Quy hoạch đất ở đô thị là gì? Làm thế nào để biết đất nằm trong quy hoạch

Nguyễn Thị Huyền Trang

Để đảm bảo cho đô thị phát triển, bền vững theo hướng đô thị hóa, hiện đại hóa thì quy hoạch đô thị luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu, trong đó có quy hoạch đất ở đô thị. Vậy quy hoạch đô thị là gì?

Khái niệm đất quy hoạch đất ở đô thị

quy-hoach-dat-o-do-thi-1-1650353843.jpg
Quy hoạch đất ở đô thị là gì?

Đất ở đô thị là gì?

Theo Điều 143 luật đất đai 2013 định nghĩa về đất ở tại đô thị như sau:

“1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.”

Quy hoạch là gì?

Tại Điều 3 Luật quy hoạch 2017 giải thích quy hoạch như sau:

Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế & xã hội, quốc phòng & an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên vùng lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững trong thời kỳ xác định.

Quy hoạch đất ở đô thị là gì?

Từ các định nghĩa trên ta có thể hiểu, Quy hoạch đất ở đô thị chính là việc phân bổ vùng đất nhằm mục đích xây dựng công trình nhà ở để phục vụ nhu cầu sinh sống của người dân tại đô thị.

Đặc điểm của đất ở đô thị

Loại đất này ở những khu vực tập trung dân cư sinh sống với  mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, có thể là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế và văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế & xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ hay một địa phương, bao gồm khu vực nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Nhu cầu mua cao, chuyển đổi và sử dụng linh hoạt, sở hữu lâu dài, tỷ suất cho thuê tốt nên có giá trị cao hơn nhiều so với các loại đất khác.

Quy định về quy hoạch đất ở đô thị

Việc quy hoạch đất ở đô thị cần đảm bảo các nguyên tắc tuân thủ quy hoạch đô thị nói chung:

Tổ chức, cá nhân khi thực hiện các chương trình và kế hoạch đầu tư xây dựng phát triển đô thị, quy hoạch chuyên ngành trong phạm vi đô thị, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng trong đô thị, thực hiện quản lý không gian, kiến trúc và cảnh quan đô thị hoặc thực hiện các hoạt động khác có liên quan đến quy hoạch đô thị cần phải tuân thủ quy hoạch đô thị đã được phê duyệt và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc của đô thị.

Điều 43 luật đất đai 2013 quy định về vấn đề quy hoạch đất ở đô thị như sau:

“2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”

Làm thế nào để biết đất đang nằm trong quy hoạch?

quy-hoach-dat-o-do-thi-2-1650353843.jpg
Làm thế nào để biết đất đang nằm trong quy hoạch?

Ta có thể hiểu đơn giản đất đang trong quy hoạch là đất đã được Nhà nước phân chia và sắp xếp theo kế hoạch, mặc dù là định hướng, nhưng nó liên quan tới kế hoạch và thời gian cố định. Và việc nhận biết, kiểm tra xem đất có đang trong quy hoạch hay không là một việc hết sức cần thiết trước khi chúng ta thực hiện các giao dịch liên quan để có thể hạn chế tối đa rủi ro. 

Có rất nhiều cách để có thể nhận biết đất đang trong quy hoạch, bạn có thể tham khảo một số  hình thức tra cứu thông tin dưới đây:

Kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):     

Thông thường nếu đất đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch đất ở sẽ được ghi rõ ở phần ghi chú trong sổ.                                                        

Liên hệ công ty dịch vụ nhà đất: 

Các công ty làm việc trong lĩnh vực đất đai sẽ nắm rõ các vấn đề về quy hoạch đất ở địa phương họ đang làm nên họ có thể giúp khách hàng tiếp nhận thông tin quy hoạch một cách dễ dàng, nhanh chóng và chính xác.   

Liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại nơi có đất: 

Bạn có thể liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên & Môi trường tại nơi có đất để hỏi. Tại đây, họ sẽ giúp bạn tra cứu bản đồ quy hoạch và cho biết mảnh đất đó có đang hay sẽ ở trong quy hoạch đất ở hay thuộc diện quy hoạch khác hay không. Mặc dù đây là cách kiểm tra thông tin có độ chính xác cao nhất và an toàn nhưng lại tốn thời gian và công sức tuỳ thuộc vào khoảng cách và tình trạng số lượng người cần tra cứu thông tin.

Sử dụng công cụ tra cứu thông tin online:     

Tại một số quận, huyện, thành phố lớn đã hỗ trợ người dân tra cứu thông tin quy hoạch đất ở thông qua các ứng dụng online, giúp người dân tiết kiệm thời gian cũng như công sức. Tuy nhiên cách làm này không thể áp dụng cho mọi trường hợp vì công cụ tra cứu trực tuyến vẫn chưa được phổ biến rộng rãi tại tất cả các địa phương.

Có nên mua đất trong quy hoạch không?

Thực tế đã có rất nhiều trường hợp hộ gia đình bỗng dưng bị thu hồi mảnh đất mình đang sinh sống bởi phần đất đó đang nằm trong quy hoạch. Điều này đã khiến cho nhiều người đang có ý định mua đất hoang mang và phân vân không biết có nên mua đất trong diện quy hoạch không?

Để tránh việc bị thu hồi đất trong quá trình sử dụng thì bạn không nên chọn mua những lô đất đang nằm trong diện quy hoạch để làm đường giao thông, xây dựng nhà máy, hoặc nằm trong những diện quy hoạch khác mà không được phép xây dựng nhà ở. 

Để có được một mảnh đất, người mua cần phải đầu tư cả về thời gian lẫn kinh tế, vậy nên không nên quá vội vàng và hấp tấp mà không tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến mảnh đất muốn mua. Người mua đất trước tiên nên tìm hiểu thật kỹ kiến thức quy hoạch đất ở, đặc biệt nên kiểm tra mảnh đất mình định mua thuộc diện quy hoạch nào không để có thể đưa ra được quyết định đúng đắn nhất, tránh phải chịu nhiều tổn thất và thiệt thòi hay dẫn đến những tranh chấp không đáng có. 

Tuỳ vào mục đích sử dụng đất mà bạn có thể đưa ra sự lựa chọn phù hợp. Mặc dù mua đất đang trong quy hoạch có tồn tại khá nhiều rủi ro nhưng trong một số trường hợp cũng mang lại cơ hội cho người mua. 

Ngoài các lưu ý đã nhắc đến ở trên thì trước khi mua đất, người mua cũng nên biết mảnh đất đó đã có chứng nhận sổ đỏ hay chưa, có được phép xây dựng nhà ở hay không, đất có nguồn gốc ra sao, có đang vướng tranh chấp hoặc lập biên bản thi hành án gì không,… 

Đất đai mang giá trị tài sản không hề nhỏ nên việc tìm hiểu kỹ trước sẽ giúp ích rất nhiều cho người mua. 

Lời kết

Trên đây là bài viết về “quy hoạch đất ở đô thị và làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch”, hy vọng bài viết đã cung cấp những thông tin cần thiết và hữu ích.