Đất thổ vườn là gì? Lưu ý mua đất thổ vườn để ở 

Nguyễn Thị Huyền Trang

Phần đất vườn gắn liền với đất ở thường bị người dân hiểu nhầm về mục đích sử dụng và dẫn đến việc xây nhà trái phép trên đất vườn, hoặc mua bán, chuyển nhượng sai quy định.

Đất thổ vườn là gì?

dat-tho-vuon-la-gi-1-1648187332.jpg
Đất thổ vườn là gì?

Đất thổ vườn hay còn gọi là đất vườn. Hiện tại trong Luật Đất đai không có quy định về loại đất thổ vườn hay đất vườn. Nhưng có thể hiểu đất thổ vườn là đất bao gồm phần đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm và cả đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa đất.

Đất ở và đất thổ vườn có mục đích sử dụng khác nhau. Đất ở là loại đất dùng để xây dựng nhà ở kiên cố. Đất ở có thể dùng để trồng trọt, làm vườn nếu chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở.

Đất thổ vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất ở hoặc được tách thửa riêng. Đất thổ vườn chỉ có thể sử dụng để trồng cây hoa màu, cây lâu năm. Nếu muốn xây nhà thì cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Phân biệt đất thổ vườn (đất vườn) với một số loại đất khác

Nhu cầu chọn mua đất vườn để xây nhà ở ngày càng gia tăng. Nhưng nhiều người chưa phân biệt rõ loại đất này với một số loại đất khác như đất ở, đất trồng cây lâu năm.

Phân biệt đất thổ vườn và đất trồng cây lâu năm

Căn cứ theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước, có quy định:

Đất vườn: Là phần diện tích đất gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa những loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng ra để tính diện tích cho từng loại.

Đất trồng cây lâu năm: Là diện tích đất chuyên trồng những loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây trồng lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu dân cư, cây có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm hay đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm. Tạm quy ước đất trồng chuối, dứa, nho, thanh long cũng thống kê ở chỉ tiêu này.

Đồng thời tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC Tổng cục Địa chính ngày 30/11/2001 hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ:

Mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước (hướng dẫn ghi ở Sổ địa chính và Giấy chứng nhận QSDĐ) có loại đất làm vườn (Vườn) và đất trồng cây lâu năm (LN) thuộc vào nhóm đất nông nghiệp.

Như vậy sự khác nhau chủ yếu giữa đất vườn với đất trồng cây lâu năm đó là: Thửa đất được xác định là đất vườn phải gắn liền với đất ở nằm trong khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.

Phân biệt đất vườn và đất ở

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 có quy định về đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì những điểm sau :

Đất ở: Mục đích sử dụng của đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó đó là dùng đất ở. Đất ở nếu chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm hay trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về xử phạt của hành vi này.

Đất vườn: Đất vườn là đất có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng đất vườn có thể được dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích theo quy định pháp luật. Tuy nhiên đất vườn không được xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.

Đất thổ vườn có được xây nhà ở không?

Để thực hiện mục đích xây dựng nhà cửa, công trình cố định trên đất thổ vườn (đất vườn), bạn cần phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điểm d,e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:

“d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Đồng thời tại Khoản 2 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định:

“2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Theo đó có thể chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở nếu đảm bảo các điều kiện và thực hiện thủ tục chuyển đổi theo quy định pháp luật.

dat-tho-vuon-la-gi-2-1648187336.jpg
Đất thổ vườn có được xây dựng nhà ở không?

Phí chuyển đổi đất thổ vườn sang đất ở

Theo điểm a, khoản 2, Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cụ thể:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Giá đất sẽ do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định. Vì vậy, khi làm thủ tục, bạn cần phải lưu ý đối chiếu với bảng giá của cơ quan tỉnh.

Thủ tục chuyển đổi đất thổ vườn lên đất thổ cư như thế nào?

Việc chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 2013 như sau:

Người có quyền sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận QSDĐ đến cơ quan tài nguyên và môi trường. 

Cơ quan tài nguyên & môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật; trình  lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất cần phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cũng như chi phí chuyển đổi đất vườn lên đất thổ cư.

Lưu ý mua đất thổ vườn để ở

Nhiều hộ gia đình ở nông thôn có điều kiện kinh tế thấp muốn có đất ở thường hay mua đất thổ vườn. Tuy nhiên, tính pháp lý không rõ ràng của loại đất này cũng trở thành rủi ro sau này cho người mua nó.

Trước khi mua đất bạn cần kiểm tra xem đất đó có thuộc diện quy hoạch đất ở của Nhà nước hay không và đã được phê duyệt hay chưa? Nếu đất thổ vườn không thuộc vào diện quy hoạch của Nhà nước thì bạn hoàn toàn không thể chuyển đổi lên đất thổ cư. Chính vì vậy, cần tránh không thực hiện giao dịch mua bán đối với miếng đất như thế này.

Yêu cầu đất vườn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời QSDĐ đó không bị kê biên để thực hiện thi hành án, đất không xảy ra tranh chấp, còn thời hạn sử dụng đất, căn cứ theo điều 103, 104 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Lời kết

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn giải đáp thắc mắc về đất thổ vườn là gì?. Đồng thời có thêm kiến thức để sử dụng đất hiệu quả cũng như đưa ra được quyết định có nên mua đất vườn.