Người mua nhà TP Hồ Chí Minh chưa “xuống tiền” vì chờ chính sách 

Vướng mắc pháp lý tạo áp lực lên thị trường 

Theo báo cáo thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh quý IV/2022 của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu) cho thấy, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và những vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường bất động sản năm 2022. Sau khoảng thời gian chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, về cơ bản thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã có sự hồi phục. 

Thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh đã ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Trong quý IV/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước, trên tổng số gần 1.100 căn hộ được mở bán mới (giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước) và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.  

Cũng trong quý cuối cùng của năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2. Mức tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm… Những yếu tố về sức khỏe bắt đầu được người mua nhà chú trọng, dự án thiết kế căn hộ với nhiều không gian xanh, mặt thoáng và công nghệ hiện đại giúp nâng cao tiêu chuẩn môi trường sống. Khu vực phía Đông và phía Tây của TP Hồ Chí Minh đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới. 

Trong quý IV/2022, Chính phủ thực hiện rà soát phát hành trái phiếu cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư.

Do đó, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh thắt chặt tín dụng, nhiều chính sách thanh toán hướng tới nhóm khách hàng có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi. 

Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số. Trong đó, các chính sách thanh toán nhanh với mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi. Cụ thể, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% - 16%; ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12 - 36 tháng khi vay ngân hàng; các gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ. 

Các căn hộ trung cấp vẫn có nhu cầu lớn, đặc biệt các sản phẩm chăm sóc sức khỏe và có lịch thanh toán linh hoạt được ưa chuộng hơn cả. Trong giai đoạn này đầu tư dài hạn là rất phù hợp. 

Về thị trường nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh trong năm 2022, nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% theo năm do thị trường đã phục hồi hơn so với năm 2021. Lượng căn bán ra giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và mua do dực trong bối cảnh bất định. Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, giá bán sơ cấp của nhà liền thổ giảm nhẹ theo quý, nguyên nhân là do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa. 

Người mua, người bán “ngóng” chính sách

Theo đại diện của Cushman & Wakefield, trong năm 2023 quỹ đất sẽ phát triển hạn chế, những khó khăn về huy động vốn  sẽ tiếp tục có thể khiến nguồn cung mới dự kiến thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022. 

Trong giai đoạn sắp tới, các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện, xu hướng lấy cảm hứng thiết kế lịch sử - văn hóa - nghệ thuật, góp phần nâng cao giá trị dự án. Các dự án được xây dựng với kỳ vọng nhà không chỉ là nơi để ở mà còn là nơi nghỉ dưỡng cuối tuần. 

Về phía các chủ đầu tư, nhìn chung các dự án tập trung hoàn thiện các tiện ích, hướng tới tạo dựng cộng đồng với nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển tới các khu vực ngoài trung tâm. 

Về phía các khách hàng, thị trường hướng tới nhu cầu ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ thu hút được người mua trong giai đoạn nguồn vốn khó khăn này. 

Còn theo nhận định của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, hiện các quy trình liên quan tới việc cấp phép xây dựng và cấp phép bán nhà đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất nhiều bất cập và hạn chế, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mất nhiều thời gian chờ đợi. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường bị giảm đáng kể. 

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với các nhà đầu tư cá nhân cũng như chủ đầu tư dự án. Tính thanh khoản của thị trường cũng bị suy giảm ít nhiều do khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và giá nhà tiếp tục gia tăng. Kỳ vọng của thị trường trong năm 2023 sẽ giải quyết được những vấn đề về chính sách giúp ổn định và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.