Bất động sản: Liều là lỗ?

Liều để lỗ vốn vì cái hố ga

Anh Duy đến với bất động sản khi đã bước sang tuổi gần 30, với vốn chỉ vẻn vẹn 100 triệu đồng, số tiền chẳng thể mua được gì ở khu vực thành thị. Vậy nên anh quyết định mua bất động sản tại các tỉnh lẻ.

“Sau 3 tháng tìm hiểu thị trường qua các bài báo, những tin rao bán trên mạng, cũng rong ruổi đi thực tế khắp nơi, gọi cháy máy môi giới để khảo sát giá, anh mua được lô đất đầu đời với giá 260 triệu đồng cho 150m2 đất thổ cư, pháp lý rõ ràng, tuy nhiên mảnh đất nằm trong khu vực khá hoang vắng, nhưng đành chấp nhận vì vốn ít. Anh vui sướng đến mất ngủ cả tuần dù hơn phân nửa số tiền đó phải đi vay mượn từ bạn bè, người thân với lãi suất 0 đồng và thế chấp bằng danh dự.

Vỏn vẹn 2 tháng kể từ ngày sang tên sổ, anh đã nghĩ mình lời nóng 20 triệu đồng khi thấy một tin rao bán đất cùng khu với giá 280 triệu đồng. Tính đánh nhanh thắng nhanh, anh gửi thông tin nhà cho các sàn môi giới trong khu vực đợi thẩm định giá thì ai ngờ mức giá chỉ 230 triệu quay đầu do lô đất dính hố ga… Thế là lãi không thấy mà lỗ ngay 30 triệu chỉ trong vòng mấy mươi ngày”, anh Duy chia sẻ.

Liều mua đất thổ cư nhưng cũng lỗ

Trong nhiều năm làm môi giới bất động sản, anh Thuần đã chứng kiến vô vàn câu chuyện vừa đáng thương vừa đáng trách của các nhà đầu tư phân khúc đất thổ cư. Nhiều trường hợp tiền mất chỉ do một phút ham rẻ mà tật mang, hàng tỷ đồng cứ thế biến mất chỉ do sự bất cẩn.

“Khách hàng không có kinh nghiệm đầu tư thua lỗ anh biết rất nhiều, nhưng người có kinh nghiệm mà bồng bột anh cũng gặp không ít. Anh có một người bạn đầu tư mảnh đất 4000m2, trong đó đất thổ cư là 2000m2. Nhưng lại không để ý mảnh đất đó là sổ cũ, bây giờ sang nhượng phải cấp lại sổ mới.

Lúc đầu mua 2000m2 thổ cư với giá 3 tỷ tưởng là quá “hời”, nhưng sổ cấp lại thì chỉ còn 400m2 là đất thổ cư, mảnh đất giờ chỉ đáng trên dưới 1 tỷ .

Mới nghe câu chuyện, ai cũng nói là dại nhưng đầu tư đất đai ăn rất nhiều ở thời điểm và rủi ro là khó tránh khỏi. Mình không nhanh thay thì một phút thôi cũng mất cơ hội, nếu thuận lợi thì vụ đó bạn anh đã lời to. Nhưng tiếc là không thuận. 

Giờ đi đầu tư phải nhớ kỹ xác định sau khi cấp đổi sổ có giữ nguyên diện tích thổ cư hay không, hoặc thêm điều khoản cam kết trong hợp đồng về diện tích thổ cư sau khi cấp lại để phòng tránh rủi ro.

Cũng có một trường hợp khác, nghe hàng xóm giới thiệu có người bán 1000m2 đất mặt đường 15m, có 200m2 đất thổ cư, bán có 1 tỷ đồng do chủ nhà vỡ nợ, cần tiền gấp, bạn này cũng sốt sắng vào mua luôn, đặt cọc 100 triệu và hẹn 2 tháng sau thanh toán. 

Gần đến ngày thanh toán thì mới biết mảnh đất đó nằm trong khu quy hoạch cây xanh không tách được sổ. Nhưng quan trọng là chủ đất họ đã tiêu 100 triệu tiền cọc vào việc trả nợ, bây giờ họ không có khả năng trả lại cọc nữa. Cô chú chủ nhà cũng ngỏ ý vẫn muốn bán, nếu bạn này muốn mua thì có thể đợi đến khi tách được sổ thì tiếp tục thanh toán. Hoặc để cô chú thời gian kiếm tiền trả nợ.

Đây là một rủi ro khi đầu tư đi mua đất, dù rẻ hay đắt thì cũng phải kiểm tra quy hoạch và làm được các loại thủ tục bình thường thì mới đặt cọc. Chứ lời không thấy đâu mà chỉ thấy mất tiền, mất thời gian, mất công sức mà rủi ro lại rất nhiều”, anh Thuần chia sẻ thêm đối với đầu tư đất thổ cư việc kiểm tra quy hoạch là điều quan trọng nhất và cần phải ưu tiên trước nhất.

Liều rồi lỗ vì nguồn cung quá dồi dào

Từng là người đầu tư rất thành công phân khúc đất nền, anh Trung sử dụng số vốn không nhỏ tham gia đầu tư sản phẩm shophouse với những hứa hẹn tăng trưởng giá lên đến 200%, không chỉ của Vinhomes mà còn của một số chủ đầu tư khác (trung bình 10 -15 tỷ đồng/căn). Thế nhưng sau một thời gian “ôm” bất động sản, anh đã phải bán cắt lỗ một căn do nguồn cung shophouse của dự án đó dồi dào quá.

Do chủ đầu tư không ngừng tung ra những dãy shophouse mới, dẫn đến mức giá không thể tăng cao, đồng thời gây khó khăn cho thanh khoản của thị trường thứ cấp. Nhận thấy giữ lại cho thuê cũng không đem lại lợi nhuận như kỳ vọng, anh Trung đã bán cắt lỗ một căn shophouse để thu vốn đầu tư lại vào đất nền.

Nhưng cũng có cái liều “lời” không ngờ

Bất động sản cũng như những thị trường đầu tư khác đều tiềm ẩn nhiều rủi ro, để có thể thành công, nhà đầu tư buộc phải liều lĩnh. Bên cạnh sự nhạy bén nắm bắt thông tin thị trường, cùng với yếu tố may mắn, theo anh Chuyền, một nhà đầu tư “toàn thắng” suốt 12 năm đầu tư bất động sản, chỉ cần dám liều thì 50% cơ hội chiến thắng đã nằm trong tay nhà đầu tư. 

“Năm 2010, khi đất Cần Giờ còn rất rẻ. Anh hay đi phà từ TP HCM qua đó để xem đất. một môi giới giới thiệu cho anh một cái ruộng nuôi tôm 3000m2, họ bán có 250 triệu đồng, tính ra có tám mươi mấy ngàn đồng một mét vuông. Khổ nỗi, lúc đó anh không có tiền, lương hồi đấy 6,5 triệu đồng/tháng, tài sản tích góp chắc được khoảng 10 triệu. 

Hôm đó, anh trong người có 5 triệu, anh lấy hết đặt cọc một tuần, tuần sau xuống thanh toán sẽ làm hợp đồng mua bán. Anh tính là trường hợp sau 1 tuần anh đi vay mượn toàn người thân nếu được, anh sẽ mua còn không anh chấp nhận mất cọc. Hồi đó để suy nghĩ được phương án này là vô cùng liều lĩnh vì lương có 6,5 triệu đồng/tháng, mà dám đánh mất 5 triệu.

Về TP HCM, anh bắt đầu đi kêu gọi tất cả bạn bè để cùng mua lô đất nhưng không ai dám đầu tư. Bắt đầu anh tìm người thân để đi mượn tiền nhưng lúc đó uy tín thấp quá không ai cho mượn. Phương án cuối cùng là người chị ruột ở quê, hy vọng chị là người có tiền mua lô đất này.

Khi anh và chị gái xuống lại Cần Giờ, chú chủ đất nói với anh đã bán được lô đất giá 300 triệu và đưa anh 10 triệu, gồm 5 triệu tiền cọc cũ và đền cho anh thêm 5 triệu. Vậy là trong vòng một tuần chú bán được 300 triệu còn anh lời 5 triệu.

Đây là phi vụ đầu tiên của anh, dù tiền không có nhưng anh vẫn dám liều, cũng có thể coi như anh đã lãi gấp đôi trong chưa đến 7 ngày đầu tư bất động sản. Giờ giá mảnh đất đó cỡ 15 tỷ đồng. Nghĩ cũng tiếc nhưng cũng thấy vui vì sự liều lĩnh của mình lúc đó là đúng đắn nhưng có lẽ là do cái duyên chưa đến”, anh Chuyền kể lại kỷ niệm lần đầu thử sức đầu tư của mình.

Cũng nhờ sự liều lĩnh nhưng thêm phần “lì đòn”, anh Duy sau “cú sốc” lỗ 30 triệu đồng vẫn quyết giữ đất và tự cày cuốc trả nợ, để rồi đến đầu năm 2015, một công trường rục rịch xây dựng trong khu vực vốn hiu quạnh, kéo thanh khoản đất xung quanh dựng đứng.

“Quả thực là anh thấy mình may mắn bởi lúc mua không hề nghe sẽ có công trường nào sẽ xây dựng. Chỉ sau 2 tháng từ khi công trường bắt đầu xây dựng, mảnh đất của anh đã được định giá 310 triệu đồng, lời 50 triệu so với giá mua ban đầu.

Nhưng tham vọng không dừng lại ở đó, anh bán nhanh mảnh đất với giá 290 triệu đồng và tiếp tục mượn nợ để đầu tư một mảnh đất khác mà tại thời điểm đó anh nghĩ có khả năng tăng giá tốt hơn. Anh cọc ngay một mảnh đất gần đó cũng rộng 150m2 nhưng nằm tại trục đường lớn, giá 435 triệu đồng, mức giá theo anh là quá “hời”.

Sau 100 ngày đặt cọc, thêm hơn 1 tháng đợi làm thủ tục sang tên, ngày anh đến lấy sổ, chủ đất nói “Em để sổ đây, chị mua chênh 100 triệu”. Thấy lãi nóng nên đã đồng ý, dù sau này nghĩ lại mình có hơi vội, nhưng đó cũng là phi vụ quá thành công rồi”, anh Duy nhớ lại và chia sẻ thêm: Trong bất động sản không có hướng đi nào là tốt nhất, cũng không có con đường nào đầu tư hiệu quả nhất, chỉ có hướng đi phù hợp với thị trường, nằm trong vốn kiến thức, khả năng tài chính và giới hạn chịu đựng rủi ro của nhà đầu tư.