 

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cũng đánh giá, thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM giảm có một phần nguyên nhân đến từ thu nhập của người mua nhà giảm do chịu ảnh hưởng trong đại dịch kéo dài từ năm 2021 đến năm 2022. Mức giá quá cao so với thu nhập của người dân đã khiến khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực phải đối mặt với thách thức rất lớn. Mặt khác, thị trường căn hộ cũng đang dần mất đi một lượng lớn khách hàng đầu tư nhà cho thuê. Nguyên nhân đến từ việc giá nhà tăng cao thì việc khai thác cho thuê không còn mang lại lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí bỏ ra như 5-10 năm trước. Nhà đầu tư thay vì mua nhà chung cư để cho thuê sẽ dành ngân sách cho các hình thức khác như đầu tư vào đất nền, chứng khoán…

Khi loại hình đầu tư vào căn hộ cho thuê dần bước vào giai đoạn thoái trào thì thị trường nhà chung cư chỉ còn nhắm vào đối tượng khách hàng chính là những người mua để ở hoặc vừa sử dụng để ở vừa chờ đợi thị trường tăng giá để bán lại. Thời gian tới đây, đối tượng khách hàng đầu cơ, lướt sóng sẽ ít đi khiến cho thanh khoản căn hộ càng xuống thấp.