Chuyên gia nhấn mạnh: Chủ đầu tư dự án nhà ở buộc phải giảm giá để tăng thanh khoản

Giá nhà chưa thể hạ

Theo thông tin về thị trường bất động sản trong quý IV và cả năm 2022 do Bộ Xây dựng công bố, trong vòng một năm qua, cả nước ghi nhận 126 dự án được cấp phép với quy mô 55.732 căn hộ. Số lượng dự án được cấp phép trong năm quá chỉ bằng 52,7% so với năm 2021. 

Những dự án đang được triển khai bao gồm 466 dự án với quy mô xây dựng 228.029 căn hộ, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021; 91 dự án với tổng 18.206 căn hộ đã hoàn thiện xây dựng, bằng 55,2% so với năm trước đó. 

Có thể thấy, tình trạng nguồn cung suy giảm trên thị trường bất động sản trong năm 2022, nhất là trong số các dự án được cấp phép sụt giảm làm tác động mạnh đến nguồn cung nhà ở trong năm 2023. 

Năm 2022, số lượng giao dịch bất động sản trên toàn quốc theo số liệu của Bộ Xây dựng có khoảng 785.600 giao dịch thành công. Trong đó có gần 154.700 giao dịch là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 630.800 giao dịch đất nền.

Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà ở trong quý cuối năm ngoái giao dịch bình quân các căn hộ chung cư không biến động nhiều so với quý III/2022. Nhiều chủ đầu tư vẫn áp dụng các chính sách cam kết, hỗ trợ lãi suất, chia sẻ lợi nhuận để kích cầu thị trường. 

Số lượng căn hộ bình dân trong tầm giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất khan hiếm, đa phần tập trung tại những dự án chung cư đã hoàn thiện và hoạt động trong nhiều năm. 

Chẳng hạn như dự án BID Residence (khu đô thị Văn Khê - Hà Nội) có giá bán 22 - 24 triệu đồng/m2; Chung cư VP6 Linh Đàm (Hà Nội) có giá khoảng 22,13 triệu đồng/m2; Căn hộ tại The Golden An Khánh (Hà Nội) có giá khoảng 23,18 triệu đồng/m2; Sài Gòn Gateway (TP. HCM) được rao bán khoảng 24,62 triệu đồng/m2; Căn hộ tại chung cư đường Huỳnh Tấn Phát (TP. HCM) cũng có giá bán khoảng 24,62 triệu đồng/m2; The Era Town (TP. HCM) có giá khoảng 23,58 triệu đồng/m2.

Với khoảng giá từ 25 - 50 triệu đồng, nhiều dự án chung cư được chào bán thuộc phân khúc trung cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh như: Chung cư Anland Lake View (Hà Nội) có giá khoảng 30 triệu đồng/m2; Căn hộ tại Sunshine Boulevard (Hà Nội) có giá từ 34 triệu đồng/m2; Sun Village Apartment (TP. HCM) được rao bán khoảng 40 triệu đồng/m2; Dự án 4S Riverside Linh Đông (TP.HCM) có giá khoảng 30,99 triệu đồng/m2; Sunrise City (TP.HCM) có giá 39,62 triệu đồng/m2.

Đối với các dự án căn hộ cao cấp có giá bán hơn 50 triệu đồng/m2 cũng đang được chào bán nhộn nhịp như: Masterise Waterfront (Hà Nội) chào bán căn hộ từ 60 - 70 triệu đồng/m2; Masteri West Heights (Hà Nội) có giá từ 70 - 80 triệu đồng/m2; Celadon City (TP. HCM) chào bán căn hộ khoảng 80 triệu đồng/m2; Masteri Thảo Điền (TP.HCM) với mức giá khoảng 57,25 triệu đồng/m2.

Nhiều ý kiến trái chiều về xu hướng giá nhà trong giai đoạn tới

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cho rằng, bất động sản chỉ giảm giá ở một số phân khúc đã từng tăng quá ảo và ở những loại hình không đáp ứng nhu cầu thực. Với các phân khúc như căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân và sản phẩm có giá trị khai thác thương mại tốt vẫn ghi nhận giao dịch tốt nên rất khó có thể hạ giá thêm, nhất là trong tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay. 

Phần lớn các sản phẩm bất động sản tồn kho hiện tại đều thuộc phân khúc cao cấp vì tính thanh khoản kém và không phù hợp nhu cầu cũng như tài chính người mua. Ở thời điểm thị trường chững lại, kể cả bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, có thể sinh lời tốt cũng không  có biến động lớn. 

Ông Đính dự báo quỹ đất tại khu vực nội đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất ít ỏi. Cùng với sự thay đổi về quy hoạch, chính sách siết chặt hơn khiến nguồn cung nhà ở thương mại, căn hộ tại hai thành phố này ngày càng khan hiếm. 

“Quỹ đất thu hẹp cũng có nghĩa chỉ có vài dự án bất động sản cao cấp được phát triển. Trong khi nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư của người dân rất cao thì giá bán sẽ khó giảm, nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm. Cũng phải chú ý rằng, giá chung cư tại ngoại thành sẽ còn tăng mạnh hơn cả trung tâm vì giá đất ngoại thành đang tăng rất nhanh” - Vị chuyên gia nhìn nhận. 

Chung quan điểm này, theo Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc Vũ Cương Quyết, giá căn hộ chung cư trong năm 2023 sẽ khó giảm. “Tôi cho rằng, giá chung cư giảm là khá khó. Chỉ cần nhìn cung cầu trên thị trường hiện tại là thấy được nguồn cung có rất ít, nhưng nhu cầu lại nhiều. Cầu luôn ổn định, giá bán giữ nguyên nhưng cung cạn dần. Chúng ta luôn muốn thị trường sập để mua được nhà giá rẻ nhưng rất khó. Bởi nếu thị trường sập những nguồn cung không có thì cũng không mua được” - Ông Quyết nói. 

Thực tế, lực cầu trên thị trường địa ốc vẫn còn lớn, nhất là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Nhưng trong bối cảnh nhiều vướng mắc về pháp lý khiến không ít dự án nhà ở chưa thể triển khai, thị trường khan hiếm nguồn cung, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, trang thiết bị… vẫn có xu hướng tăng, thì giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc chung cư sẽ tăng mạnh là điều tất yếu. 

Bởi vậy, nhiều chuyên gia nhận định, cần nhanh chóng tháo gỡ các rào cản pháp lý để tiếp tục triển khai các dự án mới, nhất là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ. Khi nguồn cung dồi dào thì giá nhà chắc chắn sẽ hạ nhiệt. 

Còn theo ý kiến của chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM  Lê Hoàng Châu, sự sụt giảm nghiêm trọng của nguồn cung nhà ở mới trong năm vừa qua có thể khiến nguồn cung nhà ở năm 2023 tiếp tục khan hiếm. 

Ông Châu dự báo giá nhà sẽ có xu hướng giảm nhờ việc thanh khoản trên thị trường kém, bán không được nhưng giá nhà vẫn ở mức cao. Để thúc đẩy thanh khoản, các doanh nghiệp bất động sản cần giảm giá nhà thực chất để có thể bán được sản phẩm, tạo ra dòng tiền. 

Tuy nhiên làm được điều này không dễ, Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện tối đa cho người mua nhà tiếp cận tín dụng. Hiện tại, người dân rất khó vay vốn ngân hàng để mua nhà ở. 

Trong khi đó, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho rằng, có nhiều người nhận định rằng vì dự án được cấp phép ít, nguồn cung hạn chế nên giá bán mới tăng. Điều này hoàn toàn đúng với bản chất của thị trường ngày nay. 

Vị chuyên gia này nhìn nhận, cần chú ý tới lượng hấp thụ (giao dịch thành công) trên thị trường đang rất thấp trong thời gian qua. Thực tế, người có nhu cầu mua nhà ở thực luôn cao trong suốt những năm nay và những năm tới, nên nguyên nhân của việc hấp thụ kém là do giá bán nhà quá cao, người mua không có khả năng chi trả.

Chủ đầu tư có quyền giữ giá nhà ở mức cao, tuy nhiên về lâu dài thì những người có nhu cầu ở thực sẽ là đối tượng quyết định giá giao dịch trên thị trường. Do vậy, nhìn về dài hạn thì chủ đầu tư sẽ phải giảm giá để bán được nhà.