Đừng nghĩ đất không bao giờ xuống giá!

Đừng nghĩ đất không bao giờ xuống giá!

Anh Kim Đông đã có 12 năm lăn lội với thị trường bất động sản. Anh cho rằng: “Bất động sản cũng có những giai đoạn khó khăn. Khi thanh khoản kém, nhà đầu tư buộc sẽ phải giảm giá để tạo thanh khoản hoặc bán gấp do cần tiền hay không muốn nắm giữ miếng đất đó nữa. Vậy nên những ai nói bất động sản không bao giờ xuống giá là do họ chưa đầu tư nhiều và chưa đủ lâu để thấy những giai đoạn khó khăn của thị trường.

Anh từng mua một ô trong tầng thương mại của một toà nhà. Ô thương mại đó có vị trí rất đẹp, nằm gần cửa ra vào của tầng trệt, tầng mua sắm. Dự định của anh mua cho thuê hoặc nếu cần thì buôn bán gì đó nhưng không ngờ là khu đó vắng khách quá, cho thuê được 2 năm, người ta đã trả lại. Lúc mua là 800 triệu đồng, rao bán mãi không bán được nên cuối cùng anh bán giá 500 triệu đồng luôn.”

Đồng quan điểm, chị Thương chia sẻ, nhà đầu tư hoàn toàn có thể lỗ ngay sau khi mua nếu trót “đu đỉnh”. “Cuối tháng 12/2021, chị mua một căn chung cư 1 phòng ngủ, giá hơn 3 tỷ qua sự giới thiệu của môi giới. Dù khi đó vốn ít, chỉ có khoảng vài trăm triệu nhưng tin lời tư vấn là dự án đảm bảo “hot”, lướt sóng khoảng sau 3 - 4 tháng thì thu lại vốn và lãi tầm 50 - 100 triệu tùy vị trí mã căn, đảm bảo đóng 2 đợt là chào bán có khách ngay, môi giới hứa hẹn tìm khách cho chị. 

Vì là lần đầu mua căn hộ tuy cũng nhiều lo lắng nhưng tin tưởng môi giới là người quen nên chị đồng ý nộp cọc. Sau khi hoàn tất đóng đợt 2, chị nhờ bạn môi giới rao bán, bạn ấy chỉ ậm ừ, rồi 2 tháng trôi qua không có tin tức gì. Chị đành đóng tiếp đợt 3, nhưng đến đây khả năng tài chính không thể đóng được nữa, hỏi môi giới phương hướng giải quyết thì nhận được câu trả lời: “Kẹt quá chị ạ, giá khi đó cao quá giờ bán ngang giá không bán được”.

Chờ đợi đến đầu tháng 7/2022 những vẫn không có tín hiệu khả quan, chị quyết định thanh lý căn hộ, chấp nhận cắt lỗ và chịu thêm phí môi giới để chuyển nhượng được căn hộ. Lần đầu cũng là bài học lớn nhất cho chị trên con đường đầu tư: Không nên tin hoàn toàn vào môi giới.”, chị Thương nói.

Trường hợp khác, giá trị bất động sản hoàn toàn có thể sụt giảm nhanh chóng nếu nhà đầu tư “mua nhầm” đất quy hoạch. Anh Nguyên, nhà đầu tư tay ngang kể lại: “Anh làm ăn bên Đức cũng có chút tiền bỏ ra, kinh nghiệm về bất động sản hoàn toàn bằng không. Về Việt Nam, nghe họ hàng kể sốt đất nên anh cũng tính đầu tư một mảnh. Xem tới xem lui, mảnh đất anh mua chốt giá 3,2 tỷ đồng. Sau nay lúc bán, anh mới biết mảnh đất 4 phần thì quy hoạch giao thông mất 3 còn 1, đi công chứng xong mới biết. Giờ lô đất còn có 1/4 bán làm sao được, không những lỗ mà có khi còn mất trắng như chơi…”

Nhiều sai lầm nhà đầu tư hay mắc phải

Ngoài quan niệm đất không bao giờ xuống giá, theo kinh nghiệm đúc kết nhiều năm của anh Kim Đông, nhiều nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường bất động sản, chưa có nhiều giao dịch mua bán, hầu hết gặp những sai lầm sau đây:

Thứ nhất, nhà đầu tư mua theo cảm tính, theo phong trào. 

Các nhà đầu tư mới có xu hướng, thấy nhiều người mua đất khu vực X,Y,Z nào đó nên cũng mua theo mà không tìm hiểu kỹ. Điều này kéo theo hệ luỵ đánh giá quá cao giá trị của bất động sản dẫn đến đu đỉnh. Ví dụ, giá đất đang là 20 đồng, nhà đầu tư đánh giá tiềm năng nó có thể lên 50 - 100 đồng, nhưng sau đó tiềm năng không như vậy. Khi thị trường lắng xuống chính là lúc thanh khoản mất đi, nhà đầu tư dễ dàng bị chôn vốn và mất nhiều cơ hội sở hữu các bất động sản khác tốt hơn. Chính vì vậy, cần phải tìm hiểu kỹ, đánh giá vào tiềm năng, chứ không phải bằng cảm xúc, bởi thấy người ta mua nhiều nên mua theo.

Thứ hai, nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ về thông tin vị trí bất động sản.

Vị trí có vai trò rất quan trọng để định giá bất động sản. Những người kinh doanh bất động sản thường nói với nhau rằng đầu tư bất động sản quan trọng nhất là 3 điểm: Vị trí, Vị trí và Vị trí. Đôi khi chỉ cách nhau một con đường mà giá đã chênh lệch rất nhiều.

Thứ ba, không tìm hiểu về pháp lý.

Pháp lý cũng là một phần quan trọng của bất động sản. Nếu bạn hiểu về pháp lý và có năng lực giải quyết được các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản thì hãy đầu tư. Vấn đề rủi ro không nằm ở tính pháp lý của bất động sản, mà nằm ở kiến thức pháp lý của bạn. Ví dụ, có nhiều người khuyên không nên mua đất chưa có sổ, vậy tại sao vẫn có người mua và làm được sổ? Đơn giản do người ta rành việc đó và có mối quan hệ đủ lớn để làm việc đó. Vậy nên đối với một số người tính pháp lý không phải rủi ro, một số khác thì lại là rủi ro rất lớn, có thể mất trắng. Chính vì vậy, không nên tham gia thị trường mà mình không am hiểu, cũng như cần những kiến thức pháp lý hoặc nguồn tin cậy để kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền.

Thứ tư, đầu tư nhưng không quan tâm đến tính thanh khoản.

Tính thanh khoản là điểm yếu nhất của thị trường bất động sản so với các thị trường khác. Để bán được một sản phẩm bất động sản cần thời gian, chứ không thể bán gấp vì giá trị của nó rất lớn. Nếu nguồn vốn của nhà đầu tư không dồi dào hay kém ổn định thì hãy lựa chọn đầu tư những bất động sản nào có thể bán được sớm khi cần, nếu không thì buộc phải hạ giá xuống thấp hơn thị trường để tăng thanh khoản. Bên cạnh đó, tính thanh khoản còn phụ thuộc nhiều yếu tố, trong đó, 3 yếu tố chính là: giá, vị trí, pháp lý.

Cuối cùng, nhà đầu tư chưa tính được năng lực tài chính cá nhân và dùng đòn bẩy quá mức.

Nhiều trường hợp mua bất động sản không hợp với tình hình tài chính, sử dụng đòn bẩy quá đà dẫn đến tài chính của người đó bị “ngộp”, bị “vỡ” hay khi thị trường khó khăn, không xoay sở được dòng tiền thì buộc phải bán tháo, rất đáng tiếc. Nhất là giai đoạn trước, khi vay vốn ngân hàng còn dễ dàng, lãi suất thấp, nhiều người tiến hành vay để mua nhiều lô với tâm lý kiếm lời. Đến nay thị trường đóng băng, dòng tiền không ổn định, nhà đầu tư phải bán tháo lượng lớn, kéo theo tình trạng lỗ “nặng”.