Thị trường bất động sản cần đa dạng kênh phân phối 

Đa dạng kênh phân phối làm tăng tính thanh khoản cho thị trường

Bất kể ngành hàng nào cũng cần đa dạng kênh phân phối của mình nhằm thúc đẩy quá trình tiêu thụ sản phẩm và tăng tính thanh khoản cho trường. Tuy nhiên, cũng cần cân đối giữa chất lượng dịch vụ và chi phí trong quá trình lưu thông hàng hóa của các kênh phân phối.

Ngành bất động sản cũng không ngoại lệ, cần đa dạng các kênh phân phối để đưa sản phẩm đến với khách hàng hiệu quả nhất, phù hợp với nhu cầu và khả năng của các chủ thể tham gia thị trường. Đồng thời, đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước.
Nhiều chuyên gia tỏ ra lo ngại trước các quy định về việc các giao dịch bất động sản phải qua sàn như trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, việc quy định bắt buộc các giao dịch phải thông qua sàn là cứng nhắc, vi phạm quyền tự chủ trong kinh doanh của doanh nghiệp. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh chia sẻ, việc quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua các sàn giao dịch đã từng được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, các quy định này đã được bãi bỏ khi sửa đổi Luật này năm 2014 do thiếu tính đồng bộ cũng như vi phạm quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp có quyền tự chủ tỏng hoạt động kinh doanh của mình, được làm những gì pháp luật không cấm. Việc bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn đồng nghĩa với việc thu hẹp kênh phân phối của các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản. Đồng thời, tạo ra sự độc quyền trong phân phối sản phẩm bất động sản của các sàn giao dịch.

Nếu theo quy định này, cả chủ đầu tư lẫn khách hàng sẽ đều phải phụ thuộc vào chủ thể trung gian là các sàn giao dịch. Sự phụ thuộc này có nguy cơ tạo ra sự bất bình đẳng trong chuỗi cung ứng trên thị trường bất động sản. Độc quyền luôn gây bóp méo và kìm hãm sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo các chuyên gia, vì mục đích quản lý các giao dịch bất động sản được minh bạch, phòng ngừa nạn thổi giá, sốt ảo trên thị trường và đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước của các chủ thể mà bắt buộc các giao dịch phải quy về một mối là bất hợp lý. Bản thân các sàn giao dịch cũng có thể găm hàng, tạo sốt ảo mà thực tế đã ghi nhận các cơn sốt đất trong thời gian qua đều có bàn tay tham gia của các sàn giao dịch, của đội ngũ môi giới.

Mặt khác, việc quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch đồng nghĩa quá trình đưa sản phẩm từ nhà phát triển dự án đến với khách hàng sẽ thêm một chủ thể trung gian. Tức là sẽ phát sinh chi phí vì các sàn giao dịch bất động sản cũng là một doanh nghiệp. Mà doanh nghiệp hoạt động thì sẽ phát sinh thêm chi phí và phải có lợi nhuận. Những chi phí phát sinh và lợi nhuận của các sàn giao dịch chính là tiền hoa hồng chủ đầu tư trả cho các sàn và sô tiền này chắc chắn phải trích từ giá của sản phẩm bất động sản được giao dịch. Thông thường, mức hoa hồng này sẽ từ 2-5% giá bán của bất động sản đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ bị tăng lên tương ứng.

Do đó, cần duy trì phân phối các sản phẩm bất động sản qua nhiều kênh khác nhau. Đảm bảo sự phù hợp của các loại sản phẩm bất động sản, các đối tượng khách hàng, các chủ sở hữu với các kênh phân phối.

Cần nâng cao tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch

Hướng tới giao dịch bất động sản qua sàn là một chủ trương đúng đắn giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững. Tuy nhiên, để chủ trương này phát huy được hiệu quả thì cần phải nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới và sự chuyên nghiệp của các sàn giao dịch bất động sản.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, vào giai đoạn cực thịnh của thị trường bất động sản, có khoảng trên 1.600 sàn giao dịch bất động sản lớn nhỏ được thành lập và là 1 trong 3 ngành có số doanh nghiệp được thành lập nhiều nhất. Tuy nhiên, phần lớn các sàn giao dịch này chỉ đóng vai trò là một đại lý phân phối các sản phẩm bất động sản và thứ họ quan tâm đến là phần hoa hồng được hưởng khi bán được hàng cho các chủ đầu tư. Các chức năng khác như kiểm tra hồ sơ pháp lý của các bất động sản mình phân phối nhằm đảm bảo chất của sản phẩm trước khi chào bán cho khách hàng hay báo cáo tình hình giao dịch của thị trường ít được các sàn quan tâm.

Mặt khác, công tác giám sát, thanh kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch của các cơ quan quản lý cũng bị buông lỏng. Điều này đã dẫn đến năng lực, và chất lượng hoạt động của các sàn không được đánh giá đúng. Qua đó, tạo cơ hội cho các sàn có năng lực kém, thiếu chuyên nghiệp lợi dụng cấu kết găm hàng, tạo những cơn sốt ảo nhằm thổi giá kiếm lời. Gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản cũng như bất ổn cho nền kinh tế.

Theo quy định hiện nay, chỉ cần có từ 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề môi giới là có thể thành lập được sàn giao dịch bất động sản mà không cần các điều kiện khác. Chỉ cần có 2 người có chứng chỉ hành nghề, các sàn được thoải mái mở rộng quy mô đến cả nghìn nhân viên. Với điều kiện đơn giản như vậy, thật khó để đảm bảo năng lực cũng như sự chuyên nghiệp của các sàn giao dịch.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, để nâng cao chất lượng, năng lực và sự chuyên nghiệp của các sàn giao dịch, cần có thêm các quy định về điều kiện, tiêu chuẩn cấp phép thành lập sàn giao dịch và nâng cao công tác giám sát của các cơ quan chức năng đối với hoạt động của các sàn. Các điều kiện, tiêu chuẩn thành lập sàn giao dịch bất động sản càng được nâng cao thì chất lượng và tính chuyên nghiệp của các sàn càng cao. Điều này sẽ giúp công tác giám sát của các cơ quan chức năng được dễ dàng hơn.

Ngoài ra, để nâng cao chất lượng cũng như vai trò của các sàn giao dịch bất động sản cần phải nâng cao chất lượng của đội ngũ nhân viên môi giới. Đội ngũ này chính là lòng cốt, là yếu tố quyết định đối với năng lực của sàn giao dịch.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội môi giới bất động sản, trong giai đoạn thị trường sôi động có tới 300.000 người hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 10% số người này có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và tập trung chủ yếu ở hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. So với mặt bằng chung của các thị trường bất động sản trên thế giới, tỷ lệ trên là rất thấp.

Theo bà Hoàng Thị Kim Dung - Giám đốc Sàn Trung Kính - Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ, lực lượng môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay khá đông đảo gồm nhiều thành phần từ anh xe ôm, chị bán trà đá vỉa hè đến cậu sinh viên và có chất lượng không cao. Số lượng môi giới có chứng chỉ hành nghề chỉ chiếm khoảng 10% trên tổng số môi giới đang hành nghề. Ở nước ngoài, lực lượng môi giới bất động sản cũng rất đông và họ được đào tạo bài bản. Vì vậy, trong quá trình hành nghề, họ thường rất chuyên nghiệp và được nể trọng.

Nguyên nhân dẫn đến thực trạng chất lượng lực lượng môi giới bất động sản ở Việt Nam thấp như hiện nay có một phần do cơ chế và các quy định về điều kiện hành nghề môi giới còn lỏng lẻo, chưa được chặt chẽ. Ngoài ra còn do chất lượng đào tạo thấp, không sát với thực tế cùng với việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới khá dễ dàng của các trung tâm đào tạo môi giới. 

Cũng theo bà Hoàng Thị Kinh Dung, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng về tiềm lực tài chính và văn hóa doanh nghiệp tốt mới có thể xây dựng được đội ngũ nhân viên môi giới chuyên nghiệp, uy tín cho mình. Qua đó, doanh nghiệp được xây dựng ngày càng vững mạnh và trường tồn.

Do đó, muốn hướng tới đẩy mạnh các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch thì bản thân các sàn phải chuyên nghiệp. Các sàn muốn nâng cao chuyên nghiệp ngoài các điều kiện về tài chính, về văn hóa thì cần phải có những con người chuyên nghiệp!