Doanh nghiệp địa ốc kỳ vọng gì nhất trong năm 2023?

Giải phóng hàng tồn

Thị trường bất động sản trong năm vừa qua không chỉ thiếu vắng những dự án mới, ngay cả các dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo cũng gặp khó khăn trong hoạt động thanh khoản. Nhất là những tháng cuối, thời điểm được xem là mùa cao điểm bán hàng, cùng với nhiều gói chiết khấu cao được tung ra trong thời gian này, để có thể nhanh chóng thoát được số “hàng tồn giá cao”. Tuy nhiên, với các diễn biến lãi suất tăng cao, tín dụng bất động sản chưa được mở, tâm lý của người tiêu dùng yếu. Vậy nên, các hoạt động giao dịch vẫn èo uột trong thời gian này.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của Tập đoàn Đất Xanh, tính đến hết quý III năm 2022, doanh nghiệp này có tổng tài sản hơn 31.300 tỷ đồng, tăng khoảng trên 11% so với đầu năm 2022. Vậy nhưng, hàng tồn kho lại ở con số 14.108 tỷ đồng, tăng 25% .

Còn với với Tập đoàn Khang Điền, trong III quý năm 2022, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm gần đến 2.316 tỷ đồng, chủ yếu do khoản tăng từ hàng tồn kho gần 4.997 tỷ đồng.

Theo đó, tại thời điểm cuối quý III của năm 2022, tổng giá trị tồn kho của doanh nghiệp này đạt hơn 12.729 tỷ đồng, tăng khoảng 65% so với đầu năm 2022, qua đó chiếm gần 60% trong tổng tài sản doanh nghiệp. Nổi bật nhất, là từ các dự án như: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Khu nhà ở Đoàn Nguyên, hay khu nhà ở Bình Trưng Đông…

Tương tự, Tập đoàn Nam Long, tính đến hết quý III năm 2022, hàng tồn kho là khoảng 16.104 tỷ đồng, tăng hơn so với quý trước đó. Tồn kho của doanh nghiệp này chủ yếu đến từ những bất động sản dở dang như: Dự án Izumi, Southgate, Paragon Đại Phước, Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), Hoàng Nam (Akari), Dự án Cần Thơ và Phú Hữu...

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cùng Công ty CP Tập đoàn CEO cũng có tỷ lệ hàng tồn kho tăng đáng kể. Cụ thể, hàng tồn kho của Tập đoàn Đất Xanh là khoảng 14.108 tỷ đồng, tăng hơn 2,7% so với thời điểm cuối năm 2021. Tồn kho đến từ bất động sản dang dở chiếm trên 10.990 tỷ đồng. Đối với Tập đoàn CEO hàng tồn kho là khoảng 1.463 tỷ đồng, tăng 141% so với cuối năm 2021.

Theo phân tích của giới chuyên gia, cơ cấu hàng tồn kho của những doanh nghiệp bất động sản gồm có: Hàng tồn kho trong quá trình phân phối sản phẩm, lưu thông; hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ nguồn hàng để đưa ra thị trường; hàng tồn kho do chưa thể tiêu thụ được vì vướng mắc về mặt pháp lý.

Như vậy, hàng tồn kho theo kế hoạch của các doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối dự án, lưu thông là vấn đề rất bình thường. Nhưng hàng tồn kho đã đưa vào thị trường nhưng chưa thể tiêu thụ được mới đáng lo ngại nhất. Nguyên do vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp, nhất là quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong các vấn đề nợ xấu.

Bình luận về tình trạng tồn kho bất động sản như nói trên, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính nhận định, mấu chốt khó khăn của thị trường bất động sản đều đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn trước đó. Do vậy, giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái này, là phải tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của bản thân doanh nghiệp. Doanh nghiệp dự án cần phải chọn tái cấu trúc bằng cách hy sinh dự án, những lĩnh vực không cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ đi vay, chỉ tập trung một một số dự án chủ lực, những loại hình bất động sản có nhu cầu ở thực và có thể kinh doanh được để vượt bão.

“Nếu như bây giờ các doanh nghiệp bất động sản đi vay thêm vốn từ tín dụng, hay từ trái phiếu, nhưng vẫn không bán được hàng, chắc chắn tỷ lệ nợ sẽ ngày càng tăng, sức ép tài chính cũng lớn hơn nhiều”, ông Hiển. Chuyên gia này kiến nghị thêm, Nhà nước cần phải cân nhắc hỗ trợ một số nguồn lực nhất định giúp thị trường bất động sản có trợ lực, vượt qua được giai đoạn đầy khó khăn này. Đó có thể là một số nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất để những người lao động chưa có nhà được vay rồi mua căn hộ, hoặc hỗ trợ các dự án nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này cũng sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường địa ốc, vừa kết hợp người dân mua nhà ở theo tinh thần tự chọn lựa căn hộ phù hợp với họ.

Cần được khơi thông vấn đề pháp lý

Bên cạnh các vấn đề về tính thanh khoản, về dòng tiền… thì doanh nghiệp ngành địa ốc rất đặt kỳ vọng vào việc thủ tục pháp lý thực hiện đầu tư dự án sẽ được khơi thông trong năm mới. Theo số liệu thống kê mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, pháp lý là một trong những vướng mắc lớn nhất, vấn đề này chiếm tới 70% khó khăn đối với những doanh nghiệp địa ốc.

Về góc độ doanh nghiệp, ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn -  đang là chủ đầu tư Dự án Lotus Residence (TP.HCM) chia sẻ, chỉ vì các vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính nên dự án đang phải nằm "bất động" nhiều năm nay, nhiều lô đất có trị giá tiền tỷ bỏ hoang. Trong khi, để thực hiện được Dự án, chủ đầu tư cần phải đi vay mượn tài chính nhiều nơi, vì không được xây dựng nên không sao sống nổi.

Theo tìm hiểu, Dự án Lotus Residence đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ hơn 12 năm trước, tuy nhiên đến nay, doanh nghiệp này vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính của dự án, dù hạ tầng đã được thực thiện, nhà mẫu cũng đã được duyệt. Từ năm 2017, doanh nghiệp này đã chủ động liên hệ với các sở, ban, ngành tại địa phương để hoàn tất thủ tục hồ sơ về tiền sử dụng đất cho dự án này, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành được.

“Vẫn biết là giá đất tại khu vực TP.HCM ngày một tăng, vậy nhưng giá cao bao nhiêu thì cũng phải có một con số cụ thể để doanh nghiệp cân đối tài chính. Vậy mà, chủ đầu tư dự án đi xin được nộp tiền nhưng cũng không được”, ông Tú nói. Lãnh đạo doanh nghiệp này thành phố quan tâm, chỉ đạo các sở, ban, ngành có liên quan để giúp dự án được gia hạn thời gian thực hiện, đồng thời được nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, cũng như để khách hàng có thể xây dựng nhà ở.

Hiện nay trên địa bàn TP.HCM có tới 143 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý khiến nhiều chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án này rất khó khăn, bức xúc. Vì vậy, điều mà cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản mong mỏi lúc này chính là những vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý được tháo gỡ sớm nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường địa ốc đang gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất lại chính là thủ tục pháp lý, nếu như không có giải pháp xử lý kịp thời, thì thị trường này có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng và kéo theo suy thoái, khủng hoảng đối với cả nền kinh tế, tác động bất lợi đến các mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội trong giai đoạn tới.

Theo vị này, việc khơi thông nguồn vốn tín dụng cũng như trái phiếu doanh nghiệp được xem là biện pháp thực sự cần thiết để cứu thanh khoản thị trường, qua đó giúp doanh nghiệp địa ốc vượt khó khăn. Tuy nhiên, đây chỉ là sự hỗ trợ tạm thời, còn các giải pháp căn cơ, có tính bền vững, giúp doanh nghiệp luôn duy trì nguồn lực, sớm vực dậy trong bối cảnh khó khăn hiện nay là phải khơi thông thủ tục pháp lý cho dự án.