Chuyển đổi condotel sang chung cư chỉ mang tính nhất thời

Doanh nghiệp mong muốn thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước

Là một trong những địa phương phát triển loại hình condotel (căn hộ nghỉ dưỡng) sớm nhất, đến nay thành phố Đà Nẵng có hơn 7.500 căn hộ condotel được cấp phép đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác. Do đó ngay sau khi Nghị định 10/2023 của Chính phủ được áp dụng, chủ đầu tư đã khẩn trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang chung cư đối với các dự án condotel đủ điều kiện.

Anh Hoàng Văn Thiên là một nhà đầu tư lớn ở nhiều dự án condotel. Tuy nhiên anh cho biết, thông tin Đà Nẵng cho phép chuyển đổi condotel sang loại hình chung cư sẽ chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có tâm lý an toàn. Bởi cá nhân anh mong muốn lớn nhất khi mua condotel là sinh lời và có giấy tờ pháp lý cho chính loại hình condotel, chứ không phải đầu tư nhà chung cư để ở.

Trong khi đó, ông Phạm Văn Quyết, Giám đốc công ty đầu tư và phát triển bất động Việt Hoàng cho rằng, việc Đà Nẵng cho phép một số dự án đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ xây condotel sang đất ở đô thị xây nhà chung cư là tín hiệu tích cực để từng bước khắc phục điểm nghẽn pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Ông Quyết chia sẻ, vẫn còn nhiều vấn đề pháp lý cần làm rõ, như đảm bảo quy định về diện tích tối thiểu của chung cư để cấp giấy chứng nhận cho condotel sau chuyển đổi. Bên cạnh đó, condotel và chung cư được xây dựng trên đất có mục đích sử dụng khác nhau, do đó cần xem xét quy định cho phép chuyển mục đích sử dụng khi trên đất đã có tài sản là condotel trước khi chuyển đổi.

Theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến tháng 5/2023, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng. Phần lớn dự án thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm.

“Sau 10 năm hình thành, với lượng căn condotel lớn như vậy thì việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong việc cấp sổ cho các căn tại các dự án này là tin vui rất lớn đối với doanh nghiệp. Nghị định 10 của Chính phủ và Công văn 3382 thành phố Đà Nẵng cho thấy vấn đề cấp sổ hồng cho condotel được các cơ quan quản lý thực sự quan tâm. Tôi mong rằng các bộ, ngành liên quan sẽ có hướng dẫn cụ thể, chính thống và thực hiện đồng bộ việc cấp sổ cho condotel trên phạm vi cả nước. Từ đó, các sản phẩm condotel sẽ lấy lại được lòng tin của người mua”, Giám đốc công ty đầu tư và phát triển bất động Việt Hoàng bày tỏ.

Cần phải hoàn thiện khung pháp lý cho condotel

Ở góc độ chuyên gia, TS Phan Hùng Sơn nhận định, việc chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Ông Sơn nhấn mạnh, việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển thành chung cư bởi điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương.

“Việc chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở để cứu vãn các dự án gặp khó khăn khi thị trường đi xuống dù là giải pháp tốt, làm an lòng các nhà đầu tư nhưng chỉ mang tính tức thời và không phải dự án nào cũng có được may mắn này.

Điều cốt lõi vẫn cần phải hoàn thiện khung pháp lý cho condotel để loại hình này được hoạt động đúng với bản chất của nó là bất động sản đa công năng, phát huy thế mạnh của kinh tế chia sẻ, nâng cao chất lượng lưu trú du lịch, thay vì trở thành một công cụ tài chính đơn thuần”, chuyên gia lĩnh vực bất động sản Phan Hùng Sơn chia sẻ.

Chuyên gia kinh tế Lê Ngọc Bảo thì đánh giá, khi chuyển các căn condotel thành nhà ở cần phải giải quyết được vấn đề: Các căn hộ sau chuyển đổi có thể tiếp tục cho thuê để kinh doanh như loại hình condotel nữa hay không? Vì đa số nhà đầu tư mua để thu lợi nhuận chứ họ không có nhu cầu ở. Khi có người ở thường xuyên thì cách quản lý, vận hành cũng phải khác đi.

“Nếu như cho phép chuyển đổi khu ở thành condotel và ngược lại thì phải có quy định rõ ràng. Ngay cả vấn đề xử lý về mặt dân sự, liên quan đến hợp đồng, cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cũng cần phải cụ thể, điều chỉnh cho phù hợp. Việc chuyển công năng từ nghỉ dưỡng sang nhà ở sẽ gia tăng mật độ dân cư, kéo theo hệ thống hạ tầng đô thị, giao thông, cấp thoát nước và hạ tầng xã hội đi kèm cũng bị quá tải”, ông Bảo nói.

Theo ông Bảo, việc chuyển condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân, từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Từ đó sẽ hình thành cộng đồng dân cư. Một khi đã hình thành dân cư thì phải có hạ tầng xã hội đi kèm, trong khi ban đầu quy hoạch dự án condotel thì yếu tố này rất hạn chế. Do đó, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao…

Bên cạnh đó, condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tức nằm trong phần đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không có chức năng đất ở. Nếu cho chuyển đổi từ loại hình condotel thành căn hộ chung cư (nhà ở) sẽ làm cho giá trị của dự án bị sụt giảm, làm giảm giá trị khu vực đã được quy hoạch làm du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời làm cho các khu du lịch nghỉ dưỡng lân cận bị giảm giá trị theo.

Vị chuyên gia cũng nhận định, bản chất của condotel là rất tốt, đó là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và có ích cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư.

Do vậy, sau khi được luật hóa chặt chẽ, có tiền đề, chỗ dựa vững chắc thì thời gian tới các sản phẩm bất động sản "hai trong một" như condotel sẽ hoàn toàn do thị trường quyết định giá trị. Bên cạnh đó, cùng với những ưu thế, tiềm năng sinh lời vượt trội vốn có, condotel chắc chắn sẽ được nâng lên một mặt bằng mới, chứ không chỉ ở mức như hiện nay.