Chuyên gia đề xuất quy định thời hạn "sử dụng" thay vì "sở hữu" nhà chung cư

Theo vnexpress.net, vừa qua, Bộ Xây dựng đã có đề xuất đáng chú ý tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, Bộ này đề xuất phương án xác định sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo đó, sẽ có nhiều mức thời hạn khác nhau tương ứng với niên hạn của công trình, từ 20 cho tới trên 100 năm.

Đề xuất này đã tạo ra nhiều ý kiến khác nhau từ giới chuyên gia, nhà đầu tư và người dân trong thời gian qua. Nhiều tổ chức, hiệp hội bất động sản và các cơ quan liên quan cũng đã tổ chức các hội thảo, hội nghị nhằm lấy ý kiến để đề xuất, góp ý, bổ sung cho nội dung trên.

Tại hội nghị mới đây do Hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, nhiều ý kiến mong chờ sẽ có quy định rõ ràng về việc sau khi hết thời hạn sử dụng chung cư, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào. Nên chăng không dùng từ thời hạn sở hữu mà thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Theo T.S Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng của BIDV, chúng ta phải phân biệt hai khái niệm. Một là sở hữu chung cư, thì việc đó là quyền và tài sản của người dân, chủ đầu tư, do đó không nên quy định. Tuy nhiên chúng ta nên quy định niên hạn, thời hạn chung cư. Chúng ta phải có tiêu chí về xây dựng công trình để có tiêu chuẩn đánh giá công trình, cái nào được sử dụng trong 50, 70 hay 100 năm. Ông Lực cũng kiến nghị, cần làm rõ cách xác định thời hạn sử dụng của từng chung cư vì điều này liên quan đến giá bán nhà. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng cần đánh giá tác động thị trường bởi với những chung cư không chịu chi phối của Luật Nhà ở sửa đổi, tức được sở hữu vô thời hạn, giá nhà có thể tăng đột biến.

Về vấn đề các công trình hiện nay đang ở ổn định liệu có bị chuyển thành chung cư có thời hạn hay không, ông Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture, cho rằng pháp luật hiện không có quy định hồi tố, các chung cư có trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ không bị ảnh hưởng. Mặc dù vậy, yếu tố xã hội sẽ có sự ảnh hưởng, như giá nhà sẽ có thay đổi. Hoặc các chung cư xuống cấp phải di dời cũng sẽ chịu tác động.

Về vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn như Bộ Xây dựng đề xuất, theo TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, thay vì tranh luận quyền sở hữu, chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo TS Tuyến, mọi tài sản đều có thời hạn sử dụng, do đó nhà chung cư cũng không ngoại lệ. Khi hết thời hạn sử dụng thì cơ quan quản lý có trách nhiệm thẩm định lại chung cư đó. Nếu phải sửa chữa hay xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền được ở lại ngay vị trí đó. Nếu phải di dời thì phải được đền bù thỏa đáng, đảm bảo quyền lợi của người dân. 

Đồng tình với việc đổi khái niệm sở hữu nhà chung cư thành thời hạn sử dụng nhà chung cư, Luật sư, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Hồng Chung cho rằng, người dân bỏ tiền mua nhà do đó có quyền sở hữu. Quyền này được pháp luật bảo vệ, khi tài sản không còn thì quyền này mới mất đi. Ông Chung lưu ý, cần xem xét quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong tổng thể các quyền về tài sản, phù hợp các quy định của pháp luật. 

Ông cũng lưu ý, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề cần xem xét, đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, đảm bảo phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

TS Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, đánh giá việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là can thiệp vào quyền tài sản của người dân.

"Miếng đất, căn hộ là tài sản. Nếu đi vào càng chi tiết sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề. Nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống", ông nói.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê...