Áp dụng niên hạn nhà chung cư: Giá có thể sẽ giảm, nhưng vẫn nhiều băn khoăn

Nhiều luồng tranh luận

Hai vợ chồng gom góp được mấy trăm triệu, tính cuối năm sẽ mua một căn hộ vừa phải để làm nơi trú chân, nhưng khi nghe thông tin về việc áp dụng thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư, vợ chồng anh Lê Văn Tới (Nghệ An) không khỏi băn khoăn.

Với anh chị Tới, căn nhà là tài sản lớn, tích cóp cả cuộc đời. Việc mua được căn nhà ở thành phố có thể nói là bước ngoặt quan trọng nhất của đời người. Thế nên, việc họ băn khoăn khi nghe tin áp dụng niên hạn sở hữu đối với căn hộ chung cư cũng là điều dễ hiểu.

“Giá chung cư vừa tăng vọt, lập mức giá mới, trong khi đó lại có thông tin chung cư sẽ có thời hạn sử dụng, nói thật chúng tôi không dám mua. Mua xong sau này sẽ như thế nào nếu chung cư mình ở sẽ bị hết hạn sử dụng?”, anh Tới băn khoăn.

Sự băn khoăn của anh Tới cũng là băn khoăn của rất nhiều người đang có ý định mua chung cư để ở. Sự băn khoăn đó cũng là điều dễ hiểu khi mới đây, Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến dự thảo lần 2 Luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó, nội dung được quan tâm nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là Bộ xây dựng tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Đây không phải lần đầu Bộ Xây dựng đưa vấn đề này vào dự thảo, trước đó khi dự thảo lần 1 đưa ra cũng nhận được nhiều ý kiến tranh luận sôi nổi.

Dưới góc độ là người sở hữu chung cư, nhiều người lo lắng liệu tài sản của mình sẽ ra sao nếu phương án thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi được thông qua. Tâm lý chung của nhiều người đều mong muốn sở hữu tài sản bất động sản lâu dài và có thể để lại cho con cháu.

Đánh giá về vấn đề này, trong một phát biểu tại Hội thảo mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, đề xuất này phải đảm bảo hài hòa giữa cũ và mới.

Theo ông Khởi, người Việt vốn có truyền thống muốn an cư, sở hữu ổn định, lâu dài và coi đó là tích sản để lại cho con cháu. Hiểu được tâm lý này nên khi đưa ra đề xuất này Bộ cũng đã nghiên cứu, tham vấn để tránh sự xáo trộn khi được thông qua.

Tuy nhiên, để đảm bảo hài hòa lợi ích, hài hòa giữa quy định cũ và mới thì sẽ xem xét áp dụng vào thời điểm thích hợp.

Ông Khởi cho biết trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi Bộ xây dựng đề xuất quy định áp dụng đối với nhà chung cư nhưng không áp dụng đối với các trường hợp hiện hành, người dân đang sử dụng, đang xây dựng. Thậm chí là trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành nếu được cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội) thông qua thì cũng không áp dụng quy định thời hạn sử dụng. Những chung cư này vẫn được sử dụng lâu dài áp dụng theo các quy định pháp luật hiện hành.

Phân tích rõ hơn điều này, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, trước đây chưa xác định nhà chung cư là cấp mấy, sử dụng trong bao lâu và đều ngầm hiểu là sử dụng lâu dài.

“Chúng ta đều biết kể cả hiện nay chúng ta quy định vô thời hạn thì theo yêu cầu của pháp luật xây dựng thì đến một thời điểm sau khi sử dụng, chất lượng nhà chung cư không còn nữa thì chúng ta phải đập phá. Và khi đập phá vòng đời chung cư không còn nữa và lúc đấy quyền sở hữu cũng phải chấm dứt”, ông Nguyễn Mạnh Khởi nói.

Cũng theo ông Hà, khi hết hạn sở hữu thì chúng ta vẫn còn quyền được tái định cư và quyền sử dụng lại mảnh đất của mình. Ở đây nhà chung cư là đất sử dụng chung. Trong trường hợp Nhà nước vẫn tiếp tục quy hoạch xây dựng nhà chung cư thì chúng ta được tiếp tục sử dụng. Cho nên quyền thừa kế mọi người quan tâm vẫn được giữ lại chứ không mất đi đâu cả.

Đại diện Bộ xây dựng cho biết việc phá dỡ chung cư khi hết thời hạn sử dụng cũng giống như với một nhà ở riêng lẻ. Khi không còn sử dụng được, chúng ta phải phá đi, bỏ tiền xây cái nhà mới và lại tiếp tục được quyền sở hữu nhà mới này.

Có lợi cho người cần một chỗ trú chân

Bàn về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua thì nhiều khả năng giá chung cư sẽ giảm.

“Có khả năng giá nhà chung cư sẽ xuống. Mà giá nhà chung cư xuống thì sẽ dẫn tới thị trường nhà chung cư sẽ hấp dẫn được mọi người, đặc biệt với những người trước mắt tìm một chỗ trú chân chứ không phải là người muốn tìm nơi sinh sống dài hạn. Vậy nên cũng có thể nó sẽ khiến thị trường sôi động hơn với những người đang rất khó khăn về nhà ở, nhưng nó sẽ giảm đi về mặt tổng thể vì nó sẽ là phân khúc không được ưa chuộng như trước đây”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, Nếu chung cư có thời hạn như vậy thì người dân sẽ quan tâm đến những loại hình nhà ở lâu dài hơn như đất nền, nhà đất, biệt thự…trong ngắn hạn thì sẽ không có chiều hướng tích cực cho thị trường lẫn người mua nhà, nếu đề xuất này được thông qua.

Cùng nhận định giống GS. Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land cho rằng, khi đề xuất này được thông  giá chung cư sẽ có hướng điều chỉnh hợp lý hơn. Ở đây giá nhà sẽ phù hợp với thực tế hơn bởi khi chung cư có thời hạn thì đầu tư ban đầu cũng sẽ giảm hơn. Ông Bình phân tích, việc đóng tiền sử dụng đất có thời hạn đương nhiên sẽ ít hơn so với đóng tiền sử dụng đất vô thời hạn. Do đó chi phí đầu vào sẽ giảm hơn so với trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, ưu điểm của việc sở hữu căn hộ có thời hạn chính là mặt giá cả. Chắc chắn giá sẽ thấp hơn so với chung cư vô thời hạn. Ông Châu phân tích, hiện nay các thành phố lớn đang có xu hướng thuê nhà, mua nhà trong một thời gian nhất định để phù hợp với túi tiền. Thực tế, giá những căn hộ có thời hạn sử dụng sẽ thấp hơn khoảng 20% so với căn hộ không xác định thời hạn. Tuy vậy, theo ông Châu việc đó vẫn chưa thực sự hấp dẫn, cũng như chưa phù hợp với thị hiếu số đông người tiêu dùng. Bởi đa số người dân có tâm lý coi căn hộ chung cư vừa là tiêu sản vừa là tích sản để giành, trường hợp cần thiết sẽ thế chấp tài sản vay ngân hàng để lấy vốn làm ăn.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, cần phải có lộ trình khi đưa quy định này vào thực tế. “Nếu đưa vào chúng ta cần rất rõ ràng rằng, liệu chúng ta có gia hạn thời gian sở hữu chung cư sau khi nó hết hạn hay không, vì đa phần người dân rất quan tâm điều đó. Nếu không người dân sẽ lo lắng bởi khi mua chung cư mà không lâu dài, ổn định. Mua 30 - 40 năm xong lại không có nhà ở, lại phải đi tìm mua, trong khi thời điểm đó giá cả sẽ rất đắt đỏ. Vậy nên họ lo lắng cũng có cơ sở, do vậy cần những quy định cụ thể về thời gian hết hạn chung cư cũ, họ có được tái định cư sang khu khác hay không? Chung cư đó đang xây sửa thì họ có được hỗ trợ gì không? Sửa xong họ có được quay lại chỗ ở cũ hay không. Vì thế, ngoài quy định cứng cần có thêm những hướng dẫn, những quy định cụ thể, rõ ràng để người dân sở hữu chung cư họ yên tâm về cuộc sống sau khi chung cư hết hạn”, ông Quốc Anh phát biểu.

Trong khi nhiều người dân kỳ vọng chính sách này sẽ giúp giảm giá chung cư thì nhiều doanh nghiệp bất động sản lại lo ngại, nếu đề xuất này được thông qua sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người của người mua và thị trường.