Hà Nội ban hành kế hoạch tổng thể cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ 

Hoàng Bích Nga

Kế hoạch 329/KH-UBND của TP Hà Nội nhằm nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch được phân theo 4 giai đoạn với từng nhóm chung cư khác nhau. 

Còn nhiều bất cập khi cải tạo chung cư cũ 

Hiện nay tại Hà Nội đang tồn tại nhiều khu chung nhà chung cư cũ với tuổi đời lên tới 60 năm. Nhiều tòa nhà đã xuống cấp trầm trọng đe dọa đến sự an toàn của người dân sinh sống ở đó. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ lại gặp nhiều vướng mắc như nhà cũ khó giải tỏa do người dân không đồng ý di dời, nhà mới xây thì bị khống chế về độ cao, chưa có ngân sách giải tỏa,...

Các dự án cải tạo khu tập thể cũ Trung Tự (quận Đống Đa), Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân), Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng) đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt từ 10 năm trước. Mục đích của dự án nhằm cải thiện chỗ ở cho hàng nghìn hộ dân. 

Để thực hiện dự án này cần phải phá dỡ nhiều nhà tập thể cũ để xây các tòa nhà mới. Các tòa mới này chỉ được xây tối đa là 26 tầng, với mật độ xây dựng là 65%. Sau 10 năm các dự án này vẫn “nằm trên giấy” mặc dù các điều tra xã hội học, lấy ý kiến của người dân đã được tiến hành. 

Khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng là nguyên nhân khiến các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn chưa thể thực hiện. Bởi các hộ dân ở tầng 1 muốn được đền bù cả phần diện tích mà họ đã lấn chiếm từ đất lưu không, lối đi. Nhiều hộ sau khi lấn chiếm đất lưu không thì bán phần đất đó cho 2 - 3 hộ khác, vì vậy khó xác định được nguồn gốc đất để cưỡng chế. Ngoài ra, có những hộ nhiều thế hệ trong một gia đình cùng sinh sống, mật độ dân cư sinh sống trong một tòa chung cư cũ là rất lớn. Khiến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng phát sinh rất lớn nếu xây dựng lại các tòa nhà mới. 

chung-cu-cu-01-1643084683.jpg
Hiện nay tại Hà Nội đang tồn tại nhiều khu chung nhà chung cư cũ với tuổi đời lên tới 60 năm.

Các chuyên gia xây dựng nhận định, cơ chế chính sách và định hướng cải tạo chung cư cũ hiện nay chưa rõ ràng. Trong đó chưa có quy định giải tỏa đối với các hộ dân lấn chiếm đất, sự khác biệt giữa đền bù cho hộ sinh sống ở tầng 1 khác với các hộ ở tầng cao hơn,... Điều này khiến các chủ đầu tư xây dựng phải tự đi thỏa thuận với từng hộ dân, người dân. Sự không thống nhất giữa những hộ dân cùng sinh sống trong một tòa nhà. Khi các tầng trên chỉ mong giải quyết đền bù nhanh chóng, chuyển đi “sớm ngày nào tốt ngày đó”, còn người sống ở tầng 1 thì không muốn chuyển đi. 

Trong thực tế, nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ luôn là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong kế hoạch quy hoạch chung của Hà Nội. Tuy nhiên mới thực hiện được 1,2% kế hoạch, tương đương với 19 khu nhà chung cư cũ. Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nhà chung cư cũ được người dân mua lại theo Nghị định 61. Nên người dân được Nhà nước cấp sổ đỏ chứ không phải sổ hồng theo niên hạn nhà chung cư. Do đó, người dân hợp thức hóa diện tích đất chung thành sở hữu riêng nên việc giải phóng đền bù mặt bằng gặp khó khăn. Ngoài ra còn có tình trạng một căn hộ nhưng có nhiều hộ khẩu khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu để di dời. Khiến chi phí đền bù để giải phóng mặt bằng bị đội lên rất nhiều khiến các nhà đầu tư dễ “nhụt chí”. 

KTS Trần Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết, việc giải phóng đền bù mặt bằng chưa thống nhất, có nơi áp dụng hệ số diện tích nhà ở mới tăng 1,5 lần nơi ở cũ, có nơi 2 lần; nhiều vướng mắc khác khi cải tạo chung cư như tái định cư tại chỗ hay ở khu vực khác;  không làm rõ trách nhiệm của Nhà nước, có nơi nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có nơi chủ đầu tư phải bỏ ra toàn bộ chi phí gây “đội vốn” tăng mức đầu tư so với ban đầu... Để việc giải tỏa các chung cư cũ tại Hà Nội được thực hiện nhanh chóng thì trước hết phải giải quyết được những vấn đề căn bản trên. 

TP Hà Nội nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Trong kế hoạch 329/KH-UBND, UBND TP Hà Nội giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì, cùng UBND các quận, huyện, thị xã rà soát, thống kê, đánh giá tổng thể chung cư cũ trên địa bàn thành phố; lập danh mục những chung cư cũ cần nghiên cứu lập quy hoạch theo từng giai đoạn.

Dự kiến trong tháng 2/2022 sẽ hoàn thành việc rà soát, lập danh mục. Trong đó, lộ trình lập quy hoạch theo thứ tự ưu tiên giai đoạn 2022 - 2023 và trong những năm tiếp theo; đồng thời xác định danh mục các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ưu tiên triển khai trong giai đoạn 3 năm (2022 - 2025).

chung-cu-cu-02-1643084683.jpg
Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch được thực hiện theo 4 giai đoạn.

Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch được thực hiện theo 4 giai đoạn. 

Giai đoạn 1 dự kiến sẽ hoàn thành trong quý IV/2022 với các khu chung cư cũ là Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam (quận Thanh Xuân); Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh (quận Ba Đình); Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng (quận Đống Đa). 

Nhóm chung cư, chiếm khoảng 20% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội. Đó là tập thể May 10, phường Sài Đồng (quận Long Biên); tập thể Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn P16 Thụy Khuê; tập thể 254A+B Thụy Khuê; tập thể C86 Kim Mã Thượng, tập thể Bộ Tư pháp (quận Ba Đình); chung cư CT1A, CT1B thuộc khu nhà ở tại phường Xuân La (quận Tây Hồ); tập thể 60 Thổ Quan (quận Đống Đa). 

Các chung cư độc lập, riêng lẻ gồm đề án quy gom tái định cư các chung cư đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm và tập thể Công ty Cơ khí xây dựng và lắp máy điện nước Gia Lâm, phường Ngọc Lâm (quận Long Biên).

Giai đoạn 2 dự kiến sẽ hoàn thành vào quý II/2023. Trong đó có 8 chung cư cũ là Thanh Nhà, Bách Khoa, Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng); Hào Nam, Vĩnh Hồ, Văn Chương, Thủy Lợi, Nam Đồng (quận Đống Đa).

Nhóm chung cư chiếm khoảng 30% số chung cư cũ hiện có trên địa bàn TP Hà Nội gồm nhà tập thể tổ 2, phường Thạch Bàn (quận Long Biên); tập thể Tân Mai (quận Hoàng Mai); nhóm chung cư cũ A12+A13+A14+A15 tập thể Đại học Kinh tế quốc dân, phường Đồng Tâm (quận Hai Bà Trưng); tập thể Khách sạn Công đoàn, tập thể Khách sạn Thắng Lợi, tập thể Du lịch, tập thể đá hoa An Dương (quận Tây Hồ); khu tập thể T262, khu tập thể Viện Hóa, phường Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm); tập thể cơ khí xây dựng Đại Mỗ - phường Tây Mỗ; tập thể A1, A2, tổ dân phố số 3, phường Cầu Diễn (quận Nam Từ Liêm). 

Giai đoạn 3 của kế hoạch dự kiến sẽ hoàn thành vào quý III/2023. Đó là các chung cư Thượng Đình, Kim Giang (quận Thanh Xuân); Nam Thành Công, Phương Mai (quận Đống Đa). 

Nhóm chung cư, chiếm khoảng 30% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội. Đó là tập thể Trương Định (quận Hoàng Mai); nhóm chung cư cũ phường Đồng Nhân (quận Hai Bà Trưng). 

Giai đoạn 4 của kế hoạch dự kiến sẽ hoàn thành vào quý IV/2023, bao gồm các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ còn lại.