Ông Nguyễn Anh Quê: Giao dịch bất động sản qua sàn giúp lành mạnh hóa thị trường

Tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản đang lấy ý kiến, quy định hoạt động mua bán động sản dự án phải thông qua sàn giao dịch đã gây nhiều ý kiến trái chiều. Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 về vấn đề này.

Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đưa ra định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quan điểm của ông thế nào về đề xuất nào?

Quan điểm của tôi tất cả giao dịch phải thông qua sàn, từ các sản phẩm nhà đất, chung cư…; bao gồm toàn bộ hành vi mua - bán bất động sản, ủy quyền định đoạt (sau đây được gọi là mua bán bất động sản), trừ việc thừa kế, cho tặng...

Giao dịch mua bán bất động sản bao gồm cả hành vi ký hợp đồng chuyển nhượng; ủy quyền định đoạt tại văn phòng công chứng; hành vi ký hợp đồng mua bán ở văn phòng thừa phát lại, hành vi mua bán viết tay hay có xác nhận của chính quyền; hành vi ký hợp đồng góp vốn, mua bán giữa khách hàng với chủ đầu tư dự án...

Đây là điều các nước phát triển trên thế giới họ đã áp dụng từ nhiều năm, chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi kinh nghiệm từ họ.

Theo ông, việc giao dịch đất đai thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản có lợi ích gì?

Giao dịch bất động sản qua sàn còn góp phần giúp Nhà nước nắm rõ được toàn bộ thông tin giao dịch mua bán bất động sản, từ đó điều chỉnh thị trường bất động sản phù hợp, ban hành chính sách liên quan đến những vấn đề như đền bù giải phòng mặt bằng, thuế… sát thực tế.

Đồng thời, việc giao dịch bất động sản qua sàn hạn chế hành vi tham ô, tham nhũng, rửa tiền, trốn thuế; hạn chế việc thổi giá, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, minh bạch hóa thị trường.

Vậy muốn giao dịch qua sàn cần phải đảm bảo những yếu tố gì? Thưa ông?

Muốn giao dịch qua sàn thì đầu tiên phải có sàn giao dịch bất động sản, mà sàn giao dịch bất động sản do Sở Xây dựng cấp phép hoạt động. Lâu nay một số địa phương như TP.Hà Nội, TP.HCM có một số sàn bất động sản được thành lập, còn nhiều tỉnh khác thì chưa có. Trước nay chúng ta vẫn lập lờ câu chuyện sàn bất động sản do Sở Xây dựng cấp phép hoạt động và công ty cổ phần hoặc trách nhiệm hữu hạn có chức năng môi giới, tư vấn.

“Do sự lập lờ đó dẫn đến câu chuyện các chủ đầu tư họ giao sản phẩm cho các công ty có chức năng môi giới, tư vấn bất động sản. Sàn bất động sản thủ tục thành lập phức tạp, nhiều điều kiện, phải báo cáo định kỳ, bị thanh tra, kiểm tra nên nhiều công ty không muốn thành lập sàn, chỉ thành lập công ty có chức năng môi giới, tư vấn”, ông Quê nói và các chủ đầu tư vẫn giao sản phẩm cho họ.

Do đó, muốn giao dịch bất động sản qua sàn thì phải yêu cầu tất cả các chủ đầu tư, bên bán chỉ được giao việc tư vấn, phấn phối sản phẩm qua sàn. Khi đó, các doanh nghiệp phải đáp ứng các thủ tục thành lập sàn.

Thêm vào đó, tất cả các địa phương phải thành lập sàn bất động sản, theo quy định sàn bất động sản do Sở Xây dựng cấp phép hoạt động và quản lý hoạt động, thanh tra, kiểm tra và sàn bất động sản định kỳ báo cáo hoạt động.

Có ý kiến cho rằng việc giao dịch phải thực hiện qua sàn sẽ tăng “đặc quyền” cho sàn, ông nghĩ sao về điều này?

Tôi nghĩ là đây là vấn đề chuyên môn hóa lao động, phân công xã hội chứ không phải vấn đề đặc quyền, đặc lợi hay quyền lực. Nhà nước quy định chủ đầu tư có chức năng thực hiện dự án còn sàn giao dịch, môi giới bán hàng cho chủ đầu tư. Chúng ta có khung về phí môi giới, ví dụ như 2-10%, tùy theo sản phẩm.

Đây là câu chuyện thuận mua vừa bán. Nếu có ít sàn mà nhiều chủ đầu tư thì việc đàm phán phí môi giới có thể cao, nhưng với lượng sàn lớn như hiện tại, thủ tục thành lập sàn không khó thì chủ đầu tư vẫn ở thế cửa trên thôi. Việc giao dịch qua sàn cũng tránh được việc mua bán 2 giá, góp phần minh bạch thị trường, tránh thất thoát thuế.

Còn về trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản và cơ quan quản lý thì sao? Thưa ông?

Chúng ta phải quy định chi tiết về điều kiện thành lập sàn. Khi đó, họ phải chứng minh về năng lực tài chính, cổ đông, người đứng đầu phải đảm bảo yêu cầu gì. Khi đó, sẽ hạn chế được việc họ ôm tiền dùng cho mục đích khác hoặc bán những sản phẩm chưa đủ điều kiện, ảnh hưởng đến người mua. Song song với đó, luật pháp cũng sẽ nêu rõ chế tài xử lý với từng hành vi vi phạm. Như vậy, các sàn muốn “lạm quyền” hay muốn đặc quyền, đặc lợi cũng không được.

Theo tôi, sàn bất động sản ngoài được Sở Xây dựng sở tại cấp phép hoạt động còn phải đảm bảo các yếu tố về văn phòng đạt chuẩn, nhân sự đạt chuẩn và chứng minh được năng lực tài chính. Các chi nhánh của sàn bất động sản phải được Sở Xây dựng địa phương cấp phép và quản lý, có trách nhiệm báo cáo hoạt động định kỳ, đảm bảo văn phòng đạt chuẩn, nhân sự đạt chuẩn và chứng minh được năng lực tài chính.

Chủ đầu tư dự án và sàn bất động sản độc lập hoàn toàn với nhau về pháp nhân, cổ đông, trụ sở, nhân sự nhằm đảm bảo sự khách quan. Chúng ta có thể đánh số và yêu cầu có bộ nhận diện thương hiệu riêng để dễ nhận biết, quản lý sàn; đồng thời quy định rõ ràng trách nhiệm quản lý của chính quyền cấp xã, huyện, tỉnh, Bộ Xây dựng… trong vấn đề này.

Năng lực Sở Xây dựng cũng phải được nâng lên, có bộ phận phụ trách về vấn đề này như thành lập, theo dõi, kiểm tra…Theo tôi vấn đề này không khó, quan trọng là Nhà nước ban hành văn bản quy phạm quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện thống nhất trên quy mô cả nước; đồng thời nâng cao năng lực cấp phép, quản lý của các Sở Xây dựng và sự chung tay của chủ đầu tư lẫn người dân. Ai cũng cần sự minh bạch, nhưng nếu không nhất quán, không quyết liệt thì chính sách có ban hành ra cũng không đưa vào cuộc sống được.

Việc giao dịch qua sàn góp phần chuyên nghiệp, lành mạnh hóa thị trường thì đội ngũ chuyên viên môi giới cũng cần phải chuyên nghiệp hóa. Theo ông, chuyên viên môi giới cần phải đáp ứng những yếu tố nào?

Lâu nay có 2 lực lượng môi giới. Thứ nhất là đội ngũ coi đây là một nghề và thứ hai là đội ngũ chỉ xem là công việc làm thêm, tay ngang. Điều này dẫn đến sự xáo trộn nhân sự khá lớn. Ví dụ từ tháng 4 đến giờ lượng môi giới rời khỏi thị trường cũng gần 50% và khi đất đai sốt trở lại lại thêm một lực lượng môi giới khác gia nhập thị trường.

Do đó, theo tôi, chuyên viên môi giới bất động sản bắt buộc có chứng chỉ môi giới bất động sản. Khi họ bỏ thời gian, tiền bạc để học thì họ sẽ nghiêm túc hơn với nghề. Giao dịch bất động sản có giá trị lớn do đây là hàng hóa đặc biệt và giao dịch bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế của cá nhân, gia đình, đôi khi ảnh hưởng đến kinh tế của địa phương, quốc gia do vậy chuyên viên môi giới bất động sản phải là người có chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp.

Để chuẩn hóa đội ngũ chuyên viên môi giới bất động sản đội ngũ này cần được đào tạo chính quy qua hoạt động học tập nghiệp vụ do Sở Xây dựng sở tại đào tạo và được cấp chứng chỉ hoạt động có thời hạn, nên để ở mức 5 năm thi sát hạch 1 lần do thực trạng bất động sản và chính sách nhà nước thay đổi.

Chuyên viên môi giới bất động sản khi hành nghề cần ăn mặc, đeo thẻ chuẩn theo bộ nhận diện thương hiệu đã đăng ký với Sở Xây dựng sở tại nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và dễ quản lý; đồng thời hạn chế được những vấn đề lừa đảo trong vấn đề này.

Ngoài ra, cần quy định trình độ tối thiểu của chuyên viên môi giới bất động sản là tốt nghiệp THPT trở lên và cần có ký kết hợp đồng, đóng bảo hiểm xã hội với họ. Nhiều khi do không có trình độ, họ có thể vô tình bán những sản phẩm không đảm bảo pháp lý, vô tình tiếp tay cho lừa đảo lúc nào không hay.

Đồng thời cần có quy định quy phạm, quy định quyền và nghĩa vụ chi tiết đội với đội ngũ này trong hoạt động môi giới bất động sản nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, tính hiệu quả và góp phần thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Xin cảm ơn ông!