Nắm rõ điểm then chốt trong quy định pháp luật về thừa kế đất đai hiện nay 

Quyền thừa kế là gì trong luật thừa kế đất đai?

Trước tiên, phải hiểu di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Căn cứ Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền thừa kế được giải thích như sau: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc".

Di sản thừa kế là gì?

Căn cứ Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”. Theo đó, di sản là các tài sản thuộc sở hữu của người để lại thừa kế lúc họ còn sống. Đó có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản thuộc di sản được phân loại thành bất động sản và động sản. Cần chú ý rằng, bất động sản thuộc di sản thừa kế có thể bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, đất đai là một đối tượng quan trọng thuộc di sản thừa kế.

Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đất đai

Luật thừa kế đất đai quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, cụ thể:  Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

Một là, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Hai là, trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
Ba là, trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính
Bên cạnh đó, điều kiện này cũng loại trừ trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168, đó là người sử dụng đất được thực hiện quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Cần chú ý rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đất đai thừa kế không có di chúc thì xử lý thế nào theo luật thừa kế đất đai ?

Về nguyên tắc, nếu người qua đời để lại di sản đất đai mà không lập di chúc thì chế định thừa kế theo pháp luật sẽ được áp dụng. Cụ thể căn cứ theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

• Không có di chúc;
• Di chúc không hợp pháp;
• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;
• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản đất đai sau đây:

• Phần di sản là đất đai không được định đoạt trong di chúc;
• Phần di sản là đất đai có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
• Phần di sản là đất đai có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Người nào được hưởng thừa kế đất đai không có di chúc?

Căn cứ điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì những người thừa kế theo pháp luật được hưởng thừa kế bằng cách xác định theo hàng thừa kế, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại (ông bà), anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Thủ tục khai nhận thừa kế đất đai không có di chúc theo quy định của luật thừa kế đất đai 

Bước 1: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hợp pháp giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Bước 2: Công chứng viên tiến hành kiểm tra, xác minh, thụ lý công chứng và niêm yết tại UBND cấp xã nơi có đất đai thừa kế
Bước 3: Đến văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai.

Theo luật thừa kế đất đai, Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Trong trường hợp đã quá 30 ngày mà không đăng ký biến động đất đai thì bị xử phạt vi phạm hành chính với mức thấp nhất là 1.000.000 đồng, cao nhất đến 10.000.000 đồng (theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

Pháp luật quy định thế nào về điều kiện thừa kế đất đai có di chúc?

Căn cứ Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì di chúc có tính hiệu lực pháp lý khi đảm bảo các điều kiện sau:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
• Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.
• Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó, nếu di chúc thừa kế đất đai hợp pháp thì có hiệu lực (toàn bộ hoặc từng phần) từ thời điểm mở thừa kế.

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đất đai có di chúc

Bước 1: Người khai nhận thừa kế đất đai nộp hồ sơ khai nhận di sản tại cơ quan thực hiện công chứng tại nơi có bất động sản. Hồ sơ khai nhận thừa kế gồm có:

• Di chúc hợp pháp.
• Phiếu yêu cầu công chứng.
• Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã chết (giấy chứng tử, giấy báo tử…).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là di sản thừa kế.
• Giấy tờ tùy thân của người được quyền thừa kế (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu,…).
• Những giấy tờ khác theo yêu cầu (giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh,…).

Bước 2: Cơ quan công chứng tiếp nhận hồ sơ nói trên và xử lý thực hiện công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế trong thời hạn 15 ngày. Công chứng viên ra thông báo để niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Sau 15 ngày niêm yết không có khiếu nại, tố cáo nào thì cơ quan công chứng thực hiện thủ tục chứng nhận văn bản khai nhận di sản thừa kế. 

Bước 3: Tiến hành thực hiện việc đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài  nguyên và môi trường địa phương nơi có đất đai là di sản thừa kế. Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và xử lý, trả kết quả.

Những trường hợp được thừa kế đất đai không phụ thuộc vào di chúc

Trong một số trường hợp người thừa kế đất đai không phụ thuộc vào nội dung của di chúc của người lập thừa kế. Cụ thể tại Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế đất đai theo pháp luật nếu di sản đất đai đó được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó gồm:

• Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; 
• Con thành niên mà không có khả năng lao động. 

Quy định này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản hoặc thuộc trường hợp không được hưởng di sản.

Như vậy, quy định pháp luật về luật thừa kế đất đai hiện nay có nhiều điểm quan trọng mà mỗi người dân cần phải nắm bắt và thực hiện để không ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích hợp pháp của bản thân cũng như gia đình. Trường hợp thừa kế đất đai có di chúc hay không có di chúc (chia theo quy định pháp luật) đều cần có sự thận trọng khi thực hiện, để tránh những rủi ro tiềm ẩn và tốt nhất cần có sự tư vấn của Luật sư, chuyên gia pháp lý, những người làm việc trong lĩnh vực làm luật.