Được cấp sổ đỏ nhưng không có hướng vận hành, thị trường condotel chưa thể hồi phục

Hàng loạt condotel rao bán cắt lỗ trước khi được nhận sổ đỏ

Theo Nhịp sống thị trường, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được xem là tín hiệu rất tích cực đối với nhiều chủ sở hữu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Nghị định đã bổ sung việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. 

Để nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng, các dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh BĐS. Cụ thể, các căn hộ khách sạn, condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng), officetel (văn phòng lưu trú), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và các công trình khắc phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ. 

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng vừa ra công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố đề nghị khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của luật liên quan đến đất đai. Trong đó có đề cập tới việc cấp sổ đỏ cho các công trình xây dựng như: Khách sạn, condotel, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, thương mại dịch vụ… 

Dù chuẩn bị được cấp sổ đỏ, nhưng thị trường hiện nay xuất hiện rất nhiều sản phẩm condotel và biệt thực du lịch nghỉ dưỡng vẫn bị rao bán “cắt lỗ” rầm rộ. Thậm chí nhiều trường hợp được giảm giá tới 50% so với giá mua ban đầu. 

Chị Phương - Nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho hay, năm 2019, gia đình chị đã mua một căn condotel tại Khánh Hòa với diện tích 50m2 với giá 2,3 tỷ đồng, tương đương với 46 triệu đồng/m2. Chị Phương cho biết, trong hợp đồng chủ đầu tư cam kết trả 80% mức lợi nhuận từ việc cho thuê thực tế, mỗi năm gia đình chị còn được hưởng 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí tại dự án. Khi mua sản phẩm này, chị Hoa kỳ vọng thu về khoảng 18 - 20 triệu đồng/tháng. 

“Hai tháng đầu tiên, tôi nhận về trung bình là 15 triệu đồng/tháng cho căn hộ này. Tuy nhiên, vì dịch Covid - 19 bất ngờ ập đến, du lịch bị ảnh hưởng nặng nề, nên từ đó tới nay tôi không nhận được thêm khoản tiền nào từ chủ đầu tư. Hiện tại, condotel ngày càng mất giá nên tôi muốn bán nhanh dù chuẩn bị được cấp sổ đỏ. Vì nếu cố giữ thì cũng chưa biết khi nào chủ đầu tư mới thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng” - Chị Hoa cho hay. 

Căn condotel này hiện nay đang được chị Hoa rao bán với giá 1,2 tỷ đồng, nghĩa là giảm tới 50% so với giá ở thời điểm mua. Tuy nhiên suốt nhiều tháng nay vẫn chưa có khách nào chốt mua. 

Tại Nha Trang, một căn condotel đang được rao bán với giá 1,3 tỷ đồng có diện tích 37m2, tương đương với 35 triệu đồng/m2. Theo giới thiệu của người bán căn này, sản phẩm nằm trong dự án có view biển đẹp nhất Nha Trang. Chủ nhà đã chấp nhận giảm tới 800 triệu đồng so với thời điểm mua vào.

“Trước dịch Covid - 19, giá thuê căn hộ này là 1,5 triệu đồng/đêm, nhưng hiện tại không có khách, giá thuê cũng giảm mạnh. Chủ đầu tư thông báo vì ảnh hưởng từ dịch bệnh nên gặp khó khăn tài chính, họ sẽ lùi lịch thanh toán lợi nhuận cho thuê từ giai đoạn dịch tới nay vào năm sau. Chủ nhà cũng hứa sẽ để lại hết các khoản này cho người mua hưởng” - Môi giới cho hay. Theo thông tin từ người này, căn condotel có giá trị sử dụng tới năm 2055, chủ sở hữu cũng được nhận 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí tại dự án vào mỗi năm. 

Tại Đà Nẵng, anh Hoàng Thành - Lãnh đạo một đơn vị mua bán BĐS cho biết, trong giỏ hàng của anh hiện đang có rất nhiều sản phẩm condotel từ 1 - 2 phòng ngủ được rao bán với giá phổ biến từ 1 - 1,6 tỷ đồng. 

“Tại văn phòng tôi, số lượng condotel rao bán hiện tại còn nhiều hơn thời điểm dịch bệnh bùng nổ. Phần lớn các chủ sở hữu đều chấp nhận giảm giá tới 30 - 40% so với giá mua, nhưng vẫn khó tìm khách” - Anh Thành chia sẻ. 

Ngoài ra, tại những khu vực như Quảng Ninh, Phú Quốc… ghi nhận lượng condotel và biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay đang cắt lỗ khá nhiều. 

Cơ hội nào để BĐS du lịch nghỉ dưỡng “hồi sinh”?

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, thị trường bất động sản du lịch từ khi Covid - 19 tới nay gần như đóng băng, tình trạng rao bán cắt lỗ, cắt lãi rất nhiều và lan rộng. Nguyên nhân là do pháp lý của loại hình này không rõ ràng, gây ra cảm giác không yên tâm và không còn mặn mà gì của các nhà đầu tư.

“Nhiều người đã mất niềm tin vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng, vì việc mua bán ngày càng khó khăn, lợi nhuận thấp, không được như cam kết của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, với thông tin loại hình này sẽ được cấp sổ đỏ, được định danh rõ ràng là rất tích cực, phần nào củng cố lại niềm tin của nhà đầu tư. Nhưng cũng chưa xác định được là tích cực đến đâu, mà sẽ phụ thuộc vào kết quả xử lý của các cơ quan chức năng” - Vị chuyên gia nói. 

Ông Đính cũng cho rằng, Công văn mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường thực tế chỉ mang tính nhắc nhở, đốc thúc các địa phương tiến hành cấp sổ đỏ theo Nghị định số 10. Để sớm triển khai thực hiện, ông Đính cho rằng cơ quan chức năng cần phải ra thông tư hướng dẫn cụ thể về trình tự, đối tượng… 

“Việc phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng phục hồi lại được sau khi nhận sổ đỏ hay không vẫn rất khó trả lời. Bởi còn quá sớm để khẳng định. Hơn nữa, phân khúc này không phục vụ nhu cầu thiết yếu như nhà ở hay căn hộ chung cư, trong khi thị trường chung vẫn trầm lắng. Vì vậy, thanh khoản các sản phẩm BĐS du lịch vẫn khó khăn. Tuy nhiên, xét về dài hạn thì phân khúc này vẫn có nhiều tiềm năng khai thác và phát triển” - Ông Đính cho hay. 

Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) - Ông Nguyễn Đức Toản cho rằng, BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua gần như là phân khúc khó khăn nhất trên thị trường. Ngoài việc vướng mắc pháp lý thì tới nay các chủ đầu tư đều không đáp ứng được các cam kết theo hợp đồng. Điều này khiến các nhà đầu tư mới “sợ” khi rót tiền vào phân khúc này. 

“Ngay chính tôi cũng đang có sản phẩm của một chủ đầu tư lớn, nhưng cũng nhận được văn bản hoãn trả quyền lợi cam kết. Đồng thời, chủ đầu tư đưa ra phương án là hoán đổi sang sản phẩm khác, hoặc chiết khấu vào mua BĐS của họ. 

Các nhà đầu tư đang giữ là việc đâm lao phải theo lao, còn người mới thì hầu như là không tham gia vào thị trường trong thời gian qua. Chủ đầu không những không thực hiện theo cam kết lợi nhuận, mà còn có chủ đầu tư không bán được sản phẩm nào. Ngoài ra, việc giao dịch trở nên rất khó khăn, phải tới gặp chủ đầu tư để xác nhận chuyển nhượng, nhưng có đơn vị còn lấy phí sang nhượng” - Vị này nói. 

Theo ông Toản, việc cấp sổ đỏ cho BĐS du lịch mang tính chất định danh, khai sinh cho dòng sản phẩm này, giải quyết về mặt pháp lý. Tuy nhiên, giá trị của BĐS du lịch nghỉ dưỡng còn nằm ở việc khai thác, vận hành sản phẩm. 

“Theo nguyên lý bình thường, BĐS được định danh song sẽ tăng giá, hoặc ít nhất là giữ giá. Tuy nhiên với làn sóng cắt lỗ thứ cấp rầm rộ, thậm chí nhiều người chấp nhận lỗ 50% mà vẫn khó thoát hàng. Có thể thấy, không ít nhà đầu tư đã chán nản, muốn sớm dứt cơn đau. Vì thế, việc phân khúc này khi nào mới hồi phục là rất khó nói, vì cần thêm các yếu tố làm thay đổi cách vận hành của chủ đầu tư. Tôi cho rằng, các chủ đầu tư cũng nên hạ giá bán sản phẩm” - Ông Toản nhìn nhận. 

Bên cạnh đó, vị này cũng cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành thông tư hướng dẫn sớm cho các địa phương dựa vào để cấp sổ đỏ cho chủ sở hữu.